公租房建设中契约型REITs融资的资金循环性研究

王露霏++汪霄

摘要：本文以公租房建设中契约型REITs融资为例，分析融资体系中的资金循环，通过对融资体系的关键资金流动力因素以及牵引机制的分析，对我国的公租房REITs融资提出相关的建议。

关键词：公租房;REITs;资金循环

中图分类号：TU-9 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）027-0000-01

我国公共租赁房指的是通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入群体的住房困难[1]。发展公共租赁房是对于这类满足廉租房标准和经济适用房标准之间的所谓“夹心层”群体的需求显得尤为重要。

一、公共租赁房与REITs融资

REITs（房地产投资信托基金）起源于美国，在西方国家比较盛行，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金[2]。

从实际中的分析来看，REITs从以下几个角度可以满足公租房建设融资的需要：

1.发展环境。我国的房地产信托业的发展成熟，其法律、人才、市场基础都有保障。

2.社会资金。我国的居民储蓄率在全球位居前列，但是大量的居民储蓄没有得到很好的使用收益。而REITs具有流通性强、变现率高，满足我国居民一贯的谨慎投资态度。

3.物业基础。REITs以持续稳定的收益为基础，因此其更亲睐于投资收益性久、总体量大、具有增值性的物业。

二、REITs融资机理

本文将就组织形式为契约型、投资模式为权益型、运作方式为封闭式、进行公募形式的REITs融资机理进行分析。即管理公司和托管银行在成立信托契约的基础上，通过公开发行方式发行收益凭证筹集投资者资金，并投资于公租房资产建设，其中受益凭证的发行量是有限制的。其中由投资者作为委托人，基金管理公司受托进行资金管理投资。投资者凭借收益凭证来获得收益。

政府：制定 REITs 和公租房的相关法律制度。制定公租房建设计划，无偿划拨相应的土地建造公租房，并负责公租房市场的监管工作。切实履行社会管理和公共服务的职责，为公租房的建设和提供专项补贴，促进公租房建设的可持续发展。

基金管理公司：由国有证券公司负责专门开展公租房 REITs 业务，负责向主管部门申请 REITs 计划的审批，负责向社会公众募集资金，并和投资者签订契约合同，负责基金的日常运营管理。依法成立投资特定公租房项目的公租房 REITS，存续期为 10 年。

公租房开发机构：专门负责公租房项目建设和运营的国有企业，根据国家制定的公租房修建计划，通过 BT、EPC、代建等建设模式，负责修建特定的公租房项目用于开展 REITs 融资。

三、公租房融资建设体系资金循环及其动力因素

而公租房具有收益持续时间长的特点，如何把持续收益转换为一次性收益，这是公租房开发机构投入公租房开发市场的动力。因此通过REITs方式进行融资的机理就在于民间资本可以一次性融资并且其收益回报可以持久进行，符合公租房开发建设的要求。

1.建造资金循环链。在公租房的开发中，公租房开发机构通过向融资机构进行融资建造公租房，资金由融资机构流入公租房开发机构，再流入公租房建设阶段形成房屋实体。而REITs利用民间资本的融资，购买公租房即转移公租房所有权，此时的资金流动由REITs流入公租房开发机构，再流入融资机构形成循环链。

2.融资—收益资金循环链。公租房融资建设体系中的另一个资金循环链为融资—收益资金循环。REITs的融资核心是民间资金的集聚，如何促动这一资金流的流动即吸引民间资金的集聚，是整个资金循环链的关键。

REITs融资后，通过对公租房的产权购买并进行长期经营管理而获得租金收益等，形成资金的流入流出;而民间投资者可以通过在存续期满赎回资金并获得收益，也可以通过在证券市场的转让受益凭证获得收益，又形成了一个资金的三角循环流动。

通过分析，将公租房建造资金循环链和融资—收益资金循环链进行组合，即完整的公租房融资建设体系资金循环链。建造资金循环链和融资—收益资金循环链的结合点在于公租房的产权转移。公租房的产权转移使得REITs的融资流入到建造资金循环链，将造资金循环链和融资—收益资金循环链进行组合，形成整个循环链的资金流通。

确保资金循环链的安全性，不仅仅需要的是足够的资金总量，还需要对其中关键资金流进行保护与促进，确保整个资金链的畅通。任何投资都是带有回报性质的投资，没有回报，投资也不会产生。在公租房的融资建设资金循环体系中，有两处资金流体现的是投资与回报的资金流动，同时这两处资金流是具有推动性作用，能够保证其他资金链的资金循环性。

四、对我国公租房建立REITs融资体系循环的建议

1.吸收人才。REITs 的运作需要高度专业的房地产投资人才， 他们既要有房地产专业的知识和经验， 又要有经济学的分析研究能力， 还要具备大量的房地产和金融法律知识， 熟悉房地产领域的市场调研、规划设计、建筑施工、产品营销和物业管理等各个方面。

2.创新经营。公租房具有收益性低且持续时间长的特点，如何能够保证公租房的收益能够满足投资者收益。因此在公租房建设过程中，REITs管理公司可以通过创新经营模式来增加收益性，例如建设公租房以及配套的商业、其他物业设施来增加收益。

3.促进公租房市场化。市场也是公租房融资体系的构建的外部环境，是对整个公租房建设运营体系目标的统一。建立市场平台促进外部资源的汇聚，加强公租房建设过程中人才、资金、知识、服务、的流动，创造出足够的需求和收益，吸引更多的民间资金进入公租房建设中。

参考文献：

[1]孟培.REITs 在我国公租房建设中的应用研究[D].重庆：重庆大学，2012.

[2]车春鹂.REITS—中国房地产企业直接融资的新渠道[J].建筑经济，2006，（08）：89-92.

[3]庄治磊.基于 REITs 的公租房融资模式研究[D].重庆：重庆大学，2011.

[4]刘爱玲.我国商业地产投资信托基金 融资模式研究[D].重庆：重庆大学，2012.

作者简介：王露霏（1992-），女，黑龙江鹤岗人，硕士，研究方向：住房保障、建筑经济。

汪 霄（1962-），女，安徽合肥人，研究方向：住房保障、建筑经济。