银行和政府视角下我国公租房融资问题及对策研究

作者简介：梁雨楠，广西财经学院金融系（投资）。

摘要：加强保障性住房建设和管理，是我国社会主义市场经济体制改革中的一项重要政策举措。公共租赁房是我国现行保障性住房制度的重要补充，研究公租房的融资模式具有重要的现实意义。论文首先分析了我国公租房建设和融资现状，及其建设中存在的问题，最后针对公租房建设及其融资中的问题，从银行和政府视角下提出改善融资的对策建议，以期为改善我国公租房融资提供帮助。

关键词：公租房；融资；对策研究

一、引言

公租房建设作为社会保障性租房的重要补充，对民生建设发挥着重要的作用，随着近期我国公租房建设的逐渐展开，公租房建设管理问题受到社会大众的广泛关注，其中公租房建设过程中的融资问题逐步显现，学术界和领导层对公租房建设的融资问题进行了深入研究，由于公租房的建设关系到民生建设、城镇化和社会安定等一系列问题，而公租房建设的融资问题，作为公租房建设的命脉，发挥着重要的作用，具有重要的研究价值。

本文后续安排如下：第二节，对我国公租房建设及其融资现状进行描述和分析；第三节，对我国公租房建设融资中存在的普遍问题进行深入分析；第四节，结合以上现状的描述和问题的分析，从银行和政府视角下提出对策建议，以期为解决我国公租房建设融资问题提供帮助。

二、公租房建设及其融资现状

租房是我国现行保障性住房制度的重要补充，推行公租房的目的在于满足尚未纳入保障性住房体系的群众的基本住房需求。依据国家“十二五规划”可以知道：全国将建保障房3600万套，2011年计划建1000万套，2012年计划建700万套。保障房建成后，住房面积在城市中约占20%。据城乡建设部介绍，2011年建保障房1000万套，建设初期需信贷资金约达4000亿-7000亿元。2011年、2012年保障房所需资金分别为1.37万亿、1.08万亿，之后三年平均每年所需资金约0.8万亿元。

其中，2011年，计划新建公租房220万套，占1000万套保障房任务的22%。2012年，计划新建公租房230万套，占保障性住房计划建设总量的三分之一，约占700万套保障房项目33%，。以2012年为例，230万套的公租房总共需要建设资金1725亿元。除了中央专项补贴资金的660亿元，还需向市场融资1065亿元。也就是说，2012年仅公租房一项的资金缺口就为1065亿元。[2012年全国公租房资金缺口达千亿http：//news.dichan.sina.com.cn/2012/06/03/503291.html]

公租房的發展实行由省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的责任制，即由地方政府承担筹资等主要责任。且由地方财政直接拨款，但是这样以来，将给地方财政带来较重的经济压力，对地方公共事业的协调发展有很大的影响。同时，因为公租房并没有纳入地方官员的政绩考核体系，所以很难调动地方政府的积极性去组织和推动公租房建设。投入建设的资金量不足造成公租房建设推进缓慢，公租房供不应求。而我国公租房建设长期依赖政府财政拨款和银行贷款，融资渠道单一。现阶段我国的公租房的建设，数量庞大的社会闲置资金没有有效的融资渠道来充分利用。而且融资渠道也缺乏创新。

目前，由于我国财政资金不足、公租房融资渠道贫乏、相关制度不健全，各地的公租房建设遇到了供应不足、资金短缺等问题。所以我国建设公租房面临的一大难题就是怎么使融资模式与融资机制得到创新，最终使各类资金得到最大限度的利用。因此，政府必须引入社会资金，创新融资机制，拓展融资渠道，为了使公租房能够进行长期的可持续发展。应该将公租房的投资运营和管理监督两者结合在一起。

三、当前公租房融资中的问题

公租房建设在需要融资规模大，而其融资发展尚处于不成熟阶段，在融资过程中，出现了许多问题需要改进，其中部分问题如下：

①过多依赖银行贷款。

因为公租房项目的建设一般有政府背景，而且银行所承担的风险较小，所以公租房住房建设贷款时积极性较高。可见银行贷款是公租房建设的重要融资渠道。至2010年底，国开行已累计发放保障性住房建设贷款1455亿元，交通银行批准保障房建设项目贷款额度为308亿元，农业银行称，自2008年以来，累计发放各类保障房开发贷款126亿。而工商银行保障房的信贷余额为650.2亿元，

