商品房交付法律适用标准研究

解小平

（东华理工大学文法学院，江西南昌 330013）

商品房是一种特殊商品，关乎老百姓重大切身利益，有些人辛辛苦苦一辈子才买上一套房子。随着房价的攀升，在我国的一线城市，为了按揭一套房子甚至耗尽了一家几代人的积蓄，所以说“建筑乃一生所托”一点也不过分。近年来，围绕商品房买卖的法律纠纷呈上升趋势，如延期交房、延期办证、商品房质量问题、物业公司与业主纠纷问题等等。而这些问题或多或少与商品房预售制度当中商品房交付条件不明确有关。

1 问题的提出

“交付”原初的意义仅指现实交付，即动产占有的现实移转，它是指动产物权的让与人将其对动产的直接管领力现实地移转给受让人［1］。商品房预售买卖中买受人购买的是期房，房地产开发企业将商品房建好后负有将房子交付给买受人占有、使用并协助办理房屋产权证书的义务，实践中将前面一种行为形象地称为“交钥匙”。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释〔2003〕7号第十一条规定对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。另外，商品房交付还关乎到开发商应否承担逾期交房、逾期办理房产证的违约责任，关乎到房屋保修期限的起算等诸多法律责任。那么开发商的交房条件是什么?在什么情况下开发商符合全面履行商品房买卖合同当中的交房义务呢?《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定:“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”当前适用的住建部2000年的《商品房买卖合同示范文本》修改版第八条有关交付期限第一项规定，“该商品房经验收合格”。那么达到何种交付条件才称之为“该商品房经验收合格”呢?实践中开发商力主以其组织的勘察、设计、施工、工程监理四单位进行竣工验收合格的《工程竣工验收报告》为准，而买受人往往以建设行政部门的《房屋竣工验收备案表》为准。仲裁机关、法院也常常做出各种不同的判决结果，有损司法的统一性、严肃性，也给房地产市场传递着各种混乱的、甚至错误的信号，极大影响了我国法律对房地产市场秩序的调整。

2 竣工验收合格之争

目前理论界和实务界对商品房交付条件主要形成了“两派”、“四意见”。“两派”分别为“房企派”和“业主派”;“四意见”中一是以通过竣工综合验收为准;二是以建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理四单位进行竣工验收合格为准;三是以取得竣工验收备案表为准;四是以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准。笔者逐一分析如下。

2．1 通过竣工综合验收为准

竣工综合验收依据的法律主要是《城市房地产开发经营管理条例》（1998年），《条例》第十七条规定了房地产竣工验收的法定必要性以及竣工验收的主体、期限，十八条规定了住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收的内容及要求。但国务院2004年5月19日发布的《关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（院国发〔2004〕16号），将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批项目予以取消，这就意味着“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。对此，笔者不持异议。

2．2 以建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理四单位进行竣工验收合格为准

持此观点者多为“房企派”，代表性人物为万科企业有限公司首席法律顾问颜雪明。其认为随着2004年国务院对房地产开发项目竣工综合验收行政审批项目的取消，2000年1月30日实施的《建设工程质量管理条例》成了调整商品房竣工验收的唯一制度，将竣工验收改成了由建设单位组织、相关各方参与的活动，即俗称的“四方验收”［2］。据此绝大多数房企认为国家已经对房屋竣工验收管理完全放手，只要在建房屋主体结构完工，建设单位组织上述“四方”验收合格，开发商就可以将商品房交付给业主。在此思想影响下，很多楼盘甚至在门窗都未安装的情况下即通知业主收房，让很多的问题房流向市场。也为之后的房屋质量瑕疵纠纷、小区配套设施建设纠纷、房产证延期办理纠纷，业主与物业纠纷等埋下伏笔。那么，是否真如“房企派”认为的那样只要经过建设单位组织“四方”验收通过即达到了交房的法定条件呢?对此笔者不以为然。原因如下:

