论关联合同制度在我国商品房买卖中的运用及完善

程勇跃

(华东政法大学 研究生教育院，上海 200042)



论关联合同制度在我国商品房买卖中的运用及完善

程勇跃

(华东政法大学 研究生教育院，上海 200042)

关联合同制度起源于德国法，对于信贷买卖中消费者权益的保护具有十分重要的意义。我国消费信贷起步较晚，现如今仅仅在商品房买卖领域通过司法解释确立了关联合同制度，其内容集中规定在了司法解释的第23、24、25条中。然而我国并没有将关联合同制度完全引入，仅仅是确立了其中的抗辩直索权。与此同时，已经建立起来的也仅仅是一个基本的关联合同制度的雏形，相关制度还有待进一步完善。

关联合同；消费信贷；商品房买卖；抗辩直索

一、关联合同制度概述

关联合同制度是消费信贷发展的产物。在消费信贷的买卖方式中存在两个合同：商品买卖合同与贷款合同。这两个合同中商品买卖合同是贷款的目的，贷款合同是实现买卖合同的手段，二者密切联系以至于其中一个合同的不订立都将导致另一合同的不订立或存在的无依据。[1]与此同时，消费者在两个合同中作为共同的合同相对方的地位，也使得买卖合同经营者与贷与人的利益进一步紧密地联系在一起。基于这两个合同在经济上的整体性，法律上也将二者视为一个整体，由此二者构成关联合同。

在2002年德国债法改革过程中新的《德国民法典》将关联合同的规定统合到一起，[2]规定于第358、359条当中。依据其规定，关联合同的构成必须具备两方面：贷款目的的关联性与经济上的整体性。[3]目的的关联性是指贷款合同的签订必须是为了支付买卖合同或提供其他给付的合同的价金。而经济上的整体性则是指两个合同紧密相关，彼此的存在及履行都离不开另一合同的存在及履行。

关联合同制度的目的在于对消费者加以保护，使其不至于因为分期付款买卖被区分为两个不同的合同而承担额外的风险。首先，消费者可以以买卖合同的抗辩事由对抗银行，即抗辩直索；其次，当消费者按照法律规定撤回买卖合同或消费信贷合同时，其效力及于另一合同，即撤回直索。[4]

二、我国商品房买卖中的关联合同制度现状

由于我国消费信贷制度起步晚，发展尚不成熟，我国并没有广泛地建立关联合同制度，仅仅是在消费信贷买卖方式较为普遍的商品房买卖领域建立了这一制度。

(一)关联合同制度的法律规定

在我国商品房买卖市场中，买受人通常以“按揭”贷款的方式来购买商品房。*“按揭”是我国商品住房贷款的总称，但其并不是一个法律名词，而是规定在行政规范文件中。2006年5月国务院建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》第5条中规定：“……从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。”在这个过程中，商品房买受人支付一定比例的首期购房款后，用所购商品住房作为偿还银行贷款的担保，贷款银行代其支付其余的购房款。[5]为了解决商品房买卖中的纠纷，我国最高人民法院在2003年颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称为“解释”)，这一解释第23、24、25条规定了关联合同制度。

该解释第23条主要规定了在商品房买卖中，在非因双方当事人的事由下，商品房担保贷款合同未订立对商品房买卖合同所产生的影响。第24条则进一步规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款目的不能实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。综合第23、24条的规定可以看出，该司法解释承认了当前一合同当事人的违约，可以作为同时处于两合同中的当事人在另一合同的抗辩理由。这两条实际上引入了德国关联合同制度中的抗辩直索权，[6]在我国商品房买卖市场中确立了关联合同制度。

(二)商品房买卖领域关联合同构成要件的界定

1．合同当事人及合同类型的界定

在德国法中，其对于合同类型并没有特殊的限制。在合同的当事人方面，德国法对消费者限定为非为营业目的而接受信贷的自然人。[7]260在我国，由于仅仅在商品房买卖领域确立了关联合同制度，因此合同类型被固定为商品房买卖合同。而依据解释第1条的规定可知，商品房买卖合同中的出卖人仅指房地产开发企业。由此可知，我国关联合同制度中的消费者应当为单纯为个人生活消费而购买房屋的自然人，另一方则为房地产开发企业。

2．贷款目的的关联性

贷款目的的关联性是指贷款为了支付买卖合同或其他服务合同的价金。[8]34依据德国学者的观点，贷款目的关联性的衡量采取的是一种客观性的标准，此条件的满足只需要具备事实上确定的目的就足已。[9]103只要贷款金额被客观上用于偿还买价或支付其他给付的价金，就满足该构成要件。

