房产税开征对中国的影响及改革可行性

彭晨等

摘 要：文章阐述了房产税在中国开征的作用，并对我国房产税改革中遇到的障碍进行分析，并针对遇到的障碍提出了改进房产税的一些思路。

关键词：房产税 居民收入 政府 房产税调节 试点 税基

中图分类号：F810.42

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2014）04-118-02

进入新世纪以来，中国经济的不断发展和人们对居住需求的日益增高，住房供不应求，我国房地产市场价格持续走高。由于住房问题关乎民生，房价不正常的高涨，增加了居民的生活压力，而且过多的资金流入房地产，排挤了其他实业的资金投入，增大了投机性。所以面对房价快速上涨所带来的一系列问题，我国首先在上海、重庆开始试点房产税，但此次改革也引发了不少争议。

一、房产税在中国开征的作用

1.房产税为地方政府提供财政收入。就中国而言，目前只有上海和重庆试点了房产税，但各地与房地产直接相关的政府收入却一直很高。2001年度国有土地出让金还仅有1296亿，仅相当于地方财政收入的16.6%，而到了2010年，国有土地出让金达到2.9万亿，与地方财政收入之比为71%，相当于GDP的7%。可见房地产相关税收为政府创收的潜力是非常巨大的。

2.调节居民收入分配，抑制房地产投资、投机行为。近年来，与私人购房大量增加相伴随的，是房价的大幅上涨。近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的拉大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。

3.增加市场供给，实现社会和谐。减少强势群体对资源的占用，增加市场供给，增加弱势群体的房源。缓解房产不均房源不足这一尖锐的社会矛盾，从而实现社会和谐。

4.平稳房价，减少资源浪费和环境污染。由于房地产泡沫的存在，而房子作为不能再产出的产品被投入了过量的资本，将消费者的投资限制于此，使消费者在其他投资领域的投资缩小，威胁了国家经济的发展和进步。如此，征收房产税成为我国中国特色社会主义市场经济体制下微调房价、确保经济发展的可行手段之一。

二、我国房产税改革遇到的一些障碍（以沪，渝两地试征收为依据）

1.中收入阶层受到冲击，压力增大。首先，随着改革开放的春风吹入神州大地的还有日渐趋于严重的国民收入差距和贫富差距。对于低收入者而言，以如今的房价单凭微薄工资，已确是无法承担得起，以至于征收房产税与否对这类群体的影响并不大。于掌握大量财富的高收入者而言，多征收的百分之几无异于一瓢水之于一汪泉，影响甚微。然而，处于中间尴尬位置的中收入阶层，既不像低收入者对住房无所求也不能似高收入者般将税收忽略不计。

其次，尽管短期来看，房产税的出台抑制了房价过热，但从根本上看，房价主要取决于市场供求关系，因此遏制高房价不能及太多希望于房产税。中收入者消费能力不及高收入者但刚性需求大，当房产市场供求不平衡时很容易对其产生影响。

征收房产税就是多收一种税赋，房价成本无形升高，让本来就买房困难的中收入阶层更加“望房却步”，违背了国家开征房产税的初衷。

2.房产税征收对象范围小，制约力有限，削弱了房产税的调节功能。现行房产税的课税范围窄和免税范围宽，据房产税暂行条例的规定，房产税的征收范围限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括农村。随着“三农”问题的凸显，乡村城镇城市化的加强，不少农村和城镇融为一体，但却不属于房产税征税范围。城乡有别的房产税限制了公平规范，实际上也缩窄了征收范围，影响到了房产税的正常增长。房产税征收对象范围的缩小，使其制约能力受限，从而削弱了其本身的较为微弱调节功能。

3.税负不公平。《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条和第四条提到“房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。”“房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。”

对自用房屋按1.2%、出租房屋按12%税率征税，调节收入分配的职能难以实现，拥有多套住房的家庭的付税能力取决于这个家庭所拥有的财富值，财富值的不同其承担税收的能力亦会有差异，不变的税率不能适应收入的增长，体现出税制的不公。

