境外房地产税制的经验及启示

2012-08-15胡海

湖南科技学院学报 2012年2期

关键词：财产税税种税率

胡海

（中共湖南省委党校；湖南行政学院，湖南长沙 410014）

境外房地产税制的经验及启示

胡海

（中共湖南省委党校；湖南行政学院，湖南长沙 410014）

房地产税是当前我国税制改革的一个热点问题，我国正在酝酿房地产税收制度改革，即开征统一规范的房地产税。文章在阐述目前我国房地产税制中存在的主要缺失的基础上，介绍了世界主要国家征收房地产税的成功经验，并从中得到了适合我国国情的若干启示。

房地产税；国外经验；启示

房地产税又称“财产税”或“物业税”或“不动产税”或“地产税”，是以房屋为征税对象、在不动产的占有环节课征的一种税，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税款额会随着不动产市场价值的升高而提高。世界各国由于历史文化背景和社会经济发展情况不同，其相关配合税种之间自然存在差异，势必决定各国对税种的选择也就不尽一致。国与国之间没有完全相同的税收制度，哪怕在同一税收体系中也不可能完全一样。同理，在开征房地产税方面也存在着较大的差异。尽管建设中国特色社会主义市场经济不能照搬照抄别国的经验，但“他山之石，可以攻玉”，世界其他国家在开征房地产税实践中的经验无疑都对我国开征统一规范的房地产税有一定的启示与借鉴作用。

一我国现行房地产税收体系中存在的问题

（一）税种设置不够合理，保有环节税负过轻

我国现行税收制度中涉及房地产方面的税种有12个，广泛分布于房地产的各个环节。在房地产开发环节主要有耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、营业税、城市维护建设税、企业所得税等税种；在房地产交易环节主要有契税、印花税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税等税种；在房地产保有环节主要有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种；在房地产出租时，存在营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、城镇土地使用税等税种。这些税种在出台时往往有特定的政策目的，所以形成了目前多税种、不统一、多政策目标的房地产税收制度。税种繁多必然会加大征管难度，增加征收成本，同时也会造成征税的重复，加重纳税人的负担。可见，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税，具有可转嫁性，房地产开发企业将税负转嫁给了购房者。[1]另外，房地产企业在开发、交易和保有三个环节中的税负分布很不合理，房地产取得、流转过程中征收的税种过多、税负较重，而保有阶段的税负过轻。如在房地产开发（取得）阶段的房地产税，需要缴纳耕地占用税、营业税、城市维护建设税、其他政府收费等房地产税；在转让处置（流转）阶段，也需要缴纳契税、印花税等房地产税。而在房地产保有阶段除用于经营外，几乎不必缴纳任何费用。[2]而且在开发环节收费中，收费的负担还大于税收，根据测算，在房地产业中，各种规费占了销售费用的35.78%，税收仅占9.06%。[3]土地闲置、浪费严重，保有阶段税收少、税负轻，流通环节税收多、税负重，就相当于给土地保有者提供了无息贷款，实际上鼓励了投机行为。

（二）征税范围过于狭窄，重复征税现象突出

目前我国的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收，而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外；同时，城镇土地使用税和房产税均把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象，使征税范围非常狭窄。不合理的征税范围不仅为纳税人提供了逃避税收的途径，也不利于发挥税收杠杆的调节作用。而这也成为不同政府间吸引投资的一个诱因。诚然，经过改革开放30余年的发展，我国当前的制度安排和经济结构与这些条例当初制订时相比已经发生了深刻的变化，因此，改革现行房地产税制乃是大势所趋。同时由于社会经济的发展，新农村建设发展迅猛，城乡结合部经济快速增长并与城市经济融为一体，城乡界限变得模糊不清，自然增大了税务机关征税的难度。另外，我国现行的房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费的现象。自 2003年以来，我国房地产税收政策朝令夕改，税收体系不尽合理。对于房地产转让，卖方征收营业税，买方征收契税，同一标的交易的双方都要课税，属双重征税。买方既征收契税，又征收印花税；卖方既征所得税，又征增值税，是税种交叉，重复征税。具体体现为：房地产转让收入既要缴纳营业税，还要就房地产增值部分缴纳土地增值税和所得税；房屋出租取得的租金收入，需同时缴纳房产税、所得税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税等，综合税负高达租金收入的30%以上，房地产租金收入征收房产税不合理；对房地产取得行为，不仅征收印花税，而且征收契税。在征收范围上，这两种税明显存在着交叉重复的问题。

