我国不动产善意取得制度适用难点分析

沈 凯

(哈尔滨商业大学，黑龙江哈尔滨150028)

不动产善意取得是不动产交易信赖保护的重要手段，受物权变动公示方法的影响，世界各国对不动产交易信赖保护的规定有所不同，法国、日本并未规定不动产善意取得制度，其即时取得制度仅适用于动产，德国、瑞士以及我国台湾地区则建立了不动产善意取得制度。我国善意取得的标的物范围经历了由仅适用于动产到适用于动产和不动产的转变，更在物权法中构建了独树一帜的“一体化”善意取得构造模式。我国立法模式的选择或有创新但更多的是一种无奈的选择。法律的贯彻实施依赖于法律解释，物权法实施近五年来对于不动产善意取得却无法律解释出台，已严重影响了不动产善意取得制度的运行。笔者旨在多角度对现有不动产善意取得制度适用的难点加以分析，为该解释的出台提供一些裨益，更好地维护不动产交易安全。

一、我国不动产善意取得制度的确立

我国《民法通则》并未规定善意取得制度，仅就动产物权变动的的公示规则(第72条第2款)作了规定。1988年由最高院颁布的《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见(试行)》第89条中承认了善意取得制度。《物权法》起草过程中，我国学者和立法机关对不动产善意取得制度经历了由否定到肯定的态度转变，这种转变无疑是符合我国经济发展规律的。同时针对不动产善意第三人利益保护国内有两种不同的观点，一种观点认为不动产登记簿公信力与不动产善意取得制度并无实质性差异，二者是统一的;另一种观点认为应对二者加以区分，单独规定不动产登记簿公信力制度。2007年《物权法》颁布，其第106条确立了不动产善意取得制度，对此本文认为不应孤立地看待此规定，应认识到其立法目的在于囊括不动产登记簿公信力制度之功能，这是理解和使用106条之规定的出发点。

二、我国不动产善意取得制度实行的难点

(一)构成要件的模糊性

《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。该条文虽统一规定了动产与不动产善意取得的构成要件，但由于动产与不动产属性之天然差异导致构成要件规定的过于原则化，虽简便却不宜适用。

1.受让人应具有相应民事行为能力。在不动产善意取得中出让人与受让人的交易行为系法律行为，作为一方当事人，受让人须具备相应的民事行为能力，这可以看做是债权行为的影响之一。此外，作为构成要件所需的变更登记的行为亦须受让人具有相应的行为能力。

2.关于善意构成要件。不动产善意取得的构造机理便是运用受让人之善意阻断原所有人之物权追及力以保护受让人之信赖利益，由此可见善意构成要件之重要性。106条仅原则性规定受让人受让不动产时是善意的，并未完全涵盖市场经济活动中不动产交易之复杂性。主要表现在以下几个方面:

(1)善意内涵的界定。善意，即受让人的主观心理状态，受让人“不知道或不应当知道”时当然是善意，然受让人“应当知道而不知道”，即过失时如何认定，本文认为需分情况来看。当受让人是轻过失或轻微过失时亦应认定为善意，此过失的造成往往是由于受让人不具备相关专业知识造成，若将此注意义务强加给受让人会造成受让人在不动产交易时的谨小慎微，甚至陷入“恶魔证明”，显然与善意取得初衷相违背;当受让人有重大过失时则不应认定为善意，此时受让人有违一般人交易之注意义务，应承担交易之不利后果，否则对原所有权人有违公平正义。

(2)善意之证明责任。不动产善意取得之善意乃推定善意，受让人无需对自己之善意加以证明，而应由相对人提供受让人“恶意”之证明，否则即推定为受让人善意，但特殊情况除外。如交易价格明显低廉，交易双方存在近亲属等亲密关系以及受让人针对所有权人陈述交易情景无理拒绝等。

(3)善意主体的判定。不动产善意取得中除受让人与无权处分人直接交易外，受让人还可能指派代理人与无权处分人交易。此种情况下受让人与其代理人之意思表示同为善意时自然无需赘述，然若代理人违背受让人授意，即为恶意时如何处置?本文认为此种情况代理人的恶意并不影响善意构成，受让人本着善意的交易心理状态指派其代理人与无权处分人交易且已支付合理的受让价格，代理人在交易时知晓出让人为无处分权人，若并未告知受让人并不阻碍受让人对不动产的善意取得。

(4)善意时点的判定。106条之规定对于善意时点的规定为“受让不动产时”。国内学者对于善意时点的观点主要有登记说、受让说、申请说三种。登记说认为善意的时点应以办理完不动产登记为准，不动产登记是不动产善意取得的构成要件，106条规定之受让时即物权转移时，此对于动产为交付，对于不动产即为登记;申请说借鉴《德国民法典》第892条第2款之规定将不动产善意时点确定为不动产登记申请时。受让说主张受让人只有从交易开始至变更登记完毕，整个时段均不知道无权处分的事实，且对此没有重大过失，才是善意的。

