重庆北部新区EBD园区发展过程研析

重庆北部新区EBD园区发展过程研析

戴志中，刘大伟

（重庆大学 建筑城规学院，重庆 400030）

从EBD园区实际开发建设角度出发，着重回答EBD园区发展的指导思想，发展的特点和原因，发展过程中阶段性问题，以及发生机制，找出转型的客观需求，最后对可持续发展过程中经验、教训、规律和方法进行总结。

EBD；发展过程；生态；结构优化；形象塑造

1 EBD园区概述

“重庆北部新区EBD园区”原名“北部新区高新技术产业园”，位于北部新区人和组团内。其最早的边界范围是2001年划定的8.3km2的光电产业园，2003年市政府为支持生态商务区的开发建设，在市长会议上通过 “将原规划中与园区邻接的1.1km2外事区用地纳入EBD园区”[1]。至此，EBD园区所辖面积达到10km2左右。重庆北部新区管委会多次组织关于“北部新区高新技术产业园”发展的专题研讨会，与各个领域的专家、学者进行交流，最终提出了“EBD”的概念。“EBD”，即英文Ecotypical Business District的缩写，解释为生态商业园区。这个概念精准地反映出园区可持续发展的思想内核及EBD园区未来发展的方向，即“复合生态观”与“商业园区”,见图1。

图1 EBD园区范围示意图

2 EBD园区发展历程

2.1 EBD园区发展的三个阶段

EBD园区建设伊始，就提出以“自然-经济-社会”相结合的复合生态观作为园区建设的指导理念。然而，EBD园区建设是白手起家，从无到有，其建设发展的客观规律限制了自然、经济和社会三个子系统齐头并进，而是在不同建设时期体现出不同的侧重点，表现出持续向上的发展趋势。因此，结合EBD园区的实际建设情况，可分为三个发展阶段：自然生态理念主导阶段 （2001年－2008年）——自然生态保护和基础设施建设阶段；产业生态理念主导阶段（2008年－2011年）——形成产业链和服务链，吸引高端人才，提高园区经济效益；社会生态理念主导阶段 （2011年至今）——产业链和服务链向高端提升，大量高端人才聚集，带动园区内外社会服务业的发展，见表1。

2.2 EBD园区发展的两次转型

“型”具有相对稳定的结构形态特征，而转型意味着事物的结构形态、运转模式、以及人对事物认知观念的根本性转变。转型是主动求新求变的过程，是一个创新进化的过程。

EBD园区建设发展的三个生态阶段之间，客观上存在两次从前阶段工作重点向后阶段工作重点的转移，或转型。每一次转型的成功，都为下一个进化阶段奠定良好的发展基础。因此，EBD园区发展过程中包含了两次转型。

2.2.1 第一次转型：自然生态理念主导→产业生态理念主导

园区的第一次转型的动因是产业生态理念主导阶段，先进制造业和相应的服务业形成产业链，产业链上下游企业集聚，尤其是大量从事生产服务业的企业入驻（金融机构、律师事务所等），导致园区产业结构的“退二进三”调整。这样的升级调整必然要引发一系列新的需求，如用地结构调整的需求、对大量办公空间的需求、对园区形象提升的需求，以及基础设施扩建的需求等等[3]。总体来讲，由于前瞻性规划与高标准建设模式，使园区的第一次转型较为顺利。

表1 EBD园区生态进化的三个阶段

图2 用地结构优化

（1）用地结构的优化

根据2001版的园区控制性规划，园区以南北向的星光大道为界，分为西部的工业生产区与东部的居住区与服务区。这样的用地结构，路西的生产区可以西向扩张，但路东的服务区却被居住区包围，严重阻碍服务区的扩容生长。导致后期“退二进三”的调整中，服务区只能沿黄山中大道往东呈线性发展，这无疑加重了黄山中大道的交通负荷。面对服务区难以扩容的问题，在2003年的城市设计中进行了调整，园区服务区的重心从古木峰公园周边西迁至两江幸福广场（原百林公园），并以两江幸福广场（原百林公园）为中心，形成团状生长的格局，见图2。

（2）建筑空间的兼容性

针对对办公空间的需求，园区并未调整用地性质来确保建设新的办公楼宇。而是早有预见地在建筑设计上做文章，园区的产业楼宇采用大空间的设计手法,可以在需要的时候兼容厂房与办公两种主要功能，满足转型期的功能和空间升级要求。同类企业集聚与上下游企业搭配的建筑空间，错时共享的功能空间，建筑空间信息化,见图3。

