我国公租房建设及管理过程中存在的问题及对策研究

李乐+吴婧+范子昊+穆鑫+郭金金

【摘要】住房问题向来是我国居民最关心的问题之一。收入分配不均，使得“夹心层”现象在我国某些城市出现。我国为解决这批既没有能力购置经济适用房，同时也不符合廉租房申请条件的尴尬群体的住房问题，创造性地提出了公租房概念。本文就我国公共租赁房的提出、实施公租房政策过程中建设方面和管理方面存在的问题等方面进行讨论，并提出了科学建设和管理公租房的建议。

【关键词】民生 公租房 建设 管理 政策

一、公共租赁住房的提出

近年来，我国经济呈健康发展趋势，势头良好，但同时国民收入两极分化问题依然存在，一部分中低收入居民无力支付日渐上涨的房价，居住较为困难。此时，公租房政策的推出使居民住房问题得以较好解决。公共租赁性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准和租金价格的住房，是对住房困难人群的过渡性解决方案。住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委6日对外公布《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

由于公共租赁住房的便利性以及惠民性，近年来，公租房得到国家的重视，发展势头相当迅速。虽然如此，但就目前我国公租房政策的实施仍处于摸索阶段，而公共租赁房又是切实关系到城市内相当一部分人群的切身利益的项目，其相关方面的治理问题值得我们密切关注，需要我们认真分析，提出解决方案，让公租房住户得到更为人性化、专业化的管理和高质量的服务。

二、我国公租房建设及管理方面的现状

公租房项目从初步实施到现在的不断完善过程中，在我国北京、广州、上海、重庆等一线大城市得到了快速的发展，并形成各自完备的法律法规制度。近些年，我国保障性住房由于国家投入大量资金等原因，消除了部分“夹心层”的住房难题，得到了比较好的效果，这一举措非常有利于保障性住房的大范围甚至是全面性覆盖。但是在我国，公租房的发展仍然不及美国、英国等欧美国家完备，在融资、选址、建设质量、申请条件、分配、监督管理，等方面均要积极学习欧美国家经验。

欧美各国的政府在公租房建设过程中高度支持并且进行干预；而且在住房模式上也随着住房发展的不同阶段进行改革（在住房紧缺的时候，提高公租房供给量。在住房问题得到缓解，又采用公租房补贴的方式）等措施，不仅减少投资成本，又可以是社会矛盾得到缓解[1]。

（一）公租房在规划与建设过程中的问题

1.居民对公租房的认识不足。我国自改革住房制度以来，改变了之前国家以分配为主要方式的住房制度，从而商品房在这种情形下进入人们的视线。但地方政府过度追求房屋自有率以及房屋产权，同时“买房子好于租房子”的观念深入人心，使得人们更倾向买房子。以深圳为例子，在政策颁布之初，由于深圳居民对公租房不够了解，导致深圳某些公租房的空置率高达70%。“政府在加快公租房建设步伐时，如果不能很好地打破观念壁垒，用完善的政策给群众吃下‘定心丸，就会造成公租房闲置、空置的尴尬，很难真正为群众带来福利。”[2]

2.公租房建设融资的渠道较单一。举几个我国的典型例子：“重庆几乎全部依赖于政府投资；广州以政府投资为主，间接地采用国有企业和民间投资；上海则是主要依靠国有企业，其次是来自民间的投资。”[3]由此可见，政府是公租房融资主要的提供人。公租房存在不能在市场上自由买卖、租金相对较低等现象导致资金回收速度较慢，因此银行等金融机构对共租房缺乏兴趣。

3.公租房选址困难，选址与居住人群不匹配。由于市区内土地少而租金高，郊区可用土地租金低但配套不完善，公租房选址存在困难。“而转公租房过程中要考虑业主是否愿意出租、房屋安全性是否有保障等因素，同时合适的房源需要入户调查才能确定，必须考虑租金、价格指定转入、退出机制，房源补贴等问题需要完整的运作系统，而目前只能通过观测加以规范。”[4]同时由于建设地点过于偏僻，交通不便，商品配套设施不完善等方面的原因，部分申请到公租房的市民在衡量各种因素的影响后，选择在工作单位附近就近租房，使得有住房需求的人群无房可住，从而造成公租房资源的浪费。

