关于“以房养老”及其相关问题的几点认识

陈支农

（淮安市工贸资产管理有限公司，江苏 淮安 223005）

日前，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《意见》），将“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”作为完善养老服务业投融资政策的一项举措，引发了全社会对“以房养老”话题的关注。这一模式旨在发展养老服务业中逐渐利用社会力量，发挥市场配置资源的基础性作用，并以此减轻政府压力，为养老引来具有持续性的长期资金，增加养老金的多元化筹集渠道。

然而，尽管有千亿元价值的市场空间，但我国目前所面临的产权制度、房屋处置以及观念挑战等风险，给住房反向抵押贷款的推行带来了阻碍。又由于老年人的传统观念使然，这种养老模式尚无法形成独立的养老模式和大量的产品需求，只能是社会保障体系的一个补充。尤其是今后必然出现的大量房屋处置工作，对于金融机构而言挑战将更大。因此，试点除总结相关经验外，关键是要试出有哪些问题和障碍，是否有可持续性，并据此进行相关配套制度改革。

一、现状：老龄化加剧和社会保障不足导致养老矛盾突出

如今，许多大中城市人口平均寿命超过80岁，有调查数据显示，按现在的物价水平测算，退休后30年只吃盒饭也要100万元，80后希望60岁以后过上相对惬意的退休生活至少需要准备364万元。而按现行企业职工养老保险制度，2013年全国企业职工平均退休金为每月1893元，养老金替代率为45%，这意味着企业职工退休后的收入不足退休前的一半，且在职期间收入水平越高，退休金的替代率越低，仅靠社保养老显然难以维持现有生活水准。何况“养老金确有缺口”，全国社保基金理事会党组书记戴相龙坦言：“中国养老金缺口来自两处，一是转制成本和历史欠账，二是人口老龄化带来的。”[1]

近年来，中国的人口老龄化势不可挡。全国老龄委办公室等公布的数据显示，2010年，中国大约1.69亿60岁以上老年人口，占总人口的比重为13%。预计到2013年底，中国60岁以上老年人口总数将超过2亿，约占总人口的15%，2020年将达到2.43亿，2025年将突破3亿，2033年将突破4亿，平均每年增加1000万老年人口。

对于“跑步”进入老龄化社会的中国而言，养老金缺口日益加大、养老服务和产品供给不足、城乡区域发展不平衡等问题，已成为老年人实现 “老有所养，老有所依”的绊脚石。伴随着中国“银发潮”的到来，如何才能老有所养、老有所依？人到老年靠什么途径确保幸福、快乐而有尊严？养老资金的尽早筹备因此越来越受到更多的关注。

二、内涵与意义：“以房养老”最终成长为一种商业化的补充养老工具

9月13日，国务院颁发的《意见》，就我国养老服务业发展的总体要求、主要任务、政策措施和组织领导做出战略部署。而“以房养老”试点方案将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年一季度出台具体操作办法和实施细则。《意见》的发布将更深层次激发国民对于养老问题的紧迫感。其中明确提及的“开展住房反向抵押养老保险试点”，对实现“老年人及其家庭提供相应的资产安全转移保障，推动形成比较稳定的房地产市场环境，盘活养老家庭的社会资源”的目标具有积极意义。

1.“以房养老”的含义

“老年人住房反向抵押养老保险”，简单而言，也叫作“住房反向按揭”，相当于住房抵押消费贷款，即老人将付清贷款的房子抵押给保险公司等金融机构，金融机构综合考虑房主年龄、健康状况、预期寿命、房产若干年后价值等因素，定期发放给房主一定数额的养老金用于养老，或者由房主自主决定将养老金直接购买保险公司的养老保险产品 （包括养老社区的入住资格等），待房主去世后，房产要么归金融机构所有，要么由房主家人按照金融机构约定的住房抵押消费贷款利率向金融机构赎回。

以金融养老、以房养老的方式，在国外较为普遍。“倒按揭”式的养老保险方式，发源于上世纪80年代的美国，是增加养老资金来源的金融创新产品。近30年来，这种住房逆抵押贷款以房养老的形式，在美国、加拿大、英国、新加坡等国均取得一定程度的进展，同时也承受了全球金融危机带来的风险。美国目前的情况是在合格的潜在人群中，大约有2%～3%的家庭选择了反向按揭。而中国如果假设有1%，那么这一市场的规模将是1300亿元。随着老龄化程度的加深和观念的改变，该业务的市场空间将会进一步加大。

2.“以房养老”不等于“以房换养”

近几年来，南京、上海、北京、长沙等城市曾经自发兴起所谓的“以房养老”试点。如南京“温泉留园”老年公寓早在2005年在全国率先创立“以房养老南京模式”，拥有该市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人可自愿将房产抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用，待老人去世后，房屋产权归养老院所有。2012年4月，南京出台《南京市老龄事业发展第十二个五年规划》，首次以官方态度鼓励“以房养老”，试点措施基本是以替老人出租房屋或卖房的方式来支付老人的养老院费用，所谓的“以房养老”其实是“以房换养”。结果，由于老人不认可、租赁市场尚不成熟等多重因素，上述试点因业务成交量极少而最终陷于停滞萎缩的局面。