我国解释中虽然没有直接规定贷款的目的，但从第23条表述中可以看出贷款目的是为了购买商品房。另一方面，在我国商品房担保贷款过程中，贷款办理完成之后往往是直接支付给房地产开发商，在这个过程中贷款的用途早已被限定。综合以上可以看出，贷款已支付商品房买卖合同的目的，是我国关联合同构成的应有之意。

3．经济上的整体性

依据德国联邦最高法院司法解释的定义，经济整体性是指“两个合同如果不订立其中一个合同，则另外一个合同也不会被订立，或者其中一个合同的存在以另外一个合同的存在为依据”[10]。对于这种整体性的衡量，德国法上采取的是一种客观标准，亦即在具体情况下经营者与贷与人以什么样的方式向消费者展示二者之间的关系。这种展示的方式包括：金融机构与经营者签订框架协议；金融机构直接将贷款向经营者支付；经营者同时又是贷与人等等。[10]我国的商品房买卖过程中的关联合同正是通过银行向房地产开发商支付价金，同时取得所购商品房所有权为偿还银行贷款的担保这种方式来表明贷款合同与买卖合同间的经济上的整体性。与此同时，由于法律规定的关联合同适用范围的限制，我国关联合同经济整体性的认定上并不存在应当采用何种标准的争论。

(三)具体制度的设定——抗辩直索权的构建

《解释》第23、24、25条共同规定了抗辩直索权，并没有涉及撤回直索权的内容。因此可以说，在我国的商品房买卖中的关联合同，其具体设定的制度就是抗辩直索权。抗辩直索是指买卖合同所产生之抗辩可以由于两项合同的法律关联而延及借款。[11]49

抗辩直索具有单向性及辅助性。单向性是指消费者在行使该抗辩权时只能基于对买卖合同的抗辩权来对抗银行，而当行使基于消费信贷的抗辩权时则不能以此对抗经营者。《解释》第24条规定：“因商品买卖合同……致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”对该条进行文义解释可以看出，我国商品房买卖中的抗辩直索权仅适用于以买卖合同的事由来对抗担保贷款合同。由此可见这一抗辩权在我国也是一种单向性的权利。

辅助性则是指消费者可以要求继续履行的，只有在继续履行已告失败之时，消费者才能拒绝偿还消费借贷。[12]68《解释》第24条中对抗辩直索权的规定也是以商品房买卖合同的无效、撤销、解除为适用条件的，当买卖合同不足以被解除与撤销时，当事人自然也无法以基于买卖合同而解除商品房担保贷款合同，这一规定正体现了辅助性原则。

三、我国商品房买卖关联合同制度中存在的问题

我国司法解释出于保护消费者的利益而确立了关联合同制度，但这些规定仅仅是为关联合同制度确定了一个雏形。其对消费者利益的保护也是不系统、不完整的，与德国法中有限保护消费者的做法相去甚远。[13]

(一)不可归责于当事人的事由界定上的模糊性

《解释》第23条规定，“因当事人一方原因”、“因不可归责于当事人双方的事由”，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，可以请求解除合同。此条款虽然规定了当事人双方的解除权，但由于在商品房买卖中主要是由买方承担办理贷款的义务，因此该条款主要是赋予买房者合同解除权。但这一条款并没有对“因不可归责于当事人双方的事由”以及买方的过错进行界定，致使实践中难以操作。

(二)消费者撤回直索权制度的缺失

撤回直索是指在关联合同中，如果消费者有效地撤回了自己的意思表示，那么消费者也不再受到自己旨在订立与该相关联的消费信贷合同的意思表示的约束。[14]283撤回直索是消费者撤回权在关联合同中的应用，是关联合同制度中的另外一项重要内容。其目的在于赋予消费者于合同签订后一定期限内的单方解除合同的权利，确保消费者的自由决定权，从而加强对消费者的保护。《解释》在确立关联合同制度时仅仅规定了抗辩直索制度，并没有将撤回直索引入其中。

(三)抗辩直索权适用范围的过分限缩

抗辩直索的适用需要消费者享有一个已经存在尚未消失的抗辩权。依据《德国民法典》的规定，只要买卖合同的履行存在障碍，消费者就有权拒绝向贷款人偿还贷款。消费者所享有的抗辩权不仅仅包括合同解除的请求权，还包括物的瑕疵担保请求权、降价请求权等等。《解释》规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除”时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。这一规定将消费者抗辩直索的适用限制在了买卖合同无效或者被撤销的情形，实际上缩小了抗辩直索的适用范围。