②中央专项财政拨款有限。

2011年3月，财政部根据国务院规定下达了首批公租房建设专项资金100亿元来支持地方公租房建设和加快各地建设进度。2012年，关于中央补助城市棚户区和公共租赁住房改造，中央财政共追加专项资金50亿元，主要用于城市棚户区和公共租赁住房改造及相关基础设施建设。至2012年底，中央财政已累计下达和公共租赁住房改造补助资金987亿元。[中央财政追加城市棚户区和公共租赁住房改造专项资金50亿元htt//www.gov.cn/gzdt/2012-10/08/content_2239230.htm]，一笔笔款项的划拨表现了中央政府推进公租房建设的重大决心，公租房建设依靠中央财政并非长久之计，因为我国公租房建设资金的问题不能得到彻底的解决。

③土地出让金净收益难以保障公租房建设的久远发展。

中国房地产指数系统数据显示，2009年，中国70个大中城市土地出让金共计10836亿元，同比增长140%[2009年70城市土地出让金同比增加140%http：//fdc.soufun.com/news/2010-01-07/3013356.htm]。所以公租房建设时，土地出让金净收益的重要性显而易见。但受土地本身性质和土地市场波动影响较大的土地出让金，其净收益也是一次性的。且部分资金不仅要用于公租房建设，还要支持其他保障房项目的建设，对公租房的支持力度在一定程度上被削弱了。

④地方财政资金受地方经济发展水平影响，难满足当地公租房发展需求。

2009年我国用于保障性住房的财政支出中，中央支出26.43亿元，地方支出699.54亿元，地方支出大约占总支出的96%。在我国保障性住房建设财政投入中，地方财政资金占据绝对的主导地位，可见其对公租房建设的重大作用显而易见。由于我国的经济发展不平衡，地方政府在本级财政中安排住房保障支出有很大差距。经济发展水平相对落后的地区在建设公租房时面临巨大的压力，难以满足当地的公租房需求。

四、公租房融资对策建议

针对公租房融资中出现的问题，本文提出以下对策建议：

1）加强国家和地方政府在公租房投融资中的作用

公租房的投资建设需要政府加大财政投入，投过财政支持，加大公租房建设的资金来源。财政支持是公租房建设的主要融资手段，财政建设的投资不仅作为公租房建设的资金来源，而且可以起到资金的引导作用。同时，政府可以提供融资担保，为公租房的融资提供信用担保，发挥政府的信用度。

政府不仅需要加大财政投资，而且需要对公租房等社会保障性租房提供税收减免政策，并对支持公租房建设的社会企业，提供相应的优惠政策，吸引社会资本投资公租房建设，扩大公租房建设融资的渠道，在财政支持和税收政策支持等多方面来发挥政府在公租房建设过程当中的引导作用。

2）加强商业银行在公租房信贷中的作用

商业银行是社会融资渠道的重要组成部分，加强商业银行对公租房的支撑力度，不仅可以完善商业银行的业务范围，而且可以提高商业银行的社会责任感和社会使命感，提高银行在社会的美誉。商业银行可以从分发挥自身的风险管理优势，完善公租房融资的渠道管理，降低公租房融资的风险。同时，通过给公租房提供租金贷款等金融服务，扩大自身的业务范围和客户群，挺高商业银行的竞争力。

3）构建公租房融资的金融系统机制

公租房的融资是一个系统工程，在完善各单体对在融资过程中作用的同时，要形成有序的、系统的融资机制，保障公租房融資能够全面的、可持续的进行。在融资机制的构建中，应该充分发挥政府的牵头作用，通过融合商业银行、投资者、租房者等社会各主体，形成良性互动的整体，通过融资机制的完善，对融资活动进行长期的保障。

公租房融资作为公租房建设中重要的一环，需要通过政府、社会各界通过共同努力，在政策上支持、在思想上创新、在管理上完善等等，探索出公租房融资的有效机制，实现公租房建设的可持续发展。

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