商业地产开发新模式

董露茜

在住宅市场哀鸿遍野的今天，大型房企万科、保利、招商、龙湖远洋等纷纷宣布转型商业地产，或加大对商业地产的投入。同时，一些行业外资本也一哄而上，纷纷涌入商业地产，投资热度愈演愈烈。

然而，泡沫化的商业地产市场，供需关系正在发生着变化。传统意义上的甲级写字楼因缺乏个性和创意，已经没有了太多的吸引力；CBD区域饱和，没有了开发的空间，对旧写字楼的改造成为了商业地产开发的新模？式。

由于中国缺乏真正意义上的商业地产开发商，散卖成为了商业地产的主流，但散卖之后资产如何保值增值，成为了一道难解的问题。高和资本董事长苏鑫提出的“资产精装修”概念，是一个不错的选择。

旧楼改造

目前，商业地产的市场供需正在发生质的变化。苏鑫告诉记者：“北京、上海等城市核心区域的写字楼两极分化非常严重，要么是国贸CBD这样的甲级写字楼，要么是已经存在10年、15年的老楼，很少有中间地带的写字楼。”

传统意义上的甲级写字楼，代表了高端、豪华、专业，但同时可能意味着细节的“僵化”。苏鑫开玩笑道，夏天你穿着西服、打着领带都觉得冷飕飕的，这就是甲级写字楼对制冷温度的要求。

4月中旬，仲量联行发布的2013年一季度北京房地产市场报告显示，一些金融和专业服务的外资租户已缩减了租赁面积。而据第一太平戴维斯的统计数据，2013年1月北京甲级写字楼租赁成交的3.75万平方米写字楼中，内资企业占比达60%，而且承租大面积的客户也以内资企业为主。

“我不相信所有人都喜欢上班的地方一进去就像酒店大堂，比如做创意的白领，肯定希望工作场所有点个性和设计感。这就是机会！”苏鑫说。

高和资本在成功完成北京地区5个收购项目之后，把目光投向了旧楼改造。2012年10月，高和资本斥资7.9亿元，成功并购位于上海南京西路静安寺商圈的中华企业大厦，这是上海租金最贵的商圈，后来大厦被更名为静安高和大厦，计划今年6月改造结束后正式向外界亮相。

项目得以顺利实施，也因为苏鑫看到了与上海市政府非常契合的概念——“楼宇经？济”。

近年来，上海市政府着力推动“楼宇经济”，提升核心区域形象，挖掘城市核心区域价值，吸引更优质的企业落户。高和在上海静安的项目就实现了“楼宇经济”概念：改造中华企业大厦，给大厦重新定位并招商，把高品质的租客植入商办资产中。

“甲级写字楼一开始就是建给世界500强雇员的，但显然市场需求已发生了变化。甲级写字楼的租金压力大，内资企业对写字楼会有更多个性化需求。”

仲量联行数据显示，第一季度北京甲级写字楼需求明显放缓，市场租金在连续三年快速上涨后首次下滑。仲量联行北京商业地产部负责人贺睿珂的观点与苏鑫不谋而合，他表示，一些租户正在重新评估办公空间需求标准，预计未来一两个季度租金继续下滑的可能性较大。

苏鑫告诉记者：“像北京、上海这样的城市已经没什么地了，新楼的机会更少，只能旧楼改造。推而广之，由于现在很多核心区域的酒店经营是亏损的，因而我们可以把酒店改成写字楼、城市综合体，盘活之后，政府税收也上来了。”

在北京三环内除了丽泽商圈外，基本上没有成片的商办土地供应，金融街已经饱和，其他区域的增量供应也非常有限。苏鑫认为，旧楼改造从政策上、操作上都没问题，关键是理念的改变和政策上的支持。

散卖+资产精装修

与“旧楼改造”机会相匹配的，是苏鑫创业之初就提出的“资产精装修”概念，苏鑫将资产精装修比喻为打磨毛石：“毛石经过打磨，变成一个精美的艺术品。”

仲量联行研究部一位中层告诉记者，商业地产开发模式，一种是中粮集团这种自建自持模式，一种是建好后散卖的模式。由于商业地产前期投入资金量巨大，收益回报周期长，而自持模式需要大量资金支持，因此，开发商一般会选择后者。

实际上，国外商业地产的退出主要靠机构投资者购买，或者以资产证券化方式退出，真正的价值是后期长期专业的运营。但在国内，这一点很难做到。

原因很复杂，一方面是开发商的特点，更多用的是住宅模式：建成—销售。

“绝大部分商业地产需要散卖，否则它就发展不了。”苏鑫告诉记者，现在挤进商业地产的开发商，以前80%是做住宅的，因为调控才被挤进来，或者因为机缘巧合手里有一块地，就做了商业地产。纯粹做商业地产的开发商很少，住宅仍是房地产行业的大头，这类企业的惯性就是：生产—卖出。

另一方面，商业地产必须要有强大的金融支持，由于房地产商的资金来源主要是银行和信托，这些资金投资周期短，使商业地产开发商资金压力非常大，如不能解决商业地产长期资金来源问题，他们很难把精力转向项目的运营和资产管理上。

前两年，苏鑫判断资产证券化是未来商业地产融资的一大趋势，但实际上，这并不容易实现。例如业界一直看好的REITS （房地产信托投资基金），虽然官方一直鼓励大型商业楼宇的REITs推出，但由于税收、租金收益回报较低等多重因素的限制，短期内仍难以发展起来。

高和资本投资项目选择的也是散卖，苏鑫认为，散卖不会因为某些消极原因就不存在了，举个例子，九龙仓资产规模比SOHO大得多，但它在香港和大陆所有的写字楼都是散卖，这与它的战略有关，快速卖出，回笼资金，再进行更大规模的开发。

“关键要解决的是散卖以后，资产能否合理地保持增值。即使租金涨了，没达到行业平均水平，就是贬值。”

为了避免出现上述情况，苏鑫从一开始就坚持四项原则，即鉴定投资者准入、统一出租管理、统一物业监管及为购买客户提供流动性服务。

苏鑫说：“大客户抗风险能力比较强，购买的话必须签一个资产管理协议，约定条件，符合了才卖。”

具体的做法是，高和资本要求购买客户必须为追求中长期稳健收益的安全性资本或理财型资本及自由客户，其购买客户需承诺在收购后委托指定的出租顾问公司出租，并授权资产管理团队代表投资人对物业管理公司进行监督。

苏鑫说：“你一个人去和物业谈判很难，但如果99%的权益交在一家机构手里，那我们去监督物业，效果就好得多。”此外，由于商业地产流动性较差，高和会通过一些金融安排为购买客户做再融资服务。