加快推进天津市社区商业建设的探讨

加快推进天津市社区商业建设的探讨

刘希涛

天津商务委员会，天津300058

社区商业作为与居民生活密切相关的属地型商业模式作用日渐突出，针对天津市社区商业发展中出现的规划体系不健全，业态设置不合理，组织机制不完善等问题，建议建立市区街三级管理机制；加强社区商业规划体系管理；打造示范型社区商业中心等措施大力促进其发展。

社区商业；问题；对策

一、关于社区商业的内涵

社区商业是以社区为载体，以社区范围内的居民为服务对象，以便民利民和促进居民综合消费为目标，为社区居民提供日常物质生活、精神生活需要的商品和服务的属地型商业。

从规模的角度讲，社区商业可以分为三级：一是街坊商业，对应《天津市居住区公共服务设施配置标准》（以下简称《标准》）中的组团（街坊），辐射范围在500米左右，服务人口3000-5000人，应解决日常必须、频繁购买的需求；二是小区商业，对应《标准》中的小区，辐射范围在1公里左右，服务人口1-1.5万人，满足百姓更多的消费需求，规模相对要大；三是社区商业中心，对应《标准》中由一个大型社区或几个小区构成的居住区，辐射范围在1.5公里左右，其商业规模体量更大，服务内容更丰富。

社区商业包括以下四种业态：一是综合类，包括购物中心、百货店、大型综合超市、菜市场等服务于社区的大型卖场业态；二是零售类，包括便利店、生鲜超市、杂食店、服装饰品店、文体专营店、文体专营店、眼镜店、花店、药店、杂货店等业态；三是餐饮类，包括大众餐饮、早餐、休闲餐饮等业态；四是服务类，包括家政服务、美容美发、维修店、洗染店、洗浴足疗、物回店、邮储、修车洗车、房屋中介、培训、休闲娱乐等业态。

社区商业三级体系表（参考）

当前，针对天津市社区商业中心的发展，可以分为三种类型：一是商业街型社区商业中心，指沿一条或相邻多条街道两侧配置商业业态的社区商业中心；二是片区型社区商业中心，指集中设置在超大型社区内、满足服务人口规模和辐射半径要求的社区商业中心；三是综合体型社区商业中心，指以社区型购物中心为主力业态，并且周边衍生相关社区商业业态的社区商业中心。

当前国内先进的社区商业中心体现出设施先进，连锁经营、信息技术应用广泛等特点，通常还具备一个大型核心业态，如大型综合超市、社区型购物中心、百货商场等。特别是社区型购物中心，及聚集在其周边的小型商业网点，在满足社区和辐射周边居民的日常生活购物、方便居民生活的同时，还为他们提供了大量可选择的娱乐、休闲、社交等服务内容，以满足居民日益增长的精神生活需求。甚至，还具备医疗、培训、社会管理等社会服务功能。

《天津市居住区公共服务设施配置标准》将菜市场作为社区商业中心的核心业态，将超市作为小区型社区商业的核心业态。出于提升社区商业中心水平和满足购菜便利化的角度，笔者建议将核心业态的配置标准设为：大型综合超市、社区型购物中心或大型百货店作为社区商业中心的核心业态；蔬菜零售网点、早餐网点、超市作为小区商业的核心业态；早餐网点、便利店作为街坊商业的核心业态。

当前沪津两市各级社区商业核心业态对照表

二、天津市大力推进社区商业建设的必要性

当前社区商业发展具有重要机遇，据有关资料统计，发达国家社区商业对商业零售总额的贡献率超出我国10个百分点以上。可以说社区商业发展的空间广阔，加快社区商业发展十分必要。

1.创造就业提升第三产业比重的需要。社区商业多为服务性行业，发展社区商业可以吸纳大量城市及农村劳动力。有数据显示，北欧一些国家在社区服务业领域的从业人员占全部从业人员的40%以上，我国社区商业处于成长期，加快社区商业发展，必然壮大第三产业，优化产业结构，提升商贸服务业占比。

2.适应商业发展客观规律的需要。商业应围绕消费需求展开，与消费者的需求相适应。一种形态的商业之所以生存发展，原因在于具备了市场基础，匹配了消费习惯。发展社区商业，不但为消费者提供了便利，也能缓解城市中心区商业的白热化竞争，使其能腾出精力细分市场需求，增强精细化管理水平，提升商业个性魅力。

3.城市建设进程加快的需要。随着我市掀起了示范小城镇建设的高潮，居住郊区化开始显现。加快社区商业特别是综合体型社区商业中心的发展，既能装扮城市面貌，避免出现新的“城中村”现象，吸纳就业，有效缓解社会矛盾，又能集约化利用土地，满足百姓一站式生活购物休闲需求，从而推动打造北方经济中心、宜居城市目标的实现。

三、天津市社区商业的存在问题

1.规划体系不健全。在《天津市商业布局规划》中，对社区商业中心进行了空间布局，没有区县支持，实施难度大，同时市级层面也难以对小区商业、街坊商业进行空间布局；在区县级层面，大部分区域没有编制对辖区社区商业体系的空间布局规划，总体上呈现自发和不均衡发展的局面，导致一些建成区域出现社区商业的空白盲点，居民便利消费程度低，空间局限多，后续补充相关业态的工作难度大等问题。

2.业态设置不合理。一是在社区商业中心多由沿街小门小店组成，核心业态水平低，鲜见大型现代设施；二是社区商业连锁化、信息化程度不高，管理水平难提升，经营成本难降低；三是菜市场配置于社区商业中心既降低便利购菜程度，又扰乱环境秩序；四是早餐店、菜店、便利店等群众需要的微利行业难以在市场化的租金条件下存活。

