我国开征物业税对相关主体的影响

王丽青

(山西大同大学 商学院，山西 大同 037009)

2003年10月，党的十六届三中全会首次提出了实施城镇建设税费改革的构想，指出今后当条件具备时，将对不动产开征物业税，同时取消相关收费。2005年“十一五”规划指出，今后要不断推进房地产税收制度改革，逐步出台物业税。之后，国务院在关于《2009年深化经济体制改革工作的意见》中提出，要深化地产税制改革，研究开征物业税。随着全国各地房价的不断攀升，物业税的开征，也日渐成为业内讨论的热点。我国目前虽然还没有正式出台开征物业税的具体方案和实施细则，但开征物业税的基本框架已经形成。

物业税又称地产税或财产税，要求土地、房屋等不动产的使用者或所有者每年缴纳一定额度的税款，且应缴纳的税款会随着不动产的市场价值变动而变动。例如，地铁、公路等开通后，沿线的房地产价格会升高，物业税也将相应增加。[1]目前，我国物业税的基本框架，主要是将目前征收的土地出让金、土地增值税、房产税以及城市房地产税等相关税费合并，转化为房地产保有环节征收的物业税。物业税的开征,将对相关的主体产生一定的影响。

一、对政府及金融机构的影响

物业税作为房地产保有环节征收的税种，税基稳定，从长期来看，可以为地方政府提供可持续的财政收入，未来也会成为地方政府财政收入的主要来源。但开征物业税后，土地出让金必然会做出调整，将由一次性批租制改为年金制。尽管开征物业税后，地方政府的长期总收入没有减少，但会对其当期的财政收入造成巨大的影响，而且，物业税的开征，有可能导致地方政府财政在短期内出现缺口，影响公共基础设施的建设和完善。因此，开征物业税的同时，要通过其他途径，尽力避免地方财政收入在短期内出现的大幅下滑，以免影响公共财政支出，影响居民的生活水平。开征物业税后，土地出让金由一次性征收改为分别在房地产持有的70年分期征收。当前我国一、三、五年期的银行定期存款利率分别为3%、4.24%、4.75%，我们取平均数4%作为贴现率，如果将一次性收取的土地出让金，按4%的折现率平均分配到以后的70年，则每年支付的金额大约为原来的1/20，即当期的土地收入为原来的5%。由此可见，开征物业税对地方政府当期土地收入的影响极大。其实，将土地出让金由一次性批租改为70年内分期收取，过度稀释了地方政府的短期收入流，虽然这样做降低了土地成本，也抑制了地方政府过度消费土地资源，一定程度上也可以降低房价，但地方政府财力的严重弱化，也会导致公共服务投入的减少。因此，笔者认为，可以在征收物业税的同时，继续使一部分土地收入以土地出让金的形式在开发环节征收，其余部分按期限分摊。假设开发当期收取的土地出让金为原来的30%，贴现率为4%，则地方政府的当期收入是原来的35%，当期收入减少为65%。根据平新乔估计，通常地方财政支出占年度GDP的19%左右，其中约20%来自土地出让金收入。我国2012年的GDP总量为519322亿元，地方财政支出为98671亿元，土地出让金收入为19734亿元。因此，按照上述计算方式可知，开征物业税，将导致地方政府的当期收入减少12827亿元。开征物业税的首要目标，是为地方政府提供稳定而持续的税源。土地出让金支付方式改变后，将对当期地方财政收入产生影响。据经合组织国家数据显示，物业税收入占GDP的比重长期保持在1.9%左右。以这个比例作为估算值，我国2012年的物业税收入将为9867亿元。据此，开征物业税当年的地方财政缺口为财政支出的3%[2]，不会使地方财政出现太大的困难。开征物业税后，物业税收入也将占到地方财政支出的10%左右。随着我国经济的发展和城市化进程的推进，税收额度将越来越高，物业税也会成为一个主要税种。

