新会计准则下投资性房地产转换的会计处理

■ 李彩霞（江西经济管理干部学院 南昌 330000）

投资性房地产在会计准则中的定义为“为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产”。它主要指的是企业为资本增值或赚取租金，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。其范围包括：已出租的土地使用权；持有以备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权（闲置土地的标准为自批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已开发面积占应开放总面积不足1/3或已投资额占总投资额不足25%且未经批准中止开发连续满1年的）；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是企业拥有产权的建筑物，例如：A公司把一套

（一）投资性房地产的确认条件

在同时满足下列条件时才予以确认：企业能够取得与该项投资性房地产相关的租金收入或增值收益；该项投资性房地产的成本能够可靠地计量。

（二）投资性房地产的确认时点

用于出租的投资性房地产以租赁开始日为确认日；持有以备经营出租的空置建筑物，以企业管理当局就该事项作出正式书面决议的日期作为投资性房地产的确认日；持有以备增值后转让的土地使用权以企业将自用土地使用权停止自用，准备增值后转让的日期为准。

（三）投资性房地产的取得渠道

1.外购的投资性房地产。时点：购入同时开始对外出租，入账价值=买价+相关税费。

2.自行建造的投资性房地产。时点：即达到预定可使用状态的同时开始对外出租或用于资本增值，入账价值=料+工+费（和自建固定资产相同）。这两种方式形成的投资性房地产，不管其后续计量到底是成本模式还是公允价值模式，都体现投资性房地产的增加，计入借方，在成本模式下借方记入投资性房地产科目，在公允价值模式下借方记入投资性房地产-成本科目下。

3.非投资性房地产转换为投资性房地产。

将自用房地产转换为投资性房地产。企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。对不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物，如果董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自用房地产用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计折旧”或“累计摊销”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处置时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。

作为存货的房地产转换为投资性房地产。作为存货的房地产转换为投资性房地产，通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应地转换为投资性房地产。这种情况下，转换日通常为房地产的租赁期开始日。租赁期开始日是指承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。一般而言如果企业自行建造或开发完成但尚未使用的建筑物，且董事会或类似机构作出正式书面决议，明确表明其持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明其自行建造或开发产品用于经营租出、持有意图短期内不再发生变化的，应视为存货转换为投资性房地产，转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期。

企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应当按该项存货在转换日的账面价值，借记“投资性房地产”科目，原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目。按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值，借记“投资性房地产（成本）”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于账面价值的，按其差额，贷记“资本公积—其他资本公积”科目。待该项投资性房地产处理时，因转换计入资本公积的部分应转入当期损益。这既是投资性房地产的形成的渠道之一，也是投资性房地产转换的内容之一。

关于投资性房地产的后续计量

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。成本模式在满足规定条件时可以转为公允价值模式，按会计政策变更进行追溯调整，但公允价值模式不能转为成本模式。

（一）成本模式下的后续计量

在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的有关规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，还应当按照资产减值的有关规定进行处理。已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回其减值损失。

（二）公允价值模式进行后续计量

1.采用公允价值模式的前提条件。企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。企业一旦选择采用公允价值计量模式，就应当对其所有投资性房地产均采用公允价值模式进行后续计量。

2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；会计处理原则：企业采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧、摊销和减值测试，而是以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入“公允价值变动损益”，此损益属于暂时损益，一旦资产处置就要转入其他业务成本，形成正式损益。投资性房地产取得的租金收入，确认为其他业务收入。

投资性房地产的转换

在之前投资性房地产的初始计量中已论述了可以将存货或者自用房地产转化为投资性房地产，同理，投资性房地产在符合条件的情况下也可转换为存货或自用房地产。

（一） 转换条件

在下列情况下，当有确凿证据表明房地产用途发生改变时，企业应当将投资性房地产转换为其他资产或将其他资产转换为投资性房地产：房地产开发企业将其存货以经营租赁方式租出，相应地由存货转换为投资性房地产；自用土地使用权停止自用，用于赚取租金或资本增值，相应地由无形资产转为投资性房地产；自用建筑物停止自用，改为出租，相应地由固定资产转换为投资性房地产；投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为自用房地产。比如原来出租的房地产现改为自用房地产；房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从投资性房地产转为存货。

（二）转换日的确定

投资性房地产开始自用，转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期；作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，转换日为租赁开始日；自用土地使用权停止自用，改为用于资本增值，转换日为企业停止将该项土地使用权用于生产商品、提供劳务或经营管理且管理当局作出房地产转换决议的日期；房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售时，从投资性房地产转为存货，转换日为租赁期满，企业董事会或类似机构作出书面决议明确表示将其重新开发用于对外销售的日期。

（三）转换时入账价值的处理

在成本模式下，房地产转换以后的入账价值，以其转换前的账面价值确定。以公允价值计价的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。

关于两个转换的理解

从上文的论述中，出现了两个转换，其中一个是投资性房地产的用途转换，可以将投资性房地产转换为存货或自用房地产，也可以将存货或自用房地产转换为投资性房地产；第二个转换是投资性房地产的后续核算模式的转换，可以将成本模式转换为公允价值模式，但公允价值模式不能转换为成本模式。

其实这两种转换恰恰让我们的会计人员很灵活的应用新会计准则，一项投资性房地产当它选择了公允价值模式进行后续计量后，是不是真的就必须一直使用下去呢，其实这过程中可以不违背准则规定，通过一定的转换转为成本模式。

首先将公允价值模式下的投资性房地产转为存货或者自用房地产模式，这是用途的转换符合条件准则是允许的。以其转换当日的公允价值作为自用房地产或存货的账面价值，转换当日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入公允价值变动损益上。转换为存货或自用房地产进行一段时间的会计核算后，又可以改变其用途重新进行出租，转换为成本模式的投资性房地产，通过两次转换后达到了实质性将公允价值模式转换为成本模式。

1.张先俊.关于投资性房地产的帐务处理.China＇s Foreign Trade，2012.6

2.苏永传.投资性房地产会计处理研究.现代商业，2011.8

3.财政部.企业会计准则.经济科学出版社，2006