3.组织机制不完善。没有形成自上而下高效运转的组织管理体系。市级商务管理部门对社区商业的规划难以贯彻落实，区县商务管理部门也难以介入具体社区项目的规划建设过程；街道没有相关职责定位，对社区商业管理的积极性难以发挥；建成的网点设施多被出售，难以从整体上平衡业态组合优化社区商业招商行为。

四、对天津市社区商业发展的建议

社区商业是满足百姓日常生活需求的必备商业，一定程度上拥有社会公益性质，仅靠市场法则调节难以有效解决，在此提出以下建议。

1.建立市区街三级管理机制。在市级层面，建立市级社区商业推进工作领导小组，由市级领导牵头，相关部门参与，研究社区商业业态配置标准和管理办法，制定相关鼓励政策，做好商业业态和网点建设的衔接；在区级层面，统筹辖区社区商业体系的规划建设管理，依据实际建立社区商业具体工作推动组，形成“牵头部门负责、各组成部门配合、区政府总体协调”的机制，对空间布局、业态组合、组织建设、环境秩序等方面实施分项推动，落实上级部门部署；在街道层面，明确街道和居委会管理社区商业的第一责任义务。由街道组织，居委会配合，建设类似于管委会一类的社区商业管理常设机构，保障经费和办公条件，专门负责对下辖社区商业统筹管理服务，不断完善社区商业业态和环境秩序管理。

2.加强社区商业规划体系管理。一是推动各区县编制社区商业规划。由各区县成立社区商业规划建设领导小组，认真调研辖区既有城区社区商业现状，结合实际，统筹规划社区商业中心，明确空白点位，因地制宜选择适当模式，制定社区商业中心推动计划。对小区商业和街坊商业加强社区商业的业态统计，制定业态补充方案。对在建区域，严把规划建设关口，确保社区商业网点按照既定规划标准进行配置；二是调整《天津市居住区公共服务设施配置标准》。在居住区级规划中，将大型综合超市或社区型购物中心作为新建区社区商业中心的核心业态，予以规划预留，并综合考虑停车场地、货运通道等配套设施。同时，降低标准化菜市场面积，并将其配置在小区级规划中，以“小规模、多布局”的模式贴近百姓生活，解决便利购菜问题；三是优化规划条件验收程序。在规划条件验收环节加入行业管理部门对社区商业网点及业态的控制性验收条款，约束开发商趋利行为。

3.加大政策支持力度。一是出台准经营性公建配套政策。将部分社区商业特别是低利润业态列为准经营性公建，相关指标落实到公益性配套公建标准中去，产权移交政府，由政府设定网点用途，用调整租金门槛的办法吸引低利润业态入驻；二是制定税收优惠政策。制定社区商业的必备业态和鼓励业态目录，在税收方面予以优惠，吸引各类投资者入驻经营，丰富社区商业业态。三是建立市区两级专项财政资金。支持社区商业的规划、建设、招商、业态调整及街道下属的社区商业日常管理机构的运营管理工作。

4.打造示范型社区商业中心。在中心城区范围内，选择商业街型、片区型和综合体型的具备一定基础条件的社区商业中心，集中力量，打造“组织机制健全，管理服务完善；主力业态明确，商业业态丰富；经营环境便利，秩序管理规范”的具有示范意义的社区商业中心，召开现场经验交流会，在全市范围进行推广。

5.推动社区型购物中心发展。随着地铁和示范小城镇的快速建设，一批地铁上盖和小城镇商业项目正加快发展。为避免将这些项目全部建成区域型的购物中心，一定程度上形成同时期开业、抢夺招商资源、同质化竞争的恶性局面，积极借鉴苏州邻里中心的经验，将其中的一部分打造成社区型购物中心，错位招商、错位运营，提升社区商业的整体水平。

6.引入龙头企业优化经营者结构。引导有实力的大型商业企业集团和连锁企业进入社区商业领域。设立超市、便利店、标准化菜店、餐饮店、洗衣店、维修店等各类便民利民的网点，并逐步搭载便民服务功能，发挥其品牌及管理优势，带动社区商业规范化管理和服务水平提高；完善信息化管理系统和物流配送系统，提升社区商业网点的商品质量，促进食品安全，提高社区商业经营管理和服务水平，满足社区居民不断多样化、个性化的消费需求。

［1］天津市建设管理委员会.天津市居住区公共设施配置标准［Z］.2007.

［2］天津市政府.天津市商业布局规划（2011-2020）［Z］.2011.

责任编辑：王远 陈岩

Suggestions on How to Promote Community Business of Tianjin

LIU Xi-tao
（Tianjin Commission of Commerce，Tianjin 300058）

Community business,as a territorial business mode closely related to local residents' life,is playing an increasingly important role.Aiming at problems in the development of Tianjin community business such as unsound planning system,unreasonable business mix and incomplete organization mechanism,the author puts forward some constructive suggestions,mainly including establishing a three-level（municipality,district and neighbourhood）administration mechanism, strenghening the management of the planning system and building demonstration models of community business.Only in this way can we vigorously boostthe development of community business.

community business；problem；countermeasures

F727.21

A

2095－5537（2014）03－00012－03

2014-02-11

刘希涛（1976—），男，汉族，河北省沧州人，天津市商务委员会规划处副处长。研究方向：商贸流通业。