由于房地产行业对资金需求量巨大，其对金融业有相当强的依赖性。我国房地产开发企业资金的主要来源，是自有资金和银行贷款。物业税的征收，使土地使用费和相关税费由一次性支付变为分期支付，开发商预先支付的资金大幅减少，其从金融机构贷款的数额也必然减少，这在很大程度上减少了金融企业的风险。但从另一方面看，开征物业税后，把金融机构在房地产开发阶段的金融风险，转移到了房产持有阶段。房产持有成本的增加，会导致买得起住不起情况的发生，尤其对于很多使用银行按揭贷款的购房者而言，由于其购房是分期付款，若按揭金额较大，开征物业税无疑又进一步加大了他们每月的还款额，这将有可能导致“供不起房，纳不起税”的现象发生，从而增加金融机构的风险。

二、对房地产开发商及购房者的影响

开征物业税后，首先，降低了开发成本，减轻了开发风险。房地产业作为资金密集型行业，在建设初期，需要开发商投入大量的资金。通常情况下，开发商需要一次性支付相当于房价30%～50%的土地出让金和各种税费，以取得开发土地一定期限的使用权。高额的开发成本，使得开发商承担着巨大的筹资和营运风险。而开征物业税后，开发商一次性支付的土地出让金转由购房者在拥有房产之后分期缴纳，大大降低了开发商投入的开发成本，同时也减轻了开发商所承担的风险。其次，减少了对开发商的重复征税。房地产业征收的税费种类繁多，很多税费存在着重复征税、计税依据不合理等问题。这些问题，一直困扰着房地产开发商，也制约着我国房地产业的健康发展。以金额最大的土地出让金为例，开发商在取得土地使用权时，土地出让金被作为税基缴纳5.5%的营业税以及3%～5%的契税；当房产建成出售时，再次以土地出让金为税基缴纳营业税和契税。开征物业税后，土地出让金合并在物业税中分期征缴，可以使土地出让金从税基中扣除，避免了重复征税。最后，有利于遏制房地产开发商的投机行为。在房价高速增长的刺激下，房地产开发商开始大量囤地、囤房。物业税是对房地产持有环节征收的税款，它的开征，会使房地产开发企业囤积土地，以及为推进房价上涨或维持高房价而保持较高空置率的行为，负担更高的成本，从而有利于遏制房地产开发商的投机行为。[3]

从短期来看，开征物业税后房价将会下跌，使很多预购房者做出购买决策，从而使市场销售量增加；但从长期来看，房地产市场将由一直以来的“购买成本高，使用成本低”转向“购买成本低，使用成本高”。这种转变，将矫正部分购房者的购房心态，有利于房地产市场的健康有序发展。第一，对自住房购买者来说，物业税是未来收入的不断流出，在购房者收入没有增加的基础上，会增加购房者的生活压力。因此，开征物业税，会使购房者根据自己的消费能力和对房产的真实需求理性购房。我国现有税制对房产的保有环节是免税的，而物业税正是对房地产保有环节征收的税款。物业税的开征，增加了房产的使用成本，加重了居民的负担。因此，物业税的税制设计，必须充分考虑到普通居民的税收负担，使物业税既能达到筹集财政资金，抑制房价过快上涨的作用，也不会使普通居民的纳税负担过重。第二，对投资房产的购买者来说，开征物业税后，对多套房产和非自住房持有者征税的税基、税率都较高，这使得房产投资者的持有成本大幅增加。拥有多套房产等待升值后出手的投资方式，将带来巨大的持有成本，而且由于物业税的开征，整个房地产市场的价格预期也会下降。这将使投资者的未来收入预期下降，使投资趋于理性，在一定程度上可以遏制炒房。

参考文献：

[1]张骋，郑明远，章豪锋.关于我国开征物业税的探讨[J].北方经济，2011(4).

[2]贾康.抓紧出台物业税(房地产税)[J].城市住宅，2010(4).

[3]韩广福，徐生勇.房地产税制改革与开征物业税探析[J].中国城市经济，2011(1).