（三）税制设计不尽合理，发展矛盾日益突出

目前我国现行房产税的计算依据有从价计征和从租计征两种。从价计征即房产原值减去10%～30%的余值按1.2%的税率计征。这种折余价值依据的是历史成本，无法反映房产的市场价值；从租计征即依据房产的租金收入按照 12%的税率征收，房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。同一个税种，两种计税依据，不够规范。另外，现行城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，实行从量计征方式。这种征税方式使税额不能随课税对象价值的上升而上升，存在税源不足且缺乏弹性的缺陷，很难发挥调节土地级差收入的作用，也不能对土地闲置现象和土地投机行为起到应有的调节作用。我国现行的房产税从 1986年10月1日开始实施。尽管从规模上看房产税是小税种，但20世纪90年代中后期以来，房产税收入的规模扩张速度仍比同期税收总额的扩张程度高出很多，房产税收入在小税种中的增长排序仅次于个人所得税和印花税，而且房产税收入与印花税收入之间的差距总体上说是越来越小。[2]

（四）资产评估缺乏规范，费用远超其他行业

房地产税作为财产税，是以房地产的价值为基础进行征收的。我国现行的不动产评估主要由政府相关主管部门进行，即由国土资源部所属的土地评估、以建设部为主的房地产评估、国有资产管理局所属的资产评估等评估机构和评估项目组成，此外，还有大量盈利性的社会评估机构所作的商业性评估。但我国不动产评估存在立法严重缺失，使不动产的评估缺乏统一性、权威性和强制性，主要是一些行政规章和行业规范，法律地位低，效力层次低；评估市场按行政部门条块分割，评估机构呈现多元化，评估人员的水平参差不齐；评估技术也比较落后，严重滞后于房地产行业发展的要求。这样的不动产评估体系很难提供统一、准确的房地产评估价值作为房地产税的计税依据。[4]另外，地方政府在房地产开发过程中所征收的费用，除了土地出让金和双重配套费外，还要收取蓝图审查费等50余项费用，涉及25个部门，总计约占房价的 15%-20%。由此可见，地方政府以房地产开发拉动地方经济增长和增加地方财政收入的利益冲动，也是造成住房价格居高不下的一个重要诱因。

（五）税费缴纳负担较重，税收流失现象严重

目前，我国房地产税费设置的种类和缴纳的费用明显多于其他行业。具体而言，地方政府在房地产开发过程中所征收的费用，不仅包括土地出让金和双重配套费，而且包括收取的蓝图审查费等50余项费用，涉及25个有关部门，共计约占房价的 15%-20%。由此可见，地方政府通过房地产开发刺激地方经济增长和增加地方财政收入的利益冲动行为，也是导致住房价格居高不下的一个重要原因。[2]与此同时，目前我国税收征管辅助制度不够健全，造成税收流失问题严重。我国目前仍缺乏严密的财产登记制度，这无疑影响了税收征管的力度。同时，与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度和房地产税收评税政策也不健全，现有的税务部门内部房地产评估机构、评估人员的素质同样难以适应税收征管的需要，再加上税收法律法规不够健全，由此引起的税收流失现象十分严重。[1]

我国现行房地产税制除暴露上述问题外，还存在以下缺陷：一是不利于调节贫富差距。对居民用房一律免征房地产税，不能体现出拥有不同数量房产的个人的税负差异，既不利于调节贫富差距，实现社会公平，又使得豪华型房地产拥有较大的需求市场，造成房地产市场供应结构不尽合理。二是不利于抑制土地投机行为。现行的城镇土地使用税以土地面积为计税依据，实行从量计征，使得税额不能随着征税对象价值的提高而提高，无法有效地调节土地级差收人，也不利于抑制土地投机行为。

二世界主要国家（地区）房地产税的基本情况及经验总结

（一）基本情况

目前，大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收房产税。这些国家大体上秉持了稳定和公平的原则，既让税收造福于民，又合理调控了房价。