（3）生态商务区的形象塑造

生态是EBD园区一直坚持的核心理念。建设初期通过保留照母山植物园与百林公园，塑造了园区“绿色、生态”的形象。在产业生态主导阶段，大量高端制造业和相应的服务业形成高价值产出的产业链，对建筑和园区形象提出更高要求。得益于预见性的建筑形象处理，园区早期建设阶段的产业楼宇就已经突破了常规标准厂房的建筑形态，采用玻璃幕墙结合金属板幕墙的干挂外墙，使商业园区十年至今仍然展现出明快简洁的现代形象。

图3 兼容示意图

2.2.2 第二次转型：产业生态理念主导→社会生态理念主导

园区第二次转型的目标是从商务园区转向宜居新城（区），其转型的动因是园区聚集了一定规模的常住人口与就业人口，为满足核心区、外围区及周边市民的工作、生活、游憩以及出行需求，迫使园区从产业经济转向以服务经济为主导的多元经济模式[4]。园区的第二次转型是一次质的飞跃，面临的主要问题是：以宜居标准来看，服务设施配套的规模与布局是否合理，以及城市公共空间是否具有足够的活力。

（1）产业楼宇空间改造

针对前一个问题，园区主要采用改造产业楼宇，加大商业、公共服务设施的规模来满足日益上升的消费需求。如将火星产业楼宇改造成商业综合体星汇两江，提升园区西部片区的商业服务功能。

（2）外部空间进化升级

主要通过对城市开放空间的改造，来提升园区的活力[5]。如将封闭式的百林公园改造成开放式的城市广场 （两江幸福广场）,见图4。另外，横跨星光大道的步行街道系统的建设，有利于增强园区东部片区与两江幸福广场的步行联系。

图4 向城市开放的两江幸福广场

总体来讲，由于园区建设初期城市规划和建筑设计的预见性，为园区的转型提供了极大方便，但由于对第二次转型中商业服务设施的大量增加始料未及，前期尽管作了一定预留但仍不充分。不仅增加其改造难度，还因重复建设造成资源的浪费。

虽然园区的第二次转型受到一些不可预见的因素影响，但改造过后的实施效果较好，两江幸福广场的建成使用为EBD园区注入了新的活力，提升了整个园区的形象。

图5 商务、商业设施高度社会化

（3）公共服务设施逐渐社会化

为生活服务的设施，像产业组团内的食堂、小卖部等，开始面向全社会开放。为生产服务的设施，通过对既有建筑的改造，形成大量的商务、金融、商业等具有高度社会化特征，见图5。例如：在涉外商务区的规划中，既有高档酒店，又有写字楼、大型购物中心等服务设施，一方面作为生产服务配套设施为产业服务，另一方面则提升商务品位，为整个城市服务。EBD园区完成了从最初单纯的工业区演变成城市综合功能区。

3 EBD园区发展经验、问题总结

3.1 EBD发展经验-自适应转型

由于EBD园区地形的限制，被照母山和城市快速路包围，限制了它的外延式拓展，然而并没有采取大拆大建的方式，而是在“复合生态观”的指导下，采取将生态的核心要义“协调统一”和自适应的核心要义“动态优化”相结合起来，其方式包括：（1）对原规划的调整；（2）对原规划项目逐步实施建设；（3）建筑空间的适应性；（4）其他措施和途径。从空间与时间的角度考虑，EBD园区的发展模式可分为两类：时间优先的自适应模式与空间优先的自适应模式。

3.1.1 空间优先的自适应模式：兼容共生

前述产业园区三个生态阶段的物质空间形态，虽具有较大的差异性，但各形态之间也存在交叠之处，所以可在设计中考虑空间的兼容性，确保转型的顺利进行。

空间的兼容性主要表现在EBD园区的产业楼宇设计中，其一，以高密度的产业楼宇（平均容积率＞4）兼容低密度的平层厂房，实现土地集约化利用，也间接地提升了投入产出比。园区管委会原主任王小若算了以下一笔帐：一方面，产业楼宇占地小。以1栋楼10层10万方计，占地仅1ha，加上绿化、道路及配套设施，最多2ha。但若按花园式平层厂房修建，则至少占地10公顷，若加上往往比厂房本身占地更大的绿地、道路、停车场和配套设施所占土地，则达到20ha以上，相差达10倍。另一方面，从单位面积的产出价值来看，标准厂房往往比花园厂房更高。仍以1栋楼10层10万方计，重庆高新区能达到每平方米工业产值1万元以上，以通常80%入住率计算，至少可产出产值8亿元。其二，产业楼宇的内部空间形态具有综合性与适应性，以海王星为例，其功能包括会议、办公、生产、餐饮、文化等多种功能，既可满足生产、研发活动的需求又可满足商务办公的需求；另外，大空间的设计有利于实现转型中厂房与办公之间的功能调整。