4.试点房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势。《暂行办法》（《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年由国务院颁布实施的。《条例》规定，对位于城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产每年征收房产税。）中规定如果纳税人对试点房产税的法律规范性产生质疑，或者将税收的性质混同于行政命令，就会认为自身的纳税人权利未能得到有效保障——试点房产税的征收并非由纳税人代表组成的代议机构批准通过，更不用说通过代议机构对税款的征收和使用进行决定和监督了。在这种情况下，纳税人很难形成对“用于满足公共需要”的税收依据的认同感，觉得纳税只有付出没有回报，对税收产生强烈的厌恶感和排斥感，进而扭曲纳税行为，导致偷税、逃税甚至抗税等税收不遵从问题的发生。

5.按租金计税存在重复问题。房产税对出租房屋以租金收入作为计税依据，缺乏合理性。房产税的两种计税依据会得出不同的应纳税额，这便让给别有用心的人有了可乘之机，为人为地避税漏税提供方便。除此之外，房屋租金得征收房产税及营业税等，存在着类似于重复征税的现象。

6.试点房产税的制度和政府目标不一致。在沪、渝两地的试点方案中，商品税的性质和特征在对个人住房征收的房产税上具有很大程度的体现，当需求缺乏弹性时，主要由住房的购买者承担，根据上文对房产税改革所遇阻碍的分析，这种方式在无形中增加了房产成本，因此政府想通过房产税来打压房价的政策目标难以实现。

三、房产税在中国实施的可行性

以上六点障碍分析，从本质上而言主要是两方面的问题：第二、三、五条都关系到税收的公平性；第一、四、六则是体现的房产税实施效率和效果不明朗的情况。针对此两种问题，提出以下两点可行性。

1.完善房产税改革的公平性。房产税征收对象范围小、税负不公以及重复征税的问题是公平性的集中体现，这些问题一定程度上使其制约力有限，从而削弱了房产税的调节功能。

因此，要体现公平性则，首先缩小征收对象的地区差异，不能城乡有别。现行的课税范围和免税范围区分了城市和农村，但事实上随着国家城市化进程的加快，农村的城镇的差距逐渐缩小。不包括农村实际上缩窄了征收范围，影响到了税收的正常增长。其次，根据税收对象其家庭拥有的财富值的差异而调节税率。暂行条例中说明了自用房屋和出租房屋的税率区别，但并不是每一户多房产的家庭都有足够的财富值承担高达12%的出租房税率。由此致使税率不公。另外，对出租房不能单纯按租金计税。别有用心的人利用两种计税依据得出不同税额而容易引发偷税漏税的行为。

2.重视效率与效果。根据彼得·德鲁克所言，“效率”，可以说是“把事情做对”（to do things right）的能力，而“效果”则是“做对的事情”（to get the right things done）的能力。尽管能微弱抑制房价过热，但中收入阶层受到冲击且压力增大，降低了房产的需求，体现出房产税的征收是在“做正确的事”，却没有“正确地做事”。即有效果但效率不高。试点房产税的征收未能充分体现税收公共化的优势，纳税人没有对“税收取之于民，用之于民”产生认同，得不到纳税人的配合也是没效果的体现。除此之外，试点房产税的制度和政府目标不一致也难以提高实行效率得到好效果。

总之改革房产税的目的在于调节快速上涨的房价，减轻购房居民的生活压力，有效抑制房地产市场上的投机行为。而这些都离不开政府的宏观调控。税收的调节很大程度上与国家宏观调控的政策相互影响，当税收改革，国家财政收入自然会受到相应地影响，由此而引发宏观调控政策的调整；而国家政策的调整也会相应地体现到各个方面。因此，考虑到公平与效率，则能使房产税发挥税收的杠杆作用的同时调节其与宏观调控政策的关系。

[本文是2013年长沙理工大学大学生研究性学习和创新性实验计划项目“房产税开征对中国的影响及改革可行性研究”的阶段性研究成果之一。项目指导教师：杨学华。]

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[6] 马智辉.当前中国房产税改革的问题及相关建议.中国市场，2012（39）

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（责编：贾伟）