1．美国房主自愿交税。在美国，对房地产占有、处置、收益等环节征收的各类税项总称为房产税。美国的房产税有广义和狭义之分。广义的房产税还包括交易税，即在房屋买卖时要缴纳的税；狭义的房产税指的是对房屋本身征收的税，属于财产税。目前，全美50个州都征收房产税，这一税目是地方政府的主要收入来源。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说，郡税、城市税和学区税三者的比例为 1:1:5，可以看出学区税比例是最大的。美国大部分地区房产税的税率维持在1%-3%之间，并以1.5%左右的税率水平居多。房产税的税率由地方政府根据每年各种预算收入和支出的情况而定，因此，不同地区的税率会有所不同，并且根据情况的变化不断地调整。在绝大多数情况下，美国的房屋主人是愿意缴纳房产税的。他们很清楚，美国政府拿走房产税之后会把每一分钱都花在百姓身上，如教育、治安、公共设施维护等等。政府用房产税的钱大面积地改善治安、学校、环境，一旦周边环境治理好了，房子自然增值，所以对于美国老百姓而言，每一年只出房产价值 1.5%的税金却可以享受到很多的福利，是非常合算的。[5]因此即使一些地区房产税税额较高，当地的纳税人也十分欢迎，因为良好的公立教育系统（美国的公立教育系统是免费的）有利于下一代的成长。

2．日本房产税名目繁多。日本的房产税可分为购置房产、持有房产和转让（出售）房产等三种收税情况。在购置房产的情况下，所需缴纳的税目有房产取得税、注册执照税、印花税和继承税（赠与税）等四种。房产取得税的征收标准是：民用住宅 3%，非民用住宅 4%。注册执照税的税率在0.1%到2%之间。印花税则和其他国家没有什么不同，税率一般不超过1%。在日本，继承房产所需要付出的税金数额较大。继承价值1000万日元（约合人民币80万元）的房产，继承税率为10%；如果房产价值超过3亿日元（约合人民币2400万元）；继承税率将上升到50%。另外，在日本持有房产，每年都必须缴纳固定资产税和都市计划税，其税率一般为1.4%和0.3%。这些税金都将用于地方基础设施建设。而在转让房产的情况下，转让房产的个人需要缴纳的税目有所得税和居民税两种。税率则依据房产年限的不同而有所变化，即5年以下房龄的建筑物两项税种合计为30%,5年以上则为20%。总之，在日本，住房和土地的所有权均可交易，购置房产就意味着同时拥有了土地所有权。所以，日本的房产税不仅涉及住房，而且涉及土地，在税制中被称为固定资产税，纳税人是法律意义上的土地和住房产权所有人。课税固定资产税按照市场价值来计征，通常每三年进行一次评估，之后的两年中如无重大变化，一般不再重新估价，日本全国固定资产税的标准税率是 1.4%。虽然日本的房产税种类繁多，所需缴纳的税金的数额也比较“惊人”，但为了兼顾社会公平，日本政府对一般民用住宅以及公共事业单位的房产在税额上会实施一定的减免，如对旧房进行翻建修理、节能改造等，都可以获得固定资产税的减免。这样既能保护一般居民的合法权益，又能在一定程度上遏制炒房行为。[6]

3．韩国税制应对房地产泡沫。自1961年起韩国就开始征收财产税，这一税种的征税对象是所有拥有土地、房产、船舶等实物财产的人。亚洲金融危机之后，韩国政府采取宽松的货币政策，同时放松对房地产市场的管制，以此拉动经济增长。韩国房地产市场在此政策刺激之下，连续多年保持高速增长。为了抑制房价过快上涨，韩国政府又制定了多种赋税制度。其中最具代表性的，就是于2005年推出的综合不动产税，征税对象为拥有房产总价值超过 6亿韩元的家庭，并根据房产总价值的不同，税率在0.75%至2%之间浮动。同时，韩国既有的财产税以土地、房产、船舶等实物财产的所有人作为征税对象，并依据财产价值的不同实行差别税率。因此拥有高价房产的富裕阶层要同时承担财产税和综合不动产税，其承担的赋税比其他阶层更重。然而，综合不动产税对控制房地产泡沫的效果并不理想，韩国房地产业的投机行为依然大量存在，这主要是因为房价上涨的收益要高于缴纳的税额。为此，韩国政府出台了房产转让所得税，即拥有2套住宅的家庭在购买房产2年之内出售，需缴纳50%的房产转让所得税，而拥有3套以上住宅的家庭在购买房产2年之内出售，需缴纳60%的房产转让所得税。就算在购买房产2年之后，拥有2套以上住宅的家庭在出售房产时，仍需缴纳6%至35%不等的房产转让所得税。随着这一政策的出台，韩国的房地产市场渐趋稳定。[7]