3.关于合理价格。106条规定不动产善意取得构成要件之一为受让人支付合理价格，然何为合理价格却未作详细说明。理论界虽有诸多争议却未有定论，法律事务中价格合理与否便由法官自由裁量。不动产交易的标的额一般较大，价格合理之标准全由法官决定则其自由裁量权未免有过大之嫌。此外，还需注意“合理价格”是指实际交付的价款还是仅指合同约定的价款，106条亦未明确。

(二)制度实践中的难点

《物权法》对于善意取得制度构成要件的高度概括性和原则性亦对不动产善意取得制度的实施造成了诸多疑问，主要由以下几个方面:

1.关于冒名处分与不动产善意取得

不动产善意取得的产生“土壤”较窄，主要有两种情况，一为共有房屋的部分，共有人擅自出卖共有房屋的，受让人若为善意，即可取得所有权。二是不动产登记存在瑕疵，即不动产登记事项所记载的权利内容与事实不符。善意取得制度旨在保护善意第三人的合理信赖利益，维护交易安全，然此种保护亦须有合理限制。善意取得牺牲原所有权人的利益来维护信赖利益的前提是在原权利人有能力控制风险的基础上的，若原权利人亦系无辜者，则不应让其承担责任，否则便是矫枉过正。故冒名处分他人不动产一般不应适用善意取得。冒名处分中无权处分人采取诈骗、偷盗行为获得原所有权人信息并伪造不动产权属信息，进而完成不动产变更登记后与受让人进行交易。在动产善意取得中对于遗失物、盗赃等占有脱离物的善意取得问题，偏重于维护归属的安全和所有权人的利益，而不适用善意取得制度。

2.关于原所有权人追偿之数额

106条第2款规定:“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”由此得出，在善意受让人取得不动产之所有权后，原所有权人可以向无处分权人追偿，然而追偿数额的确定并未详细规定。从不动产交易的过程看来，追偿之价格有实际处分不动产时的价格、诉讼时的价格以及无处分权人取得的“对价”三种情形。本文认为采用实际处分不动产时的价格较为适合，诉讼时的市场价格因距离不动产交易已经过一段时间且市场的波动性往往高于或低于不动产实际价值，因而对追偿双方有违公平原则;对于无处分权人获得的“对价”，由于构成要件中“合理价格”的模糊性，无处分权人取得之“对价”并不不能完全反映不动产之应有价值，以此追偿不利于维护原所有权人之利益。

3.关于不动产上的负担问题

《物权法》规定:“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”善意受让人动产之善意取得系原始取得，动产上不在负担其他权利。但《物权法》并未规定，善意受让人取得不动产后，该不动产上未登记的权利或权利限制是否消灭。如不动产之上未登记的共有物权在善意取得时是否当然消灭的问题。

三、完善我国不动产善意取得制度的建议

(一)合理界定善意构成要件

《物权法》将不动产与动产构成要件合并规定的体例安排过于原则化不利于制度的理解和实施，建议将动产善意取得与不动产善意取得制度的构成要件分开，分别就两者的构成要件作详细规定。

作为不动产善意取得的核心构成要件，建议通过立法或司法解释对“善意”做出说明。善意的判定标准为受让人非故意或者重大过失的情形，并且善意的时点宜采取“登记说”即以无权处分人与善意受让人办理完不动产登记为准。

(二)制定合理的价格标准

我国《物权法》对“合理的价格”没有做出界定，理论界与实务界至今也没有统一的定论。关于这一适用难点本文有以下两种建议，一为法院在诉讼中引入价格评估机制，指定符合资质的价格评估机构对不动产的价格作出评估，进而判定交易价格是否合理。二为借鉴《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》中对“明显不合理的价格”的界定。根据该条规定可以界定不动产合理交易价格为:达到交易当时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，而又不高于其百分之三十。此外还应注意到，合理的价格并不完全等同于市场价格，而是参考市场价格，并且影响不动产的价格的因素很多，比如房地产，会受到所处地段、楼层位置、楼房的档次等因素的影响。所以判断价格的合理性应综合各种因素。

(三)构建统一的不动产登记制度

不动产物权变动以登记作为其公示方法，不动产善意取得制度中善意受让人以对不动产登记的合理信赖作为善意取得的权利外观，故不动产登记是不动产善意取得的基点。我国当前不动产登记机构分散，登记规则不明确，“多头执政，多级管理”现象严重，已成为登记错误的一个重要原因。作者建议尽快在全国范围内出台统一的不动产登记法规，就登记机关形成由中央到地方的统一管理。

四、结语

不动产善意取得制度作为现代市场制度下保护善意受让人信赖利益维护交易安全的重要措施已在诸多国家确立，我国《物权法》确立的不动产善意取得制度由于构造模式的一体化和原则性，造成了制度理解和适用上的诸多难点，如善意要件的模糊性、合理价格的缺乏操作性等。通过运用法经济学的视角观察我国现有的不动产善意取得制度可以更好地分析制度构造的市场契合性，也有利于不动产善意取得制度的完善。

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