房地产财务管理风险防范与控制

杨圣宏

【摘 要】随着我国房地产行业不断发展，房地产财务管理中的风险受到越来越多的人的关注。如何降低财务管理风险、实现房地产企业自身跨越式发展成为房地产管理者研究的重点。本文从房地产财务管理中的风险现象入手，分析现阶段房地产企业应如何规避财务管理风险，并实现对风险的控制，旨在提升我国房地产企业对财务风险的控制能力、降低管理风险。

【关键词】房地产企业；财务管理；风险控制

随着近年来我国房地产行业的飞速发展，管理与企业实际生产相脱节成为我国房地产行业普遍存在的问题。由于管理措施不能满足企业实际生产需求，导致各种风险频发，而财务管理是房地产企业管理中的核心，财务管理风险成为阻碍房地产企业进一步发展的主要因素。因此，必须要对房地产财务管理风险有更加清晰、准确的认识，解决房地产财务管理中的问题，促进企业发展。

一、房地产财务风险管理的意义

房地产财务风险管理的核心在与成本管理。通过进行成本管理控制，降低企业整体生产成本；通过适当的成本预算，将整个财务管理风险降到最低，并为整个房地产企业决策分析提供真实、可靠地依据。同时，房地产成本管理控制也会实现企业集中控制与管理，方便管理部门对整个企业进行统一管理，也能及时收集企业各个生产单位的实时信息，及时做出政策调整，最大程度上降低财务管理风险，解放企业生产能力。

从房地产企业发展角度而言，房地产财务风险管理能提高企业自身经营管理能力，进而带动企业生产能力的提升，促使生产制度与实际生产相适应。同时，财务风险管理也会整合企业中各个经济要素，实现财务管理中各个管理环节之间的相互促进、相互协作，提升企业经济控制能力。房地产财务风险管理是一项复杂的管理过程，其中包括房地产企业各个显性要素（如资金管理、物资管理、人力资源管理、生产技术管理）和各个隐形要素（如员工思想意识、隐性成本控制管理）等。只有加强财务风险管理，才能逐渐从根本上认识到当期房地产企业发展过程中各个经济要素的潜在风险因素，进而与各个经济要素风险相连接的控制措施，才能保证企业平稳、健康的发展。

二、房地产财务管理中存在的风险

1.成本管理中的风险

（1）财务管理过于片面

房地产财务管理具有复杂性、多样性，各个显性要素与隐形要素时刻影响房地产企业财务管理方法。但现阶段，成本管理过于片面，已成为当前我国房地产企业普遍存在的问题。一方面，国家政策、市场需求变化、市场原材料供给变化等显性因素成为影响房地产企业财务管理办法的主要因素；另一方面，由于隐形因素具有不确定性和不易察觉性，导致很多企业忽视对其的控制，最终导致风险发生。

（2）工程预算中管理问题严重

工程预算中的财务管理问题主要体现在以下几个方面：

第一，工程预算具有片面性，缺乏与整个房地产项目中各个生产要素的沟通；第二，工程预结算定额更新缓慢，导致管理部门无法收集一手建筑资料，在成本资金支配、流动过程中容易出现重复计算、计算空缺等情况；第三，工程预决算中出现造假现象，导致部分建筑资金流入个人腰包，严重降低工程质量。总体而言，缺乏有效的成本预算管理、相关财务管理不清晰，是出现财务管理风险的主要原因。

2.财务资金管理中的风险

（1）负债严重

借贷是我国房地产企业进行项目开发的主要资金来源。由于房地产企业借贷数目较大，其面临的负债成本也会增高，负债压力成为房地产企业财务资金管理中的主要方面。为降低负债压力，部分房地产企业会减少其他生产项目中的资金投入，最终导致整个项目中部分生产项目质量不过关，负债压力转化为质量风险。低质量建筑影响企业销售，质量风险又转化为负债压力，两者之间恶性循环，这一风险形势一直困扰着房地产企业。

