后金融危机时代房地产企业财务风险控制分析

周霞 陈光明

【摘 要】 房地产行业作为我国国民经济的支柱产业，在工业化和城市化快速发展的带动下已进入快速发展阶段，房地产企业的财务风险也随之加大。文章首先分析了后金融危机时代房地产企业面临的经济环境；随后分析了金融危机时代房地产企业产生财务风险的具体原因；最后提出我国房地产企业防范财务风险的措施。

【关键词】 后金融危机时代； 房地产企业； 财务风险

房地产行业是一个资金密集型的行业，也是风险较大的一个行业。后金融危机时代，政府出台很多相关经济政策，这些政策直接或者间接影响房地产企业，可能给房地产企业带来财务风险，房地产企业只有把握好这些政策产生的影响，才能有效规避财务风险。

一、后金融危机时代房地产企业面临的经济环境

（一）通货膨胀背景

2010年7月以后，粮食、蔬菜等农产品价格形成普涨之势。CPI连续5个月超过年初政府工作报告所定3%的目标，且逐月走高。2010年第四季度和2011年第一季度CPI仍继续保持在较高水平，通胀压力越来越大。与此同时，货币流动性不断增强，使得房地产企业的成本压力大增。比如房地产企业的主要材料——钢材和水泥的价格逐步上升。主要有三个原因：一是世界上日益减少的矿产资源，导致矿石价格必然上升。二是环境问题日益严重，高能耗、高污染企业将陆续淘汰，发改委宣布2011年不再审批新建的钢铁、水泥、玻璃等。因此钢厂供应量快速增长的趋势将会得到缓解。三是世界经济在不断复苏，整体钢铁需求增加。我国加强保障性住房建设以及铁路、基建等工程项目增加对钢材和水泥的需求。据统计，最近几年工人工资平均涨幅为8%，工人工资水平的提高，对房地产企业成本产生很大的影响。

（二）货币紧缩政策

为了应对通胀，央行不断运用加息、上调存款准备金率及公开市场业务等手段来减少市场的货币供应量。从2010年下半年到目前为止，我国央行已连续4次调高基准利率，使一年期贷款利率达到6.31%。从2010年的下半年到目前为止，我国央行已连续6次调高存款准备金率，使存款准备金率达到20.5%。除此之外，央行还通过频繁的公开市场业务来调节市场的货币供应量。货币紧缩政策使房地产企业面临着严峻的融资环境。

二、后金融危机时代房地产企业财务风险具体原因分析

结合后金融时代背景和相关政策分析当下房地产企业产生财务风险具体原因如下：

（一）资产负债率偏高，房地产开发资金大部分来源于银行信贷

根据wind资讯显示，沪深两市共128家房地产上市公司， 2010年房地产企业行业资产负债率约为70.56%，2009年房地产企业行业资产负债率约为65.42%，2010年比2009年行业整体资产负债率上升超过五个百分点。2010年，扣除两家ST公司，最高的资产负债率达到95%，80%以上的房地产企业资产负债率超过50%。据统计，2010年房地产企业银行贷款额度高达12 540.48亿元，由此可见房地产企业占用贷款数额巨大，正是由于这个原因让房地产企业面临巨大财务风险。

（二）央行持续加息，企业财务费用大增

由上面的数据可以看出我国现阶段的房地产企业大多是负债率过高，融资手段单一，过度依赖银行信贷。而央行为应付通胀已经多次加息（具体见表1）。

银行持续加息，或者说保持贷款高利息，给企业带来巨额的财务费用。因此融资方式的不合理和高利息支出成为房地产企业的定时炸弹。

（三）国家政策影响企业贷款额度

国家在提高利率的同时，多次上调了存款准备金率（见表2），多次调整存款准备金率将冻结上万亿资金，使银行不得不降低房地产企业的贷款额度。

由此可见，作为房地产企业资金主要来源的银行信贷也进一步受到影响，使得房地产企业的贷款额度捉襟见肘。

（四）由于持续通胀，采购风险加大

2010年，随着我国经济回升势头的进一步巩固，受多方面因素影响，通胀预期压力持续加大，价格总水平前稳后高，重要商品价格出现不同程度上涨。而由于钢材、水泥等原材料价格不断上涨，使得房地产企业成本大幅增加。同时，迫于不断提升的最低工资标准以及出于对人力资源的保护，提高工资待遇也是迫在眉睫的事情，这样使得公司的成本会大大增加，特别是在通胀环境主要材料的价格波动，影响公司物资采购，从而影响采购资金用量。

（五）限购令频繁出台，楼盘销售趋于平淡

2010年楼市跌宕起伏，主要经历了三次重要的政策调控。2011年上半年楼市在遭到“新国八条”、沪渝房产税以及加息的影响下成交量急剧萎缩。可以看出，楼市在政策频繁出台的情况下，销售量已经变得扑朔迷离了，特别是在新国八条和房产税实施后，楼市销量日趋平淡，这给公司的销售计划和销售收入带来了巨大的影响。销量下降，销售收入下降，使得公司的现金流减少，这也是使房地产企业面临财务风险的最根本原因。

三、我国房地产企业防范财务风险的措施

为了减少后金融危机时代的财务风险，我国房地产企业应该采取以下措施：

（一）发展多元化融资渠道

近期不断的加息及调整准备金率政策，限制了企业从银行贷款的渠道，而我国房地产企业大部分资金都来源于银行，可以预见，不少企业将陷入困难时期。因此，企业应大力拓展多元化融资渠道。首先，企业应尽量扩大权益性的资金来源比重，比如股权合作、投资合作、权益包销等，同时尽量降低非权益资金来源；其次，企业应增加债券、预售按揭贷款、商业信用等资金来源；最后，在资金结构方案中，注意短期、中期和长期要均衡安排，避免还债期过于集中和还款高峰过早出现，从资金结构上满足企业所需资金相对其他行业期限较长的要求。

（二）高度重视投资可行性研究和销售的相关政策研究

房地产企业面临银行贷款紧缩和成本大幅上涨的压力，不能再像以往那样进行肆无忌惮的扩张和拿地，而由于限购令和房产税，楼房销售也不再像以前那样火爆和一帆风顺。因此，企业从投资到销售阶段，都具有很大的不确定性，房地产公司应该从投资开始就加强可行性的研究，以面对当前多变和复杂的经济环境，防止每个环节产生的财务风险。

（三）制定灵活的收益分配政策

对于房地产企业来说，其利润分配策略应根据企业经营战略、投资及融资策略的需要制定。结合现阶段所处环境政策和经济背景来看，利润分配应以转增实收资本为主，减少分配现金。房地产企业自有资金规模小，融资渠道狭窄，资金瓶颈是影响房地产开发企业发展的最大障碍。因此房地产开发企业在制定利润分配战略时，应充分发挥内源融资功能，尽量减少分配现金，以转增实收资本为主。

（四）建立房地产企业现金流评价指标

房地产企业通过一系列的现金流指标控制财务风险。公司的现金流动负债比率能体现出公司支付短期债务的能力，现金流量利息保障倍数能表明1元的利息费用有多少倍的经营现金净流量作保障。销售现金比能体现出公司销售收回现金的能力。把企业的现金流指标和行业平均指标进行对比，使企业的现金流量达到一个保险、可控的状态。

【参考文献】

［1］ 李健.我国房地产企业财务风险及其防范［J］.中国商界（下半月），2008（11）.

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［3］ 邢莉.浅析房地产企业财务风险及其防范机制［J］.财经界（学术版），2010（5）.

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