4．英国房产税分类征收。英国的财产税划分为住房财产税和营业房财产税（非住房财产税）。住房财产税的征税对象是住房，主要包括平房、楼房、公寓、出租的房屋、活动房和可供居住的船只。其纳税义务人是年满18岁的住房所有者或住房出租者。住房财产税的计税依据以住房的评估价值为基础。税率根据地方开支情况和可收税金的情况由地方政府来确定，其中住房财产税的税率实行超额累进税率。住房财产税一般是由纳税人向地方政府的专门机构自动申报的，经审查确定后可在10个月内分期支付或按当地政府的要求支付。此外，英国住房财产税还有科学的减免政策，主要包括折扣、优惠、伤残减免三大类。而营业房财产税则是针对非住宅用房屋征收的一种税。其计税依据为不动产的市场租金，计税价格是不动产的年净价值，但税率是全国统一的，且根据不动产的不同用途确定不同税率。其减免政策主要包括四大类:一是教堂、农用不动产免征。二是新设立的工业区有10年免征期。三是慈善机构用于慈善目的占用不动产的减半征收。四是其他房屋空置超过3个月的减半征收等。[3]

（二）经验总结

1．重视对房地产的保有环节征税。世界主要国家（地区）都重视对房地产的保有阶段征税，而房地产转让环节的税收较少。与房地产开发、交易等环节的税收征管工作相比，世界主要国家（地区）都把对房地产的税收集中在房地产保有阶段。在美国，房地产保有环节每年都要根据对房地产的评估价值征收财产税。在日本，房地产保有税即包括地价税、都市计划税、固定资产税、特别土地保有税等四种，成为地方财政收入的主要来源之一。在英国，直接来源于房地产转让的税收收入（不含转让人是公司时交的所得税）只占全国总税收收入的1%～2%，但来自房地产保有的不动产税及来自经营性不动产的税收收入却占总税收收入的30%左右。台湾地区也同样在房地产保有阶段征收土地使用税和房屋税。[9]强化在房地产保有环节课税，不仅可以刺激土地、房屋的经济供给和交易活动发生，便于优化配置房地产要素，而且对房地产保有环节的征税有很强的持续性，能够形成地方政府稳定的财政收入来源。

2．房地产税是地方政府财政收入的主要来源。房地产税属于地方税体系，其主要特点表现为税源稳定、容易征管，是地方财政收入的重要来源之一，且总量呈上升趋势。从以上各国税制的分析中可以看出，凡是中央与地方实行分税制的国家，其房地产保有税基本都划归地方，且成为地方税收的主体税种，成为地方财政收入的重要来源。目前，许多发达国家的房地产税收收入在地方政府组织的税收收入中都处于十分重要的地位，在美国，房地产税是州和地方政府的主要税收，是州和地方政府财政支出的主要来源之一，其房地产税收入一般占到地方财政收入的50%～80%。由于地方具有相应的立法权，因此地方政府都非常重视房地产税收。[9]

3．采取“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。“宽税基”就是除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税以外，其余的不动产所有者或占有者都是纳税主体。如日本的固定资产税征税对象是土地（包括农田、盐田、矿泉地、山林、牧场、城市土地及其他土地）、房屋和折旧资产。“少税种”就是多数国家因房地产税种较少而开征不动产税，这样不但可以避免因税种复杂而导致发生重复征税的现象，而且可以降低税收征管成本；“低税率”是指各国房地产税率一般都不高，总体税收负担水平也普遍偏低。如日本的不动产标准税率为1.4%，德国为1%，而美国的50个州都征收这种税，各州和地方政府的不动产税率不尽相同，大约平均为1%～3%。发达国家一方面实行低税率，另一方面较宽的税基同样可以为政府带来相对充足的收入，同时减少了税收征管的阻力，有效地促进了房地产市场的发展。