其一，建设单位组织“四方”验收不是综合竣工验收的替代。

以建设单位组织勘察、设计、施工、工程监理四单位进行竣工验收的法律依据是2000年1月30日实施的《建设工程质量管理条例》第16条，该条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件……建设工程经验收合格的，方可交付使用。”应该注意，该条例在2004年5月19日国务院取消竣工综合验收前就已经颁布实施，先法不能代替后法，因此不可能产生由建设工程竣工验收代替已取消的房屋竣工综合验收的逻辑效果。

其二，建设单位组织的“四方”验收性质上仅是建设单位对“建筑工程”的质量验收而非“商品房”竣工验收。

从性质上讲《建设工程质量管理条例》的立法宗旨是对建设工程的建设质量进行的调整，其16条所规范的验收是对建筑工程的主体质量验收。而综合竣工验收是对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行的验收，它除了对工程质量本身进行验收监督外，还对规划、消防、人防、小区环境等进行综合验收。另外开发商作为建设单位与勘查、设计、施工、工程监理单位是合同关系，由开发商组织的“四方”验收是他们之间交付合同标的物的验收，是内部验收，从公信力的角度也不能把它作为向消费者交房的最终凭证。因此，建设单位组织的“四方”验收合格最多只能说明建筑工程本身从质量已经通过了验收，但是开发商交付给业主的不能仅是质量合格的“工程”而是能正常占有、使用的“房屋”。

其三，商品房竣工验收除建设单位组织的“四方”验收外，还有其他强制性验收要求。

《中华人民共和国城乡规划法》第45条规定:“……对建设工程是否符合规划条件予以核实。未经核实或者经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。”自1998年9月1日起实施的《消防法》第十条第三款规定未经验收或者经验收不合格的建设工程，不得投入使用。但新修订的自2009年5月1日起实施的《消防法》做出了修改，公安消防部门对商品房住宅小区的消防验收由核准制变为备案制，消防验收不再成为商品房交付使用的法定条件。《环境保护法》第二十六条规定“建设项目中防治污染的设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、同时投产使用。防治污染的设施必须经原审批环境影响报告书的环境保护行政主管部门验收合格后，该建设项目方可投入生产或者使用。”《建设项目环境保护管理条例》（国务院令第253号）第二十三条规定“建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格，该建设项目方可正式投入生产或者使用。”据此，商品房建成后环保部门的验收合格也是交付使用的强制性条件。

其四，如何理解《建设工程质量管理条例》第16条最后一句话即“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

大多“房企派”认为这句话暗含的意思就是商品房只要经过由建设单位组织的“四方”验收合格的，就可交付业主占有、使用。“方可”表明的是一种必要但非充分条件。这与《环境保护法》第二十六条最后一句话“……该建设项目方可投入生产或者使用”表达的都是满足条件“之一”而非“唯一”之意。而且《建设工程质量管理条例》第16条最后一句“方可交付使用”并非就是指交付给业主占有使用，笔者的理解是被验收的四方主体依据合同将经建设单位验收合格的工程交付给建设单位（开发商）进行下一步的开发使用。

综上所述，“房企派”极力主张的由建设单位组织的“四方”验收仅指对建设工程的单项的质量验收，它是开发商“交房”的基本前提之一。仅通过由建设单位组织的“四方”验收就将房屋交付给业主必然会导致因未进行上述的其他法定验收从而违反法律法规的强制性规定进而被认定交付行为无效。