3.让存量不动产缓释现金压力

众所周知，目前我国的养老主要是以子女赡养、退休金和社保金来构成。伴随着“4+2+1”类型的家庭模式逐步普及，年轻人承担的家庭责任越来越大，在赡养老人方面面临的经济压力也逐步成为一个社会问题。创新养老体制机制，已是大势所趋。《意见》正是新一届政府统筹稳增长、调结构、促改革采取的应对人口老龄化、满足老年人多样化多层次养老服务需求，同时填补服务业发展“短板”、拉动消费、扩大就业的一举多得之策。

按照改革路线图，到2020年我国将全面建成“以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡”的养老服务体系。如果“以房养老”模式能够在我国如期顺利推进，最重要的作用就是盘活了老年人群存量的不动产资产，改变老年人群“有资产没现金”的局面，直接满足其现实的养老保障需求，同时带动商业养老保险市场发展。这一模式有助于将老年人未来的资产价值提前变现，盘活这一人群沉睡的不动产，提高老年人群的收入水平和消费能力，最终成长为一种商业化的补充养老工具。

原来，街坊里种种传闻，父母们在长安城中的探听，他们三个月冲风暴雨的寻找，雪夜里亦真亦假的等待，都还只是开头的几步，比诸春帏应试，他们不过是堪堪中了一个秀才罢了，你想登堂入屋，下一任的主考官在哪里？子虚……乌有，请问你们认得司马相如大叔吗？鲲双脚支地，双翅上扬，重新冲入天空，旋起的雪风刮得少年们手脸生疼。宇晴骑在宽广的鹏背上：“树！你们朝大榆树上看！我先走一步，在云锦台等你们！”

三、问题与症结：“以房养老”目前面临的现实障碍

每个人都将老去，但时至今日，中国巨大的老龄化压力和社会养老保障缺口，也推动着一度在局部城市试点的“以房养老”模式进入了“倒计时”阶段。国务院的《意见》明确提出为解决当前养老服务业发展面临的“融资难”、“运营难”等问题，“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，这是国务院首次明确“以房养老”模式。但就目前来看，对“房产反向抵押”并非一片欢呼，这个看似多赢的办法也意外遭遇了公众的质疑，甚至反感。

1.房产反向抵押多方顾虑重重

一方面老百姓提出疑问：“我年轻的时候拼命工作给银行还房贷，到老了房子归自己了，再抵押给银行换点养老钱，原来我这辈子的使命就是给银行挣一套房？”“那没房的人怎么办？这是要让每个人手里都非得攥着一套房子吗？”“房子押给银行、保险公司，每月从银行保险公司借‘养老金’，可要是我一不小心活过了贷款期限，房子归银行了，那我归谁？”“我跟儿子住在一起，我的房子抵押给金融机构了，等我走了，儿子住什么房子呀？”

相比之下，“以房养老”模式在国外已经成熟运行了多年，但是，西方人与中国人在家庭观念、养老观念、消费观念上存在巨大的差异性，并且国外高额遗产税的征收也是重要因素，结果导致国外老人更加乐意将房产抵押后用于养老。

另一方面银行和保险公司也提出担心。此次“以房养老”的“反向按揭”，和正向按揭恰恰相反，随着时间的推移，老人领取的养老金额越多，金融机构风险越高。“房价涨了还好办，房价跌了怎么办？”“中国的土地使用权只有70年，有的只有40年或者50年，到时候政府会不会把房子收回了？”“这种房子产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办？”

2.“倒按揭”利率确定是个难题

如何确定“倒按揭”利率也是难题，贷款额少，老人不乐意；贷款期长，机构又可能吃亏。根据一部分地区的前期试点办法，贷款额度视房屋状况来评估价值，通常按照房屋评估价的70%做一个抵押率，按此每月给客户支付养老金。事实上，这一业务的成交量很少，各方积极性均不高。

目前，似乎没有多少城市确切调查出有房老人的数量和占比，进而到底多少有房老人乐意将自有房产抵押给金融机构以换取养老金，或者将养老金用于购买保险公司养老保险 （包括养老社区的入住资格等），准确的调查结果不得而知。“倒按揭”的计算也非常复杂，牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，所以，这种业务在国内银行开展还具有较大的技术难度。事实上，“以房养老”模式在南京、上海、北京等地的个别金融机构曾经自发尝试过，银行零售业务部门也推出过以房产为抵押的金融服务，但在近几年实际运行中，针对这样的新业务，即使是有房老人也是心存顾虑，不敢轻易把房产抵押出去。

3.“以房养老”银行并不积极介入

四、解决与展望：“以房养老”亟需解决的主要问题

随着中国目前“4+2+1”家庭结构的日趋明显，养老全靠子女变得越来越不切实际，国人的家庭消费观和养老观念正在变化中。一方面，越来越多的人需要在年老后获得基本保障体系以外的补充养老方式；另一方面，越来越多的老年人群不愿意给子女造成过多的经济负担和生活压力，子女也在考虑老人入住养老院是否比在家里更加安全可靠。由此，“留下房子抵押，金融机构为你养老”逐渐成为一种新型的养老方式并在局部地区生根发芽。舆论普遍认为，和几年前相比，此次“以房养老”试点将带来不一样的消费环境。