四、制度的完善

(一)对不可归责于当事人的事由进一步明确界定

我国司法解释应当进一步明确“不可归责于当事人双方的事由”的含义及其范围，在对其进行界定的过程中应当尽量使其明晰化。从目前我国商品房买卖过程中出现的问题出发，不可归责的事由可以包括国家政策的变更、银行贷款利率的调整。与此同时，从保护买房者利益的角度出发，贷款人不符合银行贷款条件也应当作为不可归责事由之一，只有这样才能进一步保护消费者的权益。

(二)建立撤回直索权制度

出于保护处于弱势地位的买房者合法权益的需要，我国应当建立撤回直索制度。随着消费信贷制度的发展，对消费者提供特殊的保护已经成为各国消费信贷立法的指导思想。[15]尤其是当消费者面对处于强势地位的商家和金融机构以及现代经济社会无孔不入的销售技巧，消费者更需要撤回直索这一特殊保护。在这里，我国可以借鉴德国法上的立法经验，在相关司法解释中直接对撤回直索权进行规定。

(三)抗辩直索权适用范围的适当扩张

我国关联合同制度应当对抗辩直索权的适用范围进行扩张，当商品房仅仅存在瑕疵但不足以解除合同时，消费者也应当可以行使抗辩权向银行拒绝支付贷款。当然，对于此种所谓的瑕疵应当控制在何种地步，这个则需要法官在实践中进行价值衡量和判断。对抗辩直索权适用范围的扩张是与其设立目的相契合的，只有这样才能更好地保护消费者的利益。

[1] 迟颖．关联合同中产生于买卖合同的抗辩权对贷款合同的适用性问题[J]．法学论坛，2007(5)：58-59．

[2] 卢谌，杜景林．德国民法典债法总则评注[M]．北京：中国方正出版社，2007:151．

[3] KNOLL M.Uebersicht:Verbundene Vertrage §§358,359 BGB[J]．Juristisches Repetitorium Hemmer,2009(3):1.

[4] 刘怡．论德国关联合同制度及其借鉴意义[J]．法学论坛，2012(9)：36-37．

[5] 唐英烈．商品住房担保贷款制度的法律建构:对按揭与抵押的重新审视[J]．现代法学，2007(2):55．

[6] 徐静．对突破合同相对性原则的再认识[J]．法学论坛，2012(1):23．

[7] 〔德〕莱茵哈德 齐默曼．德国新债法：历史与比较的视角[M]．韩光明，译．北京：法律出版社，2012．260．

[8] Friedrich von Westphalen,Volker Emmerich,Frank von Rottenburg.Verbraucherkreditgesetz Kommentar[M], Köln：Verlag Dr. Otto Schmidt, 1996：34.

[9] ARTZ B.Handbuch Verbraucherprivatrecht[M].Mueller, 2005：103.

[10] 迟颖．德国消费信贷法规中的关联合同制度：兼论《德国民法典》第358条[J]．比较法研究，2006(3):80．

[11] 〔德〕迪特尔 梅迪库斯．请求权基础[M]．陈卫佐,田士永,王洪亮，等，译．北京：法律出版社，2012：49．

[12] 邵建东，孟翰，牛文怡．德国债法现代化法[M]．北京：中国政法大学出版社，2002：68．

[13] 徐以祥．消费信贷中的关联合同与消费者利益保护[J]．金融法苑，2011(65)：43．

[14] 杜景林，卢谌．德国新债法研究[M]．北京：中国政法大学出版社，2004：283．

[15] 周显至，张燕江．试论商品房消费信贷合同效力关联性的认定和处理[J]．南方经济，2005(1)：65-67．

[责任编辑 叶甲生]

TheApplicationandImprovementoftheRelationalContractSystemintheCommercialHousingBuyingandSellinginOurCountry

CHENG Yong-yue

(Postgraduate Educating Academy, East China University of Political Science and Law, Shanghai 200042,China)

The system of relational contract which originates from German Law is important to protect the consumers' rights in business activities. The consumption credit starts late in our country, and the relational contract system has only been established in the domain of commercial housing business by the judicial explanations: the provisions 23, 24 and 25. However, this system has not been introduced completely except the defense right of direct claim, and the established system is only a fundamental prototype, which still has a large room to be improved.

relational contract; consumption credit; commercial housing buying and selling; the defense right of direct claim

2014-10-10

程勇跃(1992-)，男，安徽亳州人，法学硕士研究生。

D923.6

：A

：1008-6021(2014)03-0022-03