4.公摊面积较大，建设质量有待提高。济南部分公租房的租户反映，其租住的公租房公摊面积太大，一些小区的公摊面积高达百分之四十，而物业费的缴纳依据为建筑面积，因而接近一半的缴纳费用没有用于居民。并且房屋的质量差强人意，有居民反映，入住不超过半年，好多房间都发生过漏水现象；室内墙皮出现裂纹，门框损坏；冬天室内供暖不足；电梯从交房之日起就有问题。而物业在收到居民意见后处理不及时，一再拖延。由此可见公租房整体质量需进一步提高，满足住户基本生活需求。

5.公租房配套不完善。济南市某些公租房居民反映，附近没有社区医院，居民的健康安全得不到保证。同时附近交通不方便，可使用的交通工具很少。小区周围更齐备的托儿所、幼儿园、中小学、肉菜市场和邮局等公共配套设施以及小区内的绿化、消防、市政、物管等配套设施有待完善。

（二）公租房在管理环节的问题

1.公租房准入与退出机制不够完善。公租房申请过程缺乏公开性、透明性，相关信息缺乏准确性、真实性，使得进入机制不完善，出现一些违反规定的行为，使得切实需要住房的居民得不到名额。比如：有一些资金条件高于居住公租房条件的人，由于关系等渠道，申请到公租房，却将其当作备用房。因此在有些公租房片区中，频繁有豪车出入的现象。而在退出机制方面，部分居民在居住公租房的期间存在升职、加薪等情况，已不再符合公租房居住条件，但由于政府信息传达滞后，退出机制不完善，缺乏法律制度的有效监管，使得这部分人仍在公租房内滞留，造成资源的浪费。

2.政府推动立法方面责任缺失。由于内部职责分工不明确，细节方面缺乏制度安排，从而出现职能交叉，责任推诿，管理主体之间协调力度不够等问题。比如，济南多出公租房存在学生上学等方面配套不完善的情况，教育局工作人员认为，房屋产权未向教育部门登记，只有备案后才能划分学区，这是房屋产权引起的问题；而房管局就此问题等待上级决策，此事一拖再拖。

3.公租房计划保障对象的覆盖范围小。很多有切实需求的人由于收入不符合公租房的申请要求或者户籍不合格而被列在保障范围之外，与公租房失之交臂。保障对象强调城市中低收入家庭，对于农民工和外来务工人员开放程度较低，从而导致公租房服务大众的理念流于形式，阻碍了城市化的进程。

4.公租房乱收费情况较为严重。在我们实地调研过程中发现，大部分公租房的配套设施缺失，使得居民生活质量难以得到保障。其中部分公租房片区的物业费竟然达到1.55元每平米，然而高档住宅小区的物业费也不过1.8每平米（虽然物业费也是分档收取，有的人由政府补贴，有的人则要自己支付，但是支付费用过于高昂）。还有居民反映，停车收费同样过高。政府在本着为人民谋福利的原则建设公租房，由于下级部门存在乱收费现象，使得公租房居民怨声载道。

5.公租房空置率较高。例如：上海首批两个市筹公租房项目“试水”入市，首期申请率仅为四成。同样，武汉推出的首批899套公租房中，报名成功、拿到钥匙的市民仅317户。租金和补贴标准出台后，实际入住的户数，仅占首批房源的23%。相比较而言，郑州公租房的情况更为糟糕，其首批公租房空置率高达90%。济南市计划在“十二五”期间建设六万套公租房，政府为了调查公租房的市场需求，采取了预登记的办法，但结果只有四千多个家庭、六千多名单身职工做了登记，与六万套的计划相差甚远。以上虽然为个例，但可以看出空租房空置率高的现状较为普遍[5]。

6.公租房社区构成人员复杂，管理难度大。入住公租房的大多是失业人员、外来务工人员、老弱病残等弱势群体。一些公租房小区，如重庆的民心佳家园总建筑面积108万平方米，约提供住房1.79万套[6]，济南市清雅居提供6014套。像这种大面积规划的公租房社区，往往构成的成员越发复杂，从而给社区管理者管理社区造成很大的难题。

三、公租房建设与管理的建议与对策

（一）科学建设公租房

1.从群众需求的角度进行选址和分配[7]。进行科学合理的地址选择，打破旧有的单一建筑模式，实行“混居”模式，促进社会融合，防止城市“贫民窟”的形成。同时应注重商服配套、交通等设施的完备，既可以解决公租房一定的空置问题，又可以使住户享受到生活的便利。