3.1.2 时间优先的自适应模式：预留调和

如果“兼容共生”是指建筑内部空间上的转型，那么预留调和更多体现出时间上的统筹安排。前期为后期预留土地资源，不仅为后续转型提供必要的物质支撑，同时也为未来的不确定性因素留出空间。EBD园区的预留调和主要体现在以下几个方面：其一，早期规划中EBD园区对不同生态阶段的公共服务设施用地进行了预留，如公园、学校、体育场等用地。其二，为不可预见发展调和空间。园区城市化是一个极为漫长的过程，尤其是第二次转型，可视为园区从“量变”转向“质变”，需要更多的商业与公共服务设施去支撑宜居城市的建设[5]。

一个值得借鉴的做法是，当园区内常住人口与就业人口趋于稳定与饱和的时候，即大部分产业楼宇与住区已建成并投入使用，园区领导层就应该对园区内的人口规模与建筑规模进行重新测算，并以此为据，及时调整商业与公共服务设施的规模与布局。

3.2 EBD存在的问题

EBD园区的原始规划虽然融入了前瞻性的判断和设计，考虑到了“产业生态”主导时的需求，保证了第一次转型较为顺利，然而对第二个阶段融入城市所需求的数量和规模估计、照顾不足，造成了人居空间发展滞后，通勤压力大，夜晚活力不足等问题，规划的相对僵硬，导致了调整和改造的难度加大，现阶段仍为突出的问题如下：

（1）硬性边界的交通联系问题

EBD园区的财富中心片区与园区核心区被硬性边界 （内环高速）所切断，两者之间采用架桥的方式以确保安全、便捷的步行联系。实地调研发现：此桥周边功能的混合程度较高，具有学校、公寓、办公与居住多种功能，所以在上下班高峰期以及上学、放学的时段，人流通行量较大。同时，因周边商业服务配套设施不足，已产生一些自组织配套现象，如摊贩。

（2）地段生长的功能互补问题

生长点的概念，由C·亚历山大在《城市设计新理论》中提出，每一个以开放空间为依托的生长点，不断吸引不同功能的聚集，逐步增强地段的综合效益。选取园区内四个较为典型的生长点，见图6，分析其在5分钟步行可达性范围内（400m）的功能构成，发现园区现阶段活力仍显不足。

图6 4个地段生长点的位置

（3)居住用地的类型配比问题

根据2012年建成区的土地利用现状图分析，工业用地占20%、居住用地占9%、商业服务设施用地占25%、公共服务设施用地占10%。总体来讲，居住用地比例偏少（一般为20%），且在空间分布上过于集中在园区东部片区，导致以生产功能为主的园区西部片区在夜晚缺乏活力。

4 结语

根据产业园区发展规律，一般5年的起步期和5~10年的发展期，现阶段EBD园区仍有不少的问题，但不争的事实是EBD园区正在走向成熟。EBD园区先进的指导理念“复合生态观”，明确了园区发展过程中的阶段性任务，在整体层面进行统筹安排，做到有的放矢。规划的科学性，采用了“适应性建筑空间”，“功能混合”，“总体控制、局部放开”的规划理念，保障了EBD园区的成功转型。另外，也离不开政府高效的管理，全民参与共建环境，EBD园区未来将会发展成为对外开放的战略平台、城市风貌的展示窗口。

[1]童小平.在北部新区开发建设上档提速动员大会山的讲话[J].重庆市人民政府公报.2003(07):13.

[2]顾朝林，赵令勋.中国高技术产业与园区[M].北京：中信出版社，1999.

[3]王兴平著.中国城市新产业空间：发展机制与空间组织[M].北京：科学出版社，2005.

[4]钟纪刚.区域城市城乡整体规划理论探讨：重庆市城乡统筹战略规划思考[J].重庆建筑，2007（9）.

[5]戴志中，王慧.开发区与城市相互关系的内在肌理及空间效应 [J].城市规划，2003（3）.

[6]耿虹.现代产业园区规划 [J].理想空间：23辑，2007（11）.

责任编辑：孙苏，李红

Analysis on Development Process of EBD Park in Northern New District,Chongqing

Based on the actual development perspective,the development guiding ideology,development characteristics and reasons and stage problems in the process of EBD Park are presented as well as the mechanism and transformation's objective needs.And the experience,lessons,rules and methods in sustainable development are summarized.

EBD Park development process;ecology;structure optimization;image-building

TU984.13

A

1671-9107（2014）04-0027-04

10.3969／j.issn.1671-9107.2014.04.027

2014-02-04

戴志中（1948-），男，四川遂宁人，教授，博士生导师，主要从事山地城镇空间和建筑设计研究。

刘大伟（1986-），男，河南驻马店人，在读研究生，工程师，主要从事山地城镇空间和建筑设计。