（2）企业资本体系不完善

由于我国房地产行业起步较晚，导致我国大部分房地产企业都存在资本体系不完善的现象。企业资本体系不完善主要表现为企业储备资金、利润资金与外借资本不协调，这种不协调会影响企业效益，最终导致风险发生。房地产资本体系主要表现为“拿进”与“拿出”。在项目建设过程中，房地产企业通常会以土地等资产作抵押而“拿进”资金。之后以利润“拿出”资金还贷。而在这一过程中，部分房地产的借还贷资本会出现偏差，这就是资本体系不完善的主要表现。

三、房地产财务管理风险的防范措施

1.转变资金管理观念，降低成本变化风险

房地产开发项目容易受到国家政策、社会需求、原材料变动等因素的影响，并且具有资金投入大、周转时间长等特点，其风险程度远高于其他单位。因此，必须要制定合理有效的管理条例、科学地调整企业负债情况、理清项目建设过程中各生产要素的影响，才能将财务管理风险降到最低。同时，在资金管理中，要做到以下两点：第一，加强项目资金预算管理。可以将项目中的预算资金与具体项目预算额度结合到一起，强化企业管理部门对各个项目建设流程的掌控能力，最终制定符合企业实际生产的管理办法。第二，加快資金运转周期，提升资金利用效率，降低负债压力对房地产企业的影响。要理清负债中的各项风险关系，防范财务风险的发生。

2.加强市场掌控分析，降低市场变动影响

在市场经济的大背景下，房地产企业财务管理风险时刻发生着变化。据资料显示，市场冲击是导致房地产企业出现危机的主要原因。因此，企业必须做好市场调查，并对市场风险做进一步评估。对房地产企业而言，应在企业内部成立专门的市场调研部门，派遣专业人员收集房地产市场信息，并加强市场调研，及时把握消费者对房地产市场的印象，保持信息的实效性与科学性。最后，要具备对市场隐性容量的掌控能力和应对市场风险变化的应变能力，清楚了解当前社会的房地产需求与可能存在的风险，为房地产企业决策提供真实依据。

3.健全工程结算管理体系

在健全工程预算管理体系中，可根据房地产企业所面临的实际情况，分批次进行预算管理。首先要统筹房地产企业中各个指标要素，对项目的整体项目的经济指标进行记录与规划，最终得到完整的项目成本。其次，明确成本决策过程中的各项管理措施，理清财务管理部门各个工作人员的工作职责；出台相应的惩戒制度，整治违反相关条例的行，情节严重者可移交相关部门进行处理，坚决杜绝违法乱纪事件发生。最后，明确财务管理流程，严格执行预算决策，并监督预算流程，确保决策流程真实、科学、有效。

4.提高資金周转率

工程中标合同与现场实际施工过程中的条件变化记录是项目变更索赔的依据，合同管理的关键是合同分析，并对合同条件中具体条件的变化做出反应，并为变更索赔提供依据。因此，房地产企业必须选择高素质、高责任心的专业技术人员专门从事工程结算和变更索赔工作，并且从事工程结算和变更索赔的工作人员必须要相对固定，专门从事本项目中的各项项目合同管理协商工作。同时，要加强项目合同日常管理，及时收集项目资料，强化结算工程款的结算能力，争取做到日清月结。一些变更索赔项目，如果结算不及时，相关数据会积累的越来越多，导致索赔难度不断增大，因此，必须要具备随时上手、随时结算的能力，减少施工企业在项目上的超前投入，减小经营风险。

四、结束语

财务管理风险控制是房地产企业实现自身跨越式发展的前提和保障。对房地产企业而言，在财务管理中，不仅要严格控制财务管理中的显性要素风险，更要控制隐性成本风险，只有落实各项管理制度，牢牢掌握市场运行情况，关注员工实际生产生活，才能将风险影响降到最低，为房地产企业实现跨越式发展创造机会。

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