2.改变住房保障思路，从“新建”转向“消化存量商品房”。2016年政府工作报告及十三五规划纲要中明确提出，新建保障房的高峰期结束，未来几年棚改规模维持在绝对高位。在去库存的背景下，住房保障思路已相应调整，重心从以往的“新建保障房”转向“消化存量商品房”，因地制宜化解房地产库存，合理利用房地产业闲置资源。

3.积极拓宽公租房融资渠道，确保公租房工程有源源不断的资金投入。公租房资金来源大体如下：其一政府财政收入；其二土地转让收入；其三政府补助资金；其四公租房租金收入；其五，政府债券获益；其六，地方政府债券[8]。社会的多元化，也为公租房的融资渠道提供多样的渠道。资金是公租房工程的“新鲜血液”，只有保证资金的源源不断，公租房才能保质保量完工。

（二）科学管理公租房

1.完善准入、退出机制的管理。一是保证信息公开透明、便利核查，切实加大执法力度、政府部门的有效作为。二是对保障对象全面实施“动态监控”[9]管理，完善监督管理机制；三是政府严格制定公租房申请条件并增大规划覆盖面。全国各地在进行这方面的完善时，应该学习重庆市的具体做法。

2.大力推进货币化安置政策并且加快实施互换建设。通过向有需求的市民发放租房补贴的方式，既可以使居民权利得到保障，又可以使居民在住房选址贴近其生活区域，促进房屋租赁市场的发展。在公租房领域加快实施像在廉租房中的互换建设，使得居民生活更加便利。

3.积极吸取外国成功案例的经验，政府加强对公租房政策的法律约束。一是美国、英国、瑞典等国在公租房政策方面的发展是比较完善的，比如欧美各国的“补人头”，“加强对非营利性机构的利用”，美国的“组团基金”等政策。我国政府应该取其精华，从外国的成功经验中，寻找适合我们中国公租房的发展方向。二是法律完善是完成一切的一个基础。完善金融、建筑、税务、房屋产权等一系列有关法律，奠定坚实基石。

（三）科学发展公租房

1.中央政府加强对地方公租房建设的支持力度、监管力度。一是地方政府隶属于中央管辖的范围，中央加强对地方公共租房的督促和管理是职能所在。二是中央增加对地方公租房建设的拨款并积极监督，确保中央政府的拨款能够切实的用在老百姓的身上，别让老百姓“有房能够申，没钱不能住”，那么公租房不管是从质量还是数量会有一个“质”的改变。

2.转变城市化发展观念，加速公租房的发展。一是从“以物为本”变为“以人为本”，注重人民切身需要，提高住户幸福感。二是积极转变住房观念，从“买房”转变为“租房”，积极发展租房市场，为社会的可持续发展从一个方面做出努力。三是提高城市市民化率，积极贯彻城镇化目标，解决户籍以及附在户籍上的社会保障问题。四是建立创新机制，为发展公租房提供多样的途径，多样的方式。

四、结语

公租房政策的实施，在对我国“夹心层”生活的改善方面做出巨大贡献的同时，也充分体现我国政府改善民生的决心。但是毕竟公租房建设还是处于摸索阶段，还应不断完善，让公租房住户得到更人性化，专业化的管理和服务。

参考文献

[1]张琪.欧美国家公共租赁住房建设经验与启示[J].社会科学战线，2014，（03）：271-272 .

[2]袁业飞.公共租赁房：你准备好了吗？——对各地公租房建设情况的考察[J].中化建设，2010，（8）：18-23.

[3]马秀莲.中国公租房建设和发展现状[R].社会体制蓝皮书：中国社会体制改革报告（2015） No.3：122-136.

[4]陈晶.济南约万套存量房可转公租房 是否能转换要看具体情况[N].山东商报，2015.10.23。

[5]张高娃.公租房“遇冷”现象及对策研究[J].时代金融，2013，（18）：288-289.

[6]潘雨红，庞家美，熊建华.重庆市公租房租金定制的难题与对策——以“民心佳园”项目为例[J].建筑经济，2011，（12）：57-60.

[7]陶承洁，吴立伟.对当前公租房规划建设问题的研究[J].现代城市研究，2011，（9）：78-80.

[8]杨智璇.我国共租房建设资金融资渠道研究[J].中国房地产，2012，（24）：53-62.

[9]代家丽.浅析我国公租房建设存在的问题及应对措施[J].商情，2013，（5）：148-148.