投资性房地产转换的会计处理

2012-12-05

商业会计 2012年4期

（河北天昕建设集团有限公司河北石家庄050011）

投资性房地产准则规定：“企业为了赚取租金或资产增值，或两者兼有而持有的房地产重新规范为投资性房地产，并在报表中单独列示投资性房地产”。会计准则的颁布，增强了企业财务信息的准确性，使企业财务报表能够提供更加真实、准确的企业经济资源、资源的使用情况以及资源的控制情况，如实反映企业的各项收入、费用、利润和损失的金额及其变动情况。

一、投资性房地产准则的特点

（一）明确规定了投资性房地产的两种形式

1.企业购买房地产并持有准备在房地产增值后卖掉是投资性房地产。虽然房地产价格的变动与当地的经济发展、房地产供求等因素相关，但其目的是为了房地产增值后卖掉以赚取收益，是企业为了实现它的经营目的所形成的经济利益总流入。

2.出租土地使用权、出租建筑物。这种行为可以说是一种转让资产使用权的方式。出租投资性房地产所获取的收入就是转让资产使用权所产生的利益，这也是企业为了实现其经营目的所形成的经济利益总流入。另外，根据税法规定，企业房地产出租、国有土地使用权增值后转让均属于一种经营活动，其取得的房地产租金收入或国有土地使用权转让收益应当缴纳营业税等。我国持有并准备增值后转让的土地使用权这种情况较少。

（二）明确将投资性房地产进行单独核算和反映

旧会计准则并没有设置投资性房地产这个资产项目，而是将全部的建筑物作为固定资产处理，全部的土地使用权作为无形资产处理，采用历史成本与折旧的方法进行核算，但是对于那些用于出售的建筑物和土地使用权、用于出租的建筑物来说，这种方法显然不能真实地反映其价格，尤其是随着近几年来房地产的升温，房地产价格提升，其市场价值可能和账面价值相差很多，这种方法更加不能满足报表使用者的需要。而新会计准则规定投资性房地产在报表中进行单独核算和反映，使投资性房地产与固定资产和无形资产区分开来，为报表使用者提供了决策有用的信息。

（三）引入了公允价值的计量模式

新投资性房地产准则规定企业可以运用成本模式计量或者选择公允价值计量。但是计量方法一经确认，不能轻易改变。选择公允价值计量的企业不用每年计提折旧或者进行摊销，而是在每年的资产负债表日按照公允价值调整其账面价值，账面价值与公允价值的差额计入当期损益。

二、投资性房地产转换的会计处理

企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面，一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。

（一）投资性房地产转换为自用房地产时采用成本模式进行后续计量

企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销科目”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”科目。

例1：2009年4月6日，A企业出租的房地产合同到期，A企业决定把该项房地产用作自用厂房。该项房地产的账面价值为6 000万元，其中，原价为7 000万元，累计已提折旧1 000万元。采用成本模式计量的财务处理如下：

借：固定资产 70 000 000

投资性房地产累计折旧 10 000 000

贷：投资性房地产 70 000 000

累计折旧 10 000 000