商品房买卖预告登记的效力分析

柏晨

【摘 要】《中华人民共和国物权法》确立了我国的不动产预告登记制度。预告登记制度是商品房交易安全以及房地产法律制度的基础，其制定的目的就在于确保购房者取得所购的房屋所有权，从而避免购房者在商品房买卖中的所面临的风险。

【关键词】预告登记；法律效力；完善

文章编号：ISSN1006—656X（2013）09 -0055-01

预告登记指的是请求权人为了保全将来发生的不动产物权变动，向登记机关申请而进行的预先登记。《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”这是我国对不动产预告登记制度第一次在立法上加以确认，是我国物权立法上的重大创新，填补了我国法律体系中该方面的空白。

一、预告登记制度在商品房买卖中的价值

（一）秩序价值

秩序是法的价值基础。从物权法角度看，法律的秩序价值主要是通过物权变动的公示和公信原则来体现的，物权关系通过公示的方式透明化并为广大群众知悉，进而成为人们进行不动产交易的参照。预告登记制度对维护不动产交易的有序进行有着及其重要的作用，预告登记通过公示债权人的债权请求权，赋予该债权物权性效力，引起他人对已经预告登记的债权的警示和尊重，维持不动产交易活动的有序进行。

（二）效率价值

法的基本价值是效率。一种法律制度的创设，效率都是其追求的目标之一，预告登记制度也不例外的体现出这一点，该制度通过对债权请求权的登记保全赋予该债权请求权物权保护的效力，保障不动产交易活动的顺利进行。在商品房买卖中，只要商品房买受人依照法律规定进行了不动产预告登记，其即以较低的成本付出保证了自己的权益最大化的实现，这正是预告登记制度效率价值的充分体现。

（三）公平价值

在不动产交易活动中，买卖双方的地位是不平等的，不动产出卖方因对不动产享有所有权而处于优势地位，而不动产买受方则处于弱势地位，不动产出卖方经常会因自己处于优势而单方面不履行合同，并与他人再次订立不动产买卖合同，侵害原房屋买卖合同中买受人基于合同而享有的期待利益。预告登记制度以为不动产交易提供公平的保护为目的，使买受人的债权请求权通过登记获得物权性质的保护效力。预告登记制度通过这种保护作用有力地保护了不动产交易中的弱者，使交易双方的地位处于平等状态。

二、商品房买卖预告登记的法律效力

预告登记制度在商品房买卖活动中的最主要的功能是对商品房物权变动的债权请求权的保全，其效力主要表现为权利保全的效力、顺位保全的效力、预警效力以及完全效力。

（一）商品房预告登记的权利保全效力

不动产进行预告登记后，不动产所有权人未经预告登记权利人的同意处分不动产的，不发生任何物权变动的效力。权利保全主要体现在两方面，一方面在于防止预告登记义务人在权利人不知情的情况下对不动产进行再处分，以充分保护预告登记权利人的权利；另一方面是排斥第三人善意取得物权，买受人的请求权通过预告登记得到保全以后，便拥有了对抗善意第三人的效力，其他不动产物权的变动一旦与预告登记请求权内容相冲突，则没有法律效力。

（二）商品房预告登记的顺位保全效力

预告登记的效力不仅能保全债权请求权，还能保全债权请求权的顺位。顺位保全的效力是指通过不动产预告登记所保全的债权转化为物权时，该物权的顺位以预告登记的时间为准，而不以该物权在不动产登记簿中登记记载的时间为准。预告登记按登记先后顺序将各个债权请求权予以排列，根据预告登记的时间确定物权的顺位。预告登记制度就是通过顺位制度来体现其所保全的债权请求权的优先地位。

（三）商品房预告登记的预警效力

通过预告登记将已经进行的不动产处分向社会公众公开，使公众充分知晓标的物上的权利情况，以此来消除交易中的风险。正是因为预告登记具有权利保全和顺位保全的效力，因此预告登记对第三人在对同一标的进行不动产登记前有预警的作用。第三人不得无视预告登记的存在，不知预告登记也不是第三人进行抗辩的理由，第三人从预告登记应认识到预告登记权利人日后为不动产登记的可能性。

（四）商品房预告登记的完全效力

完全效力又称为破产保护效力，是指预告登记后合同履行期限未至或者合同履行条件尚未成就时，预告登记义务人由于各种原因陷入破产、依法强制拍卖等履行不能的状态所发生的排斥他人，使自身请求权得以继续保全的效力。预告登记的完全效力在商品房销售中表现为债权人享有取回权，在房地产开发企业陷于破产时，预告登记权利人可以通过取回权的行使以实现房屋所有权的转移。完全效力是预告登记制度保全债权请求权使其具有物权性的集中体现。

三、我国预告登记效力存在的缺陷与完善

（一）对顺位保全效力、破产保护效力以及抗辩效力的界定模糊

根据《物权法》第20条可知，我国预告登记制度的效力仅仅体现在权利保全的效力，而没有明确规定顺位保全和破产保护效力。《土地登记办法》规定：“预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。”《房屋登记办法》规定：“预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。”以上法律规定并没有体现预告登记是否具有排除法律文书效力和对抗优先受偿权的作用，另外也没有对国家征收的问题以及预告登记义务人是否享有抗辩权等重要问题做出具体规定。

（二）预告登记效力的完善

首先，规定顺位保全的效力。顺位保全权是当事人的一种利益，逾越顺位必将损害顺位在先的人的利益，顺位保全效力对预告登记权利人利益保障是必不可少的。

其次，增加规定预告登记义务人享有抗辩权。《物权法》对预告登记义务人抗辩权没有规定，导致预告登记制度都无法解决实际生活中的许多问题。通过预告登记行为债权请求权虽具有了物权的某些特征，但当事人之间的基础债权债务关系没有变化，所以预告登记义务人对预告登记权利人所享有的抗辩权并没有消灭。

最后，增加破产保护效力。对债务人破产时，破产财产是否包括已经办理过预告登记的不动产，我国破产法以及其他法律并无明文规定。根据破产法和有关法律的规定，他人享有取回权和别除权的财产不属于破产财产，从这些规定亦可推知，破产财产不应包括经预告登记的不动产，经过预告登记的不动产债权请求权应具有对抗破产的效力。

商品房预告登记制度是商品房交易安全以及房地产法律制度基础，它能够有效维护买房者的交易的权利和利益，维持房地产市场的经济秩序，完善商品房预告登记制度对完善我国现行法律体系，促进房地产业持续、健康发展，维护交易双方的利益和安全意义重大。

参考文献：

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