从房地产评估技术报告看蚌埠房地产泡沫

朱宏亮

近年来蚌埠市房地产虽然停止了快速涨幅，但是仍保持缓慢增长势头，本文从一份房地产评估技术报告看蚌埠市房地产情况，分析蚌埠市房地产交易价格及租赁价格，从而得出结论。

房地产估价技术报告（为不涉及个人，故将评估报告中涉及个人的具体信息保密）

一、因素分析

个别因素分析：估价对象位于蚌埠市龙湖春天C区3号房地产，建筑面积129，楼房共6层，估价对象位于第X层，钢混结构，平面布局：3室2厅、采光较好。房屋基础设施齐全。

区域因素分析：估价对象位于蚌埠市龙湖春天C区3号1单元X室，该地段地处蚌埠市蚌山区，作为居住场所交通方便度一般 （附近有龙湖春天站，117、115、126、122、207 路公交途径），地理位置较好（位于蚌埠市大学城,临高铁客运站），公共配套设施齐备。总体来看，估价对象房地产所处区域较适合居住。

最高最佳使用分析：房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。所谓最高最佳使用是法律上允许、技术上可能、经济上可行。估价人员根据法律上的许可性、技术上的可能性、经济上的可行性、价值最大性、土地与建筑物的均衡性、与外部环境的协调性、可持续发展性作为衡量标准，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。根据估价师现场勘察，待估价对象房地产目前为住宅用房，与《房地产权证》登记的用途一致，故设定登记用途为最高最佳使用用途。

二、评估过程

（一）市场比较法

市场比较法：将估价对象在与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价值作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

运用市场比较法估价：根据市场比较法替代原理，本次评估调查了与估价对象功能相同、标准相近、且处于同一供需圈内的多个实际成交实例，并从中选取3个实际成交物业作为可比实例，进行交易日期、区域因素、个别因素修正，具体情况如表1。

表1 因素条件说明表

1.进行交易情况修正。可比实例均为正常情况下的交易实例，故无需作交易情况修正，其交易情况修正系数为1。

2.进行交易日期修正。交易日期修正宜采用类似房地产的价格变动率或指数进行调整。在无类似房地产的价格变动率或指数的情况下，可根据当地房调整。因可比实例一、二、三与估价对象为同期交易活动，故交易时间修正系数均为1。

3.进行区域因素修正。将可比实例在其外部环境状况下的价格调整为估价对象外部环境状况下的价格。

表2 区域因素修正系数表

4.进行个别因素修正。将可比实例在其个体状况下的价格调整为估价对象个体状况下的价格，个别因素修正系数表地产价格的变动情况和趋势调整

表3 个别因素修正表

5.求出比准价格，比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数

表4 市场比较法修正计算表

6.根据上述分析，取以上三个可比实例简单算术平均值作为估价对象的市场价格为(5411+5136+4876)/3=5141元/。

（二）收益法评估

用收益还原法计算出估价对象的价格。

收益还原法公式

式中：

P——房地产价值a——年客观纯收益

r——综合还原利率n——尚可收益年限

1.年客观纯收益a的确定。先确定年总收入，经估价人员调查、比较、分析，估价对象房地产所处地区同类或类似房地产的月租金在10-11.6元/(建筑面积)之间，取其平均值10.8元/，房屋空置损失按每年取一个月计算）则

年总收入=10.8×129×（12－1）

=15325.2（元/年）。

再计算总费用支出，总费用支出含管理费用和各种税费两项。管理费用主要包括房屋维护、修缮和不可预见费等，按总收入的5%计算，即

管理费用=15325.2×5%=766.26（元/年）。

各种税费包括房产税、土地使用税（费）、营业税等，根据国家规定为17.5%，即

各种税费=15325.2×17.5%=2681.9（元/年）。

计算出总费用支出=766.26＋2681.9=3448.17（元/年）。

于是年纯收益的测算：

a=15325.2－3448.17=11877.03（元/年）。

2.综合还原利率的确定。综合还原利率采用“安全利率＋风险调整值”的方法确定。安全利率取中国人民银行公布的一年期国债利率，风险调整值根据目前蚌埠市房地产经营风险分析判定。综上所述，确定综合还原利率为6%，即r=6%。

3.尚可收益年限的确定。估价对象房屋建成于2010年，设计用途为住宅，实际用途为住宅，确定估价对象房地产的尚可收益年限为68年，即n=68。

4.测算客观合理价格。

5.根据上述计算,确定估价该对象的房产在估价时点用收益法测算估价对象评估价格（已减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款）为RMB19.42万元，（大写人民币：拾玖万肆仟贰佰元整）。（评估报告结束）

从上述报告看到，用市场比较法测算估价对象评估价格为66.32万元；而用收益法测算估价对象评估价格为19.42万元。

综上，该评估报告虽只是技术分析部分，但从评估报告中，可以看出用市场比较法评估房地产价格，是以成交价格做参考价，比较评估标的市场交易价格，计算出该标的市场价格为66.32万元，单价5141元/。用收益法评估时，是以标的出租收益进行计算，通过对附近同样房地产出租为基础，减去运营成本和空置期（一般为1个月），计算后得出该标的的评估价格为19.42万元，单价1505元/。

报告中使用的两种方法在评估时所收集的资料是真实的，选取的数据是客观的，两种方法评估同一标的为什么价格差距那么大?首先分析人均收益，2013年2月从国家统计局蚌埠调查队获悉，2012年我市城镇居民人均可支配收入为20628.92元。居民收入增加的同时，消费水平也在不断提高。2012年，我市居民消费主要是在食品消费支出，人均5579.65元。居民人均肉禽蛋水产品类的消费数量为68.54千克，与2011年相比增加了2.39千克。2012年我市居民人均在外饮食的支出为1325.56元。除食品支出外，文化娱乐教育服务、交通和通信支出“花”了市民最多的钱，除此之外，去年医疗保健消费支出增幅较大，全年人均医疗保健支出为1241.48元，成为八大类消费性支出增长幅度最大的一项。

由此可见，虽然人均收入有所增加，但食品消费、交通支出等也增加了。如可支配收入按20628元/年计算，在龙湖春天一对夫妻共同支配4万多元/年，月租金1000元计算，其中要缴纳12000元左右的房租费，约占年费用的33%，就租房居住而言，房租价格已经在可支配收入中占较大比重，而此时计算出的房地产价格为19.42万元应该是比较合理的。为什么说是比较合理呢？以国际通用的简单算法，房产价格约为房租月租金价格的200倍，计算价格为20万元。这个数据和我们用收益法计算的价格已经很贴近了，相对比较符合市场规律，如果真是以20万元进行销售的话，我相信会一抢而空。

反过来说用市场比较法，计算出的房屋总价为66.32万元，明显比19.42万的价格高出很多，从经济学角度讲这多出来的46.9万元是偏离了正常价值曲线的价格，也就是老百姓需要多付出的部分。虽然评估报告是以龙湖春天一处房产进行分析，但就蚌埠市所有房地产而言，99%的房地产都存在该现象，市场比较价格明显高于收益计算的价格。

综上，就这一怪现象来看，租房的价格反而与价值较为贴切，就从理论上讲，现在我市大部分房地产租赁居住要比购买居住要实惠得多，我市房地产交易价格明显存在较大的泡沫，与价值有较大的偏离。