但改革能否顺利推进仍然取决于诸多因素，比如老年人群是否接受房屋抵押的模式，保险公司的养老保险产品设计是否契合这些老年人群需求，未来的商业养老社区能否吸引老年人群以抵押房屋的方式换取入住资格等。就当前来说，“以房养老”亟需解决的主要问题有：

1．培植“好的养老产品”才是关键

“以房养老”的主体是拥有房产的老年人，房产成为老年人进入商业养老院的“通行证”。在拥有一定房产和退休金收入的老年人看来，养老院里均是垂垂老者，少了许多生气，能不能遇到说得上话的人还是未知数，因此对于他们而言，商业养老社区的品质如何将是自己决定是否选择“以房养老”、入住商业养老社区的重要因素。

近年来，养老产业吸引保险、医疗、地产等资本大鳄参与其中，和商业化的住宅不同，大多数养老社区没有产权，有的只是使用权，消费者购买养老地产不仅是购买养老社区的居住使用权，更是购买与养老相适应的各类服务。在参与者看来，一位六七十岁的老人未必需要70年的房屋产权，建议土地主管部门推出专门针对养老地产的土地使用权限，诸如20年、30年的土地出让期限，以区别于住宅、商业和公建住房，这类住房的价格更为经济，有限的资金可以重点用于提高养老服务品质上来。

对养老市场供应商来说，好的养老产品包括养老社区建设至关重要，这离不开政策的扶持。根据此次《意见》，各地要促进医疗卫生资源进入养老机构、社区和居民家庭，并且卫生管理部门要支持“有条件的养老机构”设置医疗机构，二级以上综合医院应当开设老年病科，增加老年病床数量，做好老年慢性病防治和康复护理。而具有一定品质的医疗机构 “入驻”商业养老机构，是老年人群选择商业养老社区的首要考虑因素。

2．“以房养老”需严密的制度设计

“以房养老”，不仅仅是一个单纯的经济问题，它关乎民生中最基本的“衣食住行”，也是当前需要攻克的社会难题。“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保、行政管理多个领域，在很大程度上带有准公共品的性质，没有政策和法律依据，谁来操作谁就可能陷于被动之中。

与此同时，“退休后的生命链”也已经成为新的市场热点。除了保险公司不断创新养老保险产品外，形形色色的机构正在涌入“银发产业”。多家房地产开发商正在养老地产领域布局……由此可见，如何养老、谁来养老、在哪养老等一连串问题，个人、政府、参与企业都在思考、探索，“银发潮”带来的问题已开始得到逐步解决。[1]目前而言，政府出台“以房养老”的方案，更多的意义在于提供一种导向，一种养老模式的创新，是政府对于未来发展养老产业的探索，是一种政策性的尝试。真正发展起来，会有一个非常长远的过程，可能要再过几十年。目前即便在欧美，“以房养老”也不是主流，占的比例非常小。而且“以房养老”涉及房地产、金融、保险、社保及行政管理多个领域，对于目前我国来说，还是新生事物，这一业务模式的成熟、完善，既需要各地先行先试积累经验，也需要从国家层面进行系统、细致的制度设计。据悉，《首都加快推进养老服务业发展的意见》即将出台，对于“以房养老”的相关政策，北京将通过推进“租房置换”的方式来进行。也就是老年人可以通过出租房屋获取租金，最终通过租金收入来入住养老院。

又由于国情不同，我国与西方国家社会风俗差异很大，既要借鉴国外的先进经验，又不能完全照搬。未来的试点，也亟需一个稳定的房地产市场环境。从现实来看，我国房价还处于持续上涨的不稳定状态，老百姓更愿意去将房屋出租获得租金，比起“倒按揭”，房屋的产权还在自己手中。如果房价下跌，对“以房养老”的另一方——金融机构来说，也是一个极具风险的挑战，对人的寿命、利率等方面的评估确定都是一个需要逐步完善的过程，不能一蹴而就。同时，房地产评估市场相对不成熟，也没有相应的法律来保障这一制度，只能靠条例、意见等来规范，所以在技术操作上也比较困难。

此前，我国老龄事业发展“十二五”规划从机构养老、社区养老、居家养老三方面提出了建设目标和任务。其中，居家养老依然是解决大部分老人健康养老的主体养老模式，老年人对住宅的依赖程度远远超过其他方面需求。当然，“以房养老”也并非强制性的社保政策，只是老年人在领取社保体系提供的养老金之外，再通过“以房养老”提升晚年生活品质的另一种选择。

政府明确“以房养老”的试点后，即意味着很多问题有待市场的检验，通过发现问题、提出整改措施，进而来制定一个比较完善的“以房养老”体系。价值评估、产权归属以及金融风险防范，无疑将是试点中的重要内容，人们对此满怀期待。

[1]李倩.综合养老计划迎战养老难题[N].金融时报.2013-08-28.