2．3 以通过竣工验收备案为准

实践中，购房人大多持此观点，他们认为开发商仅凭其组织的“四方”验收的《建设工程竣工验收报告》没有公信力，既然房屋竣工综合验收已取消，国家对房地产部门的监督由核准制转为了备案制，那么就应该以开发商获得建设行政主管部门的房屋竣工验收备案表作为开发商交房的唯一凭证。为此支持者还给出以下理由:（1）“工程竣工验收工作由建设单位负责组织实施。……5日内，向备案机关提交工程质量监督报告。可见竣工验收备案证才是唯一证明竣工验收合格的依据，其效力具有确定性。”［3］（2）“从办理房产证的角度来讲，竣工验收备案表是办理房产证的证明和基础。……产权部门认可的又是建设行政部门的证明文件—竣工验收备案表，那么消费者不能获得房屋所有权的风险就会提高，商品房买卖合同则显失公平。”［3］实践中，我国有关建设行政主管部门也是持此观点，如2003年8月15日广东省建设厅针对广州市国土资源和房屋管理局的对如何理解“该商品房经验收合格”的请示（穗国房字〔2003〕417号），作出《关于商品房买卖合同中商品房交付使用条件有关问题的复函》（粤建办房函〔2003〕63号）。该文件指出:“经咨询建设部有关部门，《广东省商品房买卖合同》（示范文本）第八条第一款中的“该商品房经验收合格”，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续。”

诚然，以竣工验收备案表代替已失效的房屋竣工综合验收既达到转变政府行政职能，由“我要管”变为“要你管”，大大提高行政效率的同时又未降低对房屋竣工验收监管的标准，保证了房地产交易秩序的安全性和稳定性。但是任何行为的有效性必须以其是否获得法律的明确授权为前提。商品房买卖合同当中双方已经选择了“该商品房经验收合格”作为交房条件，“法不禁止皆自由”如果未出现违反法律法规的强制性规定应认定约定有效。调整竣工验收备案的法律主要有《建设工程质量管理条例》以及配合其适用的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定建设单位竣工验收备案责任，第五十八条规定了建设单位未组织竣工验收及验收不合格而交付使用的罚款责任，并未出现未经竣工验收备案不得交付使用的禁止性规定。因此只要开发商经过了法律强制性规定的验收，即使未经竣工验收备案也可以依照合同的约定将“验收合格”的房屋交付给消费者。未经备案即交付消费者使用，开发商承担的仅是行政罚款责任而非交付无效的责任。因此，在无特别约定的情况下“开发商在交房时必须具备竣工验收备案表”的说法于法无据。

2．4 以开发企业取得初始登记（大确权）的权属证明书为准

主张该标准的学者引用相关法律条文予以说明，如“我国《城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。另第三十八条第二款规定，转让房地产时房屋已建成的还应当持有房屋所有权证书。1983年12月17日施行的《城市私有房屋管理条例》规定，买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明。”［4］有的学者“从法理分析，交付条件最低标准就应是开发商已经具有房屋的产权证。……交付行为的前提应是开发商对房屋享有处分权，即有权处分，而判断有权处分的标准就是开发商应具有房屋的产权。”［5］应该说学者提出该主张对购房人房产证的办理有积极促进作用，也在事实上缩短了消费者在取得房产证前对房屋意外灭失风险的承担时间。但是与尽可能让买受人提前使用其所购房屋的期房法律制度的设立初衷相违背。期房买卖之所以在房屋建成后房产证办理前就交付给买受人占有使用主要原因在于房屋在建成后到业主拿到房产证之间有相当一段时间，其中少则一年半载，多则达到两三年。而这段时间让具备使用条件的房屋闲置是巨大的浪费，也不符合物权法“物尽其用”的原则，因此开发商将其所建的达到竣工验收条件的房屋提前交予已付清房款的买受人使用正是期房买卖制度的宗旨。如果仅为了降低风险，不如要求开发商为每户办好了产权证后再交付给消费者使用或者干脆取消期房买卖。另外，上述学者对相关问题法理上的理解也值得商榷，首先，开发商交付期房给买受人占有、使用不是《城市房地产管理法》第三十七条、三十八条规定的“转让”行为，也不等同于《城市私有房屋管理条例》中的“买卖行为”，它仅是将已竣工验收并具备使用条件的房屋提前让购房者占有使用而已。其次，建设单位因为合法建造行为，无需登记，即可以自然取得商品房的物权，《物权法》第三十条规定“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”《物权法》第三十一条规定“依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。”这表明开发商一旦将房屋建成其自然取得所建房屋物权，只是其在行使转让等处分行为时不发生物权效力。法律规定物权的所有权包括占有、使用、收益、处分四项权能。既然开发商取得了竣工房屋的物权，它就取得了对所建房屋的占有、使用权，而占有、使用权既可以自己行使也可让与他人行使。我国相关司法解释对此也予以认可，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条就规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”综上，现行法律并未强制要求开发商必须在取得大产权证下才能将期房交付给买受人占有使用，取得大产权证才交付影响了业主对房屋的提前使用。

