从解释论的角度看按份共有人优先购买权制度

作者简介：王昶迪（1989.12-），女，汉，江西九江，中国人民大学法学院，硕士研究生在读，民商法方向。

摘要：由于《物权法》第101 条中关于按份共有人优先购买权制度的规定比较概括，导致在实践使用中存在着一定的争议。在这种情况下，我们可以从解释论的角度，通过比较法和规范意旨的分析，明确《物权法》第101 条按份共有人优先购买权的适用、行使和相关的权利冲突等具体问题。

关键词：《物权法》第101 条； 解释论；按份共有人优先购买权

1.按份共有人优先购买权制度的适用

《物权法》第101 条规定： “按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。”但是，在具体适用和操作层面来讲，条文的规定并不明确，有待于进一步加以解释。

1.1如何解释“同等条件”？

因为在实践中不存在绝对等同的条件，因此其他国家民法典大多都是采用更加切合实际的相对等同标准，笔者认为这种方法值得借鉴。下面根据实践，参酌外国民法典的规定，阐述“同等条件”的含义。

（一） 主条件。笔者认为，主价格是同等条件中最为基本，最为核心的内容，应当将其视为主条件。如果出卖人将其他标的连同与优先购买权有关的标的一起出卖，数量和计算应该如何计算呢？此种情况下，笔者认为应该根据物之整体效用的结合程度来确定权利人的购买是否符合“同等条件”。《德国民法典》第467 条规定在可分离的标的中，权利人的优先购买权仅限于有关的标的；但如果是不可分离的物品，出卖人可请求将优先购买权扩大到适用于全部物。

（二）从条件。从条件一般包括价款的支付、担保和从给付或其他支付条件。就价款的支付方式来说，除非出卖人与第三人约定延期付款，否则优先购买权人不得主张延期付款，并不得晚于第三人付款。如果出卖人出于对第三人人身性的信任关系，约定允许第三人延期支付价款，权利人也不能当然享受这种优待。参考《德国民法典》第468条的规定，只有在权利人为延期支付的金额提供了担保的前提或者是以优先购买权之标的，为延期支付设定了抵押的情况下才可以请求延期付款。

另外，担保、从给付也属于“同等条件”的内容，根据“同等条件”的要求，如果第三人为价款的支付设定了担保或者是负有履行从给付的义务，权利人也应设定相应的担保或是履行相应的从给付义务。由于从给付义务并不是合同的主要内容，因而只要能通过其他方式的方式满足合同的要求，例如通过代为履行或是转化为金钱支付履行这种从给付义务，便应当认定为满足“同等条件”。

1.2共有人之间出卖共有份额，其他共有人能否享有优先购买权

按照文义解释，《物权法》第101 条并没有将这种情况下其他共有人的优先购买权排除在按份共有人优先购买权制度适用的范围之外，从这点来看，法律并不排除共有人在这种情形下取得优先购买权，似乎是可以认为共有人之间出卖共有份额，其他共有人享有优先购买权的。

而笔者并不认同这种观点，笔者认为《民法通则》第 78 条第 3 款和《物权法》第 101 条在解释上应该加以适当限缩，将共有人之间相互买卖共有份额的情况排除在外。理由有二：

首先，按份共有人优先购买权制度的重要目的在于防止共有关系的复杂化，简化共有人内部关系。共有人之间转让共有份额，并不会导致第三人进入共有关系，法律并没有规定其他共有人享有优先购买权的必要。也就是说，由于共有人之间相互出卖共有份额并不会导致共有人内部关系的复杂化，这种认为共有人之间出卖共有份额其他共有人享有优先购买权的解释并不符合制度的规范意旨，因而在这种情况下不产生按份共有人有优先购买权。

其次，从比较法上来看，《法国民法典》第815—14 条、《意大利民法典》第732 条、《瑞士民法典》第 682 条、《日本民法典》第 905 条、《澳门民法典》第 1308 条还有很多其他国家的民法都将这种优先购买权限定在共同继承人或共有人向第三人即非共同继承人和共有人以外的人出卖份额的情形下。笔者认为，我国对于《物权法》第101 条进行解释时，也应该根据我们的立法意旨，参酌其他国家民法的规定，将共有人之间相互买卖共有份额的情况排除在外。

2.按份共有人优先购买权的冲突

2.1按份共有人优先购买权的内部冲突

当按份共有人向第三人出卖其共有份额时，数个主张优先购买权的按份共有人之间便产生了优先购买权的冲突，各国关于按份共有人优先购买权内部冲突的规定不一，我国《民事执行拍卖规定》采用由优先购买权人抽签确定的方法。《中华人民共和国公司法》第72条第3款规定，两个以上股东主张行使优先购买权的，协商确定各自的购买比例；协商不成的，按照转让时各自的出资比例行使优先购买权。但是，对于按份共有人之间的优先购买权，物权法没有明确规定。

笔者认为，并不真正存在共有人之间优先购买权的冲突。依前述的分析，对于《物权法》第101 条进行解释时，应该加以适当限缩，将共有人之间相互买卖共有份额的情况排除在外。因此，在此情形下不产生按份共有人优先购买权。

2.2按份共有人优先购买权的外部冲突

所谓外部冲突，即按份共有人的优先购买权与共有关系以外的第三人所享有的优先购买权之间的冲突，主要体现为按份共有人的优先购买权与房屋承租人之间的冲突。据此，笔者结合物权法和合同法的相关规定，分析按份共有人与房屋承租人优先购买权的解决之道。

第一种情形，按份共有人出卖共有房屋的份额，而非房屋整体时，该房屋的按份所有人与承租人的优先购买权是否冲突的问题。笔者认为这种情况应适用《合同法》第230 条的规定，房屋承租人此时不应该享有优先购买权。理由是此时房屋的所有权并不一定发生变化，只是共有人发生了变化，承租人的居住权并没有因此遭到破坏，其利益不需要规定房屋承租人的优先购买权来特别保护。因此，笔者认为在这种情况下，不存在与按份共有人优先购买权之间的冲突，因为此时根本不产生房屋承租人的优先购买权。

第二种情形，按份共有人并非出卖其共有份额，而是出卖其共有房屋时，该房屋的按份所有人与承租人的优先购买权是否冲突的问题。在此情形下，笔者认为，应当认定按份共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权，理由有二：

其一，从立法目的来看，规定按份共有人优先购买权制度的一个重要目的就是防止共有关系的复杂化，简化共有关系。只有认定按份共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权，才能保持共有人之间的紧密关系，防止因承租人加入而导致共有关系复杂化，符合简化共有关系的立法目的。而法律规定承租人优先购买权的目的，则在于为承租人提供稳定的住处，避免房屋所有人的变更影响承租人的居住利益。而仅仅是房屋一定比例所有权的变动，并不会影响承租人的居住利益，因而没必要使承租人优先于共有人实现购买权。

其二，按照物权优先于债权的原理，基于物权关系而产生的共有人的优先购买权，也应该优先于基于债权关系产生的承租人的优先购买权；从时间上看，共有的关系发生在先，而租赁的关系发生在后，发生在先的共有人的优先购买权也应优先于发生在后的承租人的优先购买权。综上，应当认定共有人的优先购买权优于承租人的优先购买权。（作者单位：中国人民大学法学院）

参考文献

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