房地产企业争抢“新型”机遇

“新型城镇化”对房地产业及相关上下游产业而言，无疑是重磅利好，但需要注意的是，新一届政府反复强调“新型城镇化”。如何理解好“新型”2字的含义、把握好政策导向，这对房地产企业未来的发展显得尤为重要。“新型城镇化”之新，在于“以人为本”，其核心是实现人口的城镇化，其本质是由偏重城市物质形态的扩张提升，向满足人的需求、促进人的全面发展转变；由偏重数量规模增加，向更加注重质量内涵提升转变；由偏重经济发展，向更加注重经济、社会协调发展转变；由偏重城市发展，向更加注重城乡一体化发展的转变。

据有关部门统计，我国城镇化率已经达到世界平均水平。但是，不少地方对城镇化的认识仍然停留在大拆大建上，不仅已有的中心城市规模迅速扩大，各地中等城市也争相提出“建设国际化大都市”的口号，似乎现代化城市的主要标志就是一个“大”字。在这些片面认识的作用下，一些地方的城镇化脱离实际，出现了盲目、愚昧的贪大求洋，反而造成发展不协调、管理服务不配套的恶果。如此往复，生活质量难保障、社会关系难协调，矛盾越积越多，只会离城镇化的初衷越来越远。

“新型城镇化”既是拉动内需的潜力所在，更是人们对未来生活的美好憧憬。城镇化不应是满目“水泥森林”、沉沉雾霾，也不应是住不起房、就不了业、上不起学、看不了病，而应是城市无论大小，发展各具特色；生活无论何地，同样方便舒适。摒弃贪大求洋的畸形城镇化思想，全力满足人们的幸福感，才能真做好城镇化这篇大文章。

住建部政策研究中心主任秦虹认为，李克强总理提出城镇化是人的城镇化，但人在城镇里得有地方住，有住房的需求。人在城市里要工作，要有地方上班，要有工厂厂房，要提供商铺和写字楼。因此，人的城镇化并不意味着跟房地产业没有任何关系。在秦虹眼里，房地产业是城市运行中的基础性产业，提供城市居民基本的生活资料与生产资料。她说：“无论是否承认，房地产业在中国都是国民经济的支柱，是中国经济发展的重要基础，我们要始终认真对待。”

财政部数据显示，今年上半年营业税同比增长12.9%，主要是前几个月房地产市场成交额大幅增加，从而带动了房地产营业税的相应增长。从其他税种情况来看，受房地产市场成交额大幅增加带动，契税1946亿元人民币，同比增长39.8%；土地增值税1768亿元人民币，同比增长28.1%。此外，部分地区的房地产相关税收占增量超过80%，而税收只是地方财源的一部分。值得关注的是2013年前6个月，全国政府性基金收入21061亿元人民币，比去年同期增加5870亿元人民币，增长38.6%，而地方政府性基金收入同比增长41.9%。在这项统计中，占比最大的便是土地出让收入，其中国有土地使用权出让收入16722亿元人民币，同比增加5292亿元人民币，增长率高达46.3%。经济对房地产业的依赖局面，无法在短时间内改变，经济学家、美国匹兹堡大学经济学博士徐滇庆认为，发展房地产和经济结构调整之间并不矛盾。但是，仅靠衣、食、行等来拉动经济是无力的，消费结构升级一定需要一个物质基础，这个物质基础就是由改善住房条件来提供，由越来越多来城里居住的人口提供。住房是最大的内需，离开了这条，中国经济发展将没有动力、没有消费，更丝毫没有扩大内需的指向。

首创置业等知名企业，已经先行一步寻找城镇化发展下的机遇。首创置业董事长刘晓光认为，房地产业是为做建筑形态而生，因此城镇化离不开房地产企业。当然“新型城镇化”也涉及到地产商下一步的布局，他说：“城镇化很容易让企业发现价值洼地，但要慎重考虑清楚，究竟更适合在大中城市发展，还是去主攻二、三线城市。”

富力地产联席董事长兼总裁张力则更倾向于去一、二线城市淘金。他认为从客观上来讲，很多人、特别是富人，都希望向一、二线大城市迁移，因为一、二线城市的工作条件、教育和医疗条件都更好。相比而言，三、四线城市的发展前景不佳，购买力依旧较弱。

然而，无论外部环境怎样变化，无论怎样做机会选择，房地产业都必须面对自身企业的经营问题和商业模式。嘉凯城集团党委副书记杨益华谈到，如果坚守依靠土地升值的开发模式，只可能等来死路一条，盈利模式必须要随大环境的变化而变化，绝不可抱着谨慎心理墨守常规。当然，最核心的问题是如何控制风险，因为全盘可掌控的企业，能够稳妥、踏实，从而走得更远。

高纬环球中国区董事总经理张良军说：“以产业和实体经济为基础的城镇化建设，将为经济增长的高质量及可持续性提供保障。在改变经济结构，以及区域产业布局的同时，城镇化还将为房地产市场带来新的发展方向和增长潜力，甚至将改变房地产行业的规则与格局。” 高纬环球的掌门人预计，中国政府将通过一系列的体制改革、科学规划，来改变传统城镇化中过度依赖土地财政、单凭投资拉动经济的发展现状，稳步推进以产业和实体经济为基础的“新型城镇化”。