3 商品房“交付使用”的法律适用

通过对以上竣工验收合格的分析，如果开发商与买受人在其商品房买卖合同当中约定选择“该商品房经验收合格”并符合本合同约定的商品房作为交付买受人使用条件的，开发商不能仅凭其组织的“四方”验收合格的《工程竣工验收报告》就认定其所交“商品房验收合格”，其还需经过规划部门、环保部门的验收合格才具备法定的交房条件，为此笔者暂称此交付条件为“准竣工验收备案标准”，至于其他单项验收和小区配套建设等以双方约定为准。未达约定条件开发商承担的是违约责任而不构成交付无效的法律后果。

4 商品房交付使用法律制度的立法建议

商品房交付使用的法律制度事关开发商、买受人的利益以及国家对商品房建设质量、交易安全的监管。过分降低和过分提高商品房交付使用条件都不合适，我们应该充分利用法定和约定条件来使三方利益最大化的平衡。为此，笔者主张应将建设单位组织验收合格的《工程竣工验收报告》、房屋质检部门的房屋质量监督报告，规划验收合格、消防设施备案、环境保护验收合格作为法定条件，而将房屋的水、电、气、附属设施等作为合同约定条件列明就可，因为房屋质量是消费者和国家最为关心的问题，只要把住房屋质量关就构成了交房的坚实基础。另外，笔者将消防备案也列入法定条件是因为按照现行《消防法》，商品房住宅小区尚不构成“人员密集场所”，因此消防设施无需经过事先验收即可交付使用，法律规定和商品房交付使用的实践有可能导致消防设施存在问题，而商品房建设在当前土地资源稀缺、地价疯涨的情况下不断有向高层发展的趋势，一栋几十层高的商品房难免不会产生“人员密集”的状况。因此开发商在未经消防验收的情况下将商品房交付给业主是完全可能造成消防安全事故的。至于其它的无关消费者占有使用目的的审批办证程序不能影响交房，因为我们知道由于各种原因，开发商的某些办证审批程序要耗费很长一段时间。但并不是说开发商交房业主入住了就可以怠于之后的房屋产权证明的办理。针对实践当中房产证延期办理的情况比较普遍，开发商利用格式合同将延期办证违约金做出有利于开发商的约定。实践当中一般有两种约定，一种是固定违约金总额，比如房款总额的0．5%，即不管延期一年两年甚至十年，违约金为0．5%。另一种是按违约的时间长短计算如延期一天按房款总额的万分之一或按银行同期贷款利率计算。应该说后一种相对公平，但往往约定的日违约金不高使得开发商违约成本不高而怠于履行办证程序。如果买受人执意约定过高的日违约金对开发商也不公平，因为开发商在办理房产证过程中总有非自身主观意愿的障碍会导致其稍许延期的情况发生，那么对此予以重罚就会增大开发商的经营成本。为此，笔者建议可约定累进制式日违约金。如延期一年内按日违约金万分之一计算，次年增加一个点即按日违约金万分之二计算，依此类推。公平合理地督促开发商进行房产证办理等后续手续。

［1］王利明，杨立新，王轶，等．民法学:第二版［M］．北京:法律出版社，2008:273．

［2］颜雪明．商品房交付纠纷的法律分析［J］．仲裁研究，2011（3）:77-83．

［3］阳雪雅，张新民．商品房交付条件的法律分析［J］．长白学刊，2007（1）:34-38．

［4］肖筱刚．商品房法定交付条件研究［J］．现代物业，2010（11）:2-4．

［5］阳雪雅．商品房交付条件探究［J］．行政与法，2007（2）:64-67．