4．拥有健全的房地产价值评估体系。大多数国家均趋向于按房地产的评估价值征收房地产税，使其具有随经济增长而增长的弹性特征。房地产课税的一个主要障碍就是对房地产价值的估价，一般而言，只有先确定了征税对象的价值，才能进一步确定税率。目前，各国或地区都有专门的评估机构对不动产价值进行评估。如英国由“地产估价局”汇总每年的房地产交易信息并形成完全独立的房地产价值评估系统，对外公布英国各个城市和地区类型不同、用途不同的土地或房地产的价格。我国香港地区专门设有差饷物业估价署，每年专门负责对香港各地的房屋租金及楼宇价值作出估价，且编制“差饷物业估价表”作为差饷和房地产税的征收依据。这些专门的评估机构均建立了详细的信息储备。如美国各地方政府为了加强对房地产税的征收，建立了比较详细的财产信息管理制度。在对计算机进行管理以后，该信息管理制度可以为政府提供多方位多视角的信息。另外，对土地、房产的测绘、评估资料、各种变更情况、历年价值变化、征税等情况均运用计算机进行管理。[10]

5．税收立法比较健全。大多数国家（地区）都为规范房地产市场制定了比较健全的房地产法律法规。英国的税法尽管都由中央立法，地方政府却具有较大的管理权限。而作为当事人的资产评估局不但有义务对原告提出的问题作出详细解答，而且必须对评估失误之处作出修正，同时将结果告知税务部门，以便于办理退税。日本房地产税法主要包括《土地基本法》、《土地征用法》等。我国香港地区的房地产税法有《土地审裁署条例》、《地价及补价条例》、《业主与住客综合条例》、《诉讼时效条例》等法规，规定比较具体、操作性也较强。

三国外房产税制度对我国的启示

（一）实行“少税种，宽税基”的基本原则

世界主要国家房地产税收制度能够将地方政府的事权和财权结合起来，有利于激发地方政府征收房地产税的积极性，同时解决了地方政府财政收入不足的问题，便于政府加大基础设施和公用事业的投资规模，真正实现“取之于民，用之于民”的良性循环。我国也应该学习这些国家的经验，简化税种，将目前我国房地产近20个税种进行适当合并，改革以前重视取得和转让阶段税收而轻视保有阶段税收的规定，逐渐扩大房地产保有阶段税收所占的比重，增加房地产投机者囤积居奇的成本。扩大税基，将房地产税的征税对象由高档住宅向普通住宅拓展，并将征税地区从经济发达的一、二线城市向全国各地推广。在税率设计上，不仅要让普通居民能够接受，而且又能起到调节高收入者住房消费的作用。

（二）适当提高房产税更有利于发挥调控作用

规律显示，房产税是随房价上涨而上涨的，当房产价格暴涨时，许多人并未从房价上涨中获得更多财富，相反却由于需要支付高额的房产税而不得不变卖现有房产。这样，既抑制了将房地产作为投资品谋利的行为，又增加了市场中住房的供给量，对控制房价十分有利。同时，高额的房产税还大大增加了高收入者的居住成本，政府可以将高收入者的房产税用于公共事业和社会福利，有利于调节社会各阶层的福利水平。目前，我国房地产税改革正在试点，重庆试行对高档住房征税，上海试行对第二套房征税，这对于调节住房结构，引导居民对住房进行合理消费，进一步提高房地产利用率，抑制房价过快上涨，健全我国地方税收体系无疑都有一定的作用。然而目前税率最高也只有 1.2%，远低于其他国家的税率。低税率、窄覆盖、宽免额，均使得这次房产税改革更多的是在积极地释放政府调控信号，其改革探索意义远大于实际操作效果。

（三）将居民住房纳入征税范围

将居民住房纳人征税范围的理由有：一是对居民住房纳人征税是各国通行做法，目前国际上普遍对居民自用房地产进行征税；二是随着我国城市住房制度改革的推进，居民自用房地产基数和实际总量将越来越大，对其征税正好符合宽税基的原则；三是目前我国城镇居民房价不断升值的一个重要原因就是城镇的公共服务和基础设施不断改善，因此，根据“谁受益谁纳税”的原则，居民也应该为自己的房地产纳税。更重要的是，通过税收杠杆来抑制房地产投机行为已成为摆在我国面前的迫在眉睫的任务。另外，为了减轻低收人纳税人的税负，也应该制定相关的税收减免政策。如规定居民的第一套住房面积在110平米以下的部分免征房地产税，或者居民的第一套住房价值在一定价值以下的实行部分免税。

