房地产企业再融资开闸

无论如何，“新型城镇化”已经让嗅觉灵敏的房地产企业把握住了先机。充斥整个7月份的房企停牌潮，以及房地产企业再融资开闸的传闻，终于在8月伊始被真正做实。获得“放行”的首家上市公司——新湖中宝，推出的方案正是定向“新型城镇化”。新湖中宝日前推出定向增发方案并复牌，募资投向为上海棚户区改造项目，募集资金总额不超过55亿元人民币。虽然该方案最终能否获得证监会审批通过，还有待观察，但新湖中宝复牌后涨停报收，房地产板块当日也处在涨幅榜的前列，显而易见“新型城镇化”对上市房企是重大利好。

申银万国证券研究所首席分析师桂浩明表示，有再融资需求的不止一家企业，进入7月份以来，也有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。之所以再融资开闸选择的是新湖中宝，一是由于近期中央政治局开会讨论经济工作问题，谈到房地产，但是这次没有再融资、调控等字眼，也没有过多地讲到房价，更多的还是提它的健康、稳定发展，这表明我国房价的格局，肯定会出现某些变化。其次，这次新湖中宝55亿元人民币的投资目的很明确，主要是投入到上海的棚户区改造。新湖中宝推出这种方案，应该说符合现在我国发展房地产、推动城镇化的特征，在这种情况下出台，更容易反映出市场或者公司本身，对于未来房地产的预期，以及投资者对于未来房地产发展重心的猜测。

上市房地产企业再融资暂停3年后，首次有新的方案推出，融资门槛一定很高。如这次新湖中宝的定向增发方案，明确指出募集的投向为棚户区的改造项目，可能也会成为在这之后，房地产企业再融资的一个风向标。可知未来的监管层，即使能够放开上市房地产企业的再融资，但是对于募集资金投向的监管，注定会异常严格、苛刻。

我们能够明白，让什么样的公司上市，让什么样的公司进行再融资，这是一个技术问题，要符合上市或者再融资的基本条件。但是，这也有一个导向问题，与当时调控房地产的大背景有千丝万缕的关系。现在从事棚户区改造的企业，首先让它来进行再融资，正反映出这种益处。但对于政策本身来说，其只是一个导向，而导向并不等于政策的全部，只要符合条件，房地产公司再融资都应该得到肯定，或者得到相应的支持。因为对投资者来说，希望得到支持让企业发展再融资，促进棚户区改造，同时也希望能够获得盈利，如果一个项目有很好的社会效益，但没有经济效益，在市场经济条件下，很难实现商业运作。当然反过来，如果只有经营效益，社会效益很少或者很差，恐怕这个项目一样难以得到认同，因此最终应该是两者之间的一种积极合作。无论大部分房地产企业，今后是否会恢复再融资，它的门槛相对来说肯定比较宽，而且要兼顾到社会效益和经济效益两方面因素，顾全大局、通盘考虑。

一位地方大型国资房企的负责人表示，地方国资背景的、保障房相关概念的、业务模式定位符合新城镇化基本思路的房地产企业，因此将更有优势。新湖中宝的定增方案有一定标志性意义，就是房地产企业的再融资开闸有一定条件限制，而这个限制很可能是“新型城镇化”。他同时表态，募集资金投入什么方向，实际上还具有一定的导向性。值得注意的是，即使希望它投向“新型城镇化”发展，但也要知道一家公司不可能只简单地从事单一的旧房改造、旧区改造或者棚户区改造，这当中可能还会有一个资金上的安排问题，也可能有商业楼盘开发的需求等。如果之前它几个业务都在做，并且可以通过筹集到的资金从事棚户区改造，那么相应地也能筹集其他方面的资金，从事商业、商品房的改造，以及从事商业计划的开发等。所以，重点在于政策本身体现了对房地产行业健康、平稳发展的支持，并不等于其他领域都不能得到相应好处。

“新型城镇化”建设，对房企的意义不仅仅是政策导向，还有生死攸关的庞大资金需求。新湖中宝敲开了房企在证券市场再融资的大门，而农行则打开了银行业信贷支持之门，尽管近期“钱荒”成为社会热议的焦点话题，但“新型城镇化”仍然为房企撬开金库之门，获得信贷政策的“松绑”。日前，农业银行出台了中国农业银行城镇化建设信贷政策指引，这是农行针对城镇化建设领域，出台的首个综合性的信贷政策，明确了支持城镇化建设的信贷策略、基本原则、支持重点、信贷产品、客户准入、资源保障，以及专项风险管控措施。

指引在对支持城镇化的历史经验进行归纳总结的基础上，结合当前“新型城镇化”的建设要求，全面整合农行服务城镇化建设的信贷政策、产品和流程。一是明确了农行信贷支持“新型城镇化”的16字方针，即“依法合规、产业支撑、分类指导、风险可控”。二是重新梳理和整合了支持城镇化建设的12类信贷产品。既包括城市基础设施建设等传统产品，又针对城镇化进程中出现的“城中村”改造等新内容，创新了相应的信贷产品，同时围绕“人的城镇化”，突出了对新市民、新农民就业和消费的信贷支持。三是明确了城镇化建设的信贷支持区域和业务重点，并根据不同信贷产品的风险程度，确定了差异化的准入标准，还对不同类型的城镇化发展，配套了相应的信贷策略和信贷产品。

此外，《指引》还从信贷规模、业务流程、授权管理等方面，制定了信贷支持城镇化建设的保障措施，并在项目合法性手续、资金监管、内部运作、监测分析等方面，明确了针对城镇化建设信贷业务的风险管控措施。农行下一步将根据《指引》要求，抓紧改进和创新城镇化建设专属信贷产品箱，出台针对不同类型城镇化的综合金融服务方案，确保对“新型城镇化“建设的信贷支持，务必落到实处、取得实效。