（四）健全房地产价值评估体系

目前我国房地产价值评估处于体系未建立、配套不完善、市场不规范阶段，在此情况下房地产税开征没有一个较好的前提基础。笔者认为，可从以下几方面考虑：一是由税务部门组建专职的不动产评估机构或者整合现有政府部门的评估机构，由财政预算安排专项资金，从而确保该评估机构在组织上和经济上具有独立性。二是建立合理完善的评估技术体系，进一步健全严格的估价人员从业资格认证制度，确保评估的专业性、公平性和评估结论的公信力。三是要增强评估工作的透明度，切实保护纳税人的知情权，维护纳税人的合法权益，及时将有关房地产价值评估工作涉及的评估机构、计税期限、评估方法以及评估结论等事项通过各种渠道告知纳税人。四是建立评估异议机制，即设立简便易行的异议程序，指定专门机构负责受理纳税人对评估结论的异议申请，以保证评估价能相对准确地反映实际市场价格，促进不动产征收的良性发展。

（五）将高昂的房产税与稳定的房租价格相结合

实践证明，将高昂的房产税与稳定的房租价格相结合，可以保障普通居民的住房需求。如美国政府规定每年房租上涨幅度不得超过3%，将房租价格控制在一般居民所能承受的范围之内，因此至少有33%的美国居民选择租房居住。这一做法显然值得我国借鉴。现在流行一种观点，“人人有房住不等于人人有住房”，意思是奉劝我们要转变传统观念里对房产“重买轻租”的思想，但在现实生活中，老百姓发现新房价格在涨、旧房租金也在涨，新房价格在跌、旧房租金也在跌，最终比较一下还是认为买房比租房更划算。但是从房屋租售比和租金回报率这两项指标来看，租房比买房更合算。目前，大部分城市房屋租售比已经超过1:300的警戒线，最高可达1:700，这说明房价中存在不小的泡沫。同时，租金回报率已经低于银行存款利率，这也表明购房其实并不太划算。严重背离的房价租售比，说明房价中的泡沫已存在；而偏低的租金回报率，则意味着可以较低的成本租住到不错的房子。因此，如果我国也能学习美国向市场提供大量租金稳定的住房，不但可以满足一部分居民的住房需求，而且还会影响新房市场的价格。换言之，扩大租房市场的供给，保持相对稳定的租金，将有利于调控整个房地产市场的价格。[11]

（六）完善房地产税收法律制度

国外的经验表明，完善的法律制度及配套设施是保证物业税健康稳定征管的必要条件。在法律制度方面，由于我国各地区的城镇化程度、经济发展状况、人口密集度不完全相同，可以效仿世界主要国家，将制定房地产税的权利交给地方政府。建立房地产估价仲裁程序，赋予居民有进行申诉的权利。增强公众在房地产税评估、ACADEMIC CONTEND学术争鸣定税中的参与性，税率的制定和调整都要听取专家、普通居民和相关机构的建议，最后交由各地方人民代表大会审议通过，以保证房地产税征收公开透明。针对我国目前还没有一部完整的房地产税法、对房地产的评估方法、评估机构的运作也没有作出明确规定的现状，应该制定一部完整的房地产税法，建立与房地产税相关的法律制度及配套设施，例如确定税基、明确税率。同时，法律也应明确规定对争议的上诉和仲裁办法。

（七）采用体现公平性的税收优惠政策

大部分国家（地区）房地产税都设有减免条款，针对低收入者还采取了更加优惠的办法。许多国家的税收减免政策一般都包括以下内容：一是对政府、军队、宗教、教育、慈善等非盈利组织实行免税；二是对自用住房实行减税或免税；三是对低收入者购房和租房给予税收优惠政策；四是对于一些特殊人群（如老人和残疾人）减税或免税。与此同时，为了防止贫富过于悬殊，尽量体现社会公平，也考虑对土地所有者和拥有豪宅的人群征收重税。

[1]黎显扬.美国征收房地产税的经验对我国物业税改革的启示[J].中国房地产金融,2009,(10):45-46.

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[3]赵瑾璐,卜婧怡.国际物业税征收的制度概况和经验借鉴[J].中国特色社会主义研究,2009,(6):71-72.

[4]刘沫茹,葛婧.美国物业税与中国物业税征收比对及启示[J].经济研究导刊,2011,(2):75.

[5]王姗姗,王洋.国外房产税收得灵活[J].党政干部参考,2011,(3):28.

[6]王姗姗,王洋.发达国家如何征收房产税[J].共产党员,2011,(6)(下):44.

[7]徐涛,方霞.国外房产税借鉴[J].社会观察,2011,(2):60.

[8]钱静芳.物业税制度国际比较及对我国的启示[J].财会月刊,2010,(6)下旬:37.

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