如何参与豪宅投资的“游戏”？

杨晶

今年3月份，北京高档豪宅市场回暖，公寓豪宅成交465套，环比增幅260%以上，别墅市场达217套，环比增幅更在300%以上，豪宅市场的强劲表现，不仅让高端豪宅项目开发商有点坐不住，同时也让还在围观的投资者有些按捺不住了，到底要不要参与豪宅投资的游戏？豪宅投资的前景如何？在投资中需要综合思考的关键要素在哪里？笔者认为，对于高档豪宅的投资理念，可用一句话加以概括：精心挑选一套位置和品质均属上乘的豪宅，并做好价值投资的准备。

豪宅到底豪气在哪里：投资的需求与纠结

投资豪宅的纪律之一：贵在精，而不在多。2011年4月12日，据《2011胡润财富报告》的数据显示，全国每1400人中有1人是“千万富豪”、全国有96万“千万富豪”和6万“亿万富豪”，全国有4000个十亿富豪和200个“百亿富豪”；北京市富裕人士最多，分别有17万“千万富豪”和1万“亿万富豪”，广东排名第二，上海排名第三；“千万富豪”可分为四大类型：55%企业主、20%“炒房者”、15%“职业股民”和10%“金领”。

细细分析可看出，《2011胡润财富报告》隐含着三个信息：一是现在的有钱人数量很多，二是炒房也能成为千万富翁，三是有钱人在视觉上对豪宅是有要求的。这从众多开发商对豪宅的投资热情中可见端倪。

而高端豪宅目前早已脱离了城市普通住宅的价格体系，而逐渐成为房地产中奢侈品的代表。目前，我国已完全停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，但也同时明确了，联排、双拼以及Town House等低密度住宅不属于别墅范围，而被划入高档住宅范围。因此，笔者认为，最值得投资的豪宅是真正意义上的别墅，即独门独户独院、两至三层楼形式、容积率低于0.35的豪宅。市场对于别墅的需求也正是豪宅市场中的绝对主力。

另一方面，笔者在市场调查中发现，苏州某豪宅在销售前的客户积累阶段，面临着如下困惑：由于限购令的关系，某房屋所有者很难再购买新房，现房又基本上都属大户型，出手困难，纠结中他们也曾考虑过扩大房产挂名亲属的范围，但现实却并不可行。

事实上，随着2011年国家限购政策的出台，在国内诸多省会城市和经济发达城市中的许多房产投资者们也都遇到了以上同样的难题。加之许多“炒房客”手中的房源基本上都属较难出手的大户型，他们中有很大一部分被无奈地炒成了“房东”。此外，随着即将在全国40个主要城市联网的个人住房信息系统，更将会把跨市跨省的房屋投资者拒之门外。

由此可看出，与其说是由于价格因素让豪宅投资者止步不前，不如说是当下的房屋限购政策让其内心充满了纠结。对此业内人士分析指出，针对目前短期的限购政策及国内房地产市场的长期趋势，豪宅投资者需要优中择优遴选投资项目，切忌贪多。

高档豪宅投资游戏：三十年战略和五年战术

豪宅投资纪律之二：做好至少持有10年以上豪宅的思想准备。豪宅作为房地产中的高端产品，其投资行为堪称为一项缜密的商业活动，尤其需要投资者具有一定的战略远见，至少要在脑子里形成一种投资的直觉。据北大纵横管理咨询公司的预测，我国城市化水平超过70%的时间，最早将出现在2034年左右，最晚则出现在2041年。也就是说，我国的房地产市场应该还有30年左右较为高速的发展空间，这无形中给高端地产的发展带来了一定的空间。

(资料来源：北大纵横管理咨询公司，2012年修订)

在城市化的进程中，我们可以这样理解它和城市化率之间的关系：城市化率在70%以内都是城市化的过程（超过70%则进入了逆城市化阶段），但是城市化的方式却有不同，城市化率低于50%时是城市“长高”的过程，而高于50%以后则是城市“长胖”的过程。从城市的发展来看，在城市“长高”过程中的豪宅投资侧重于公寓豪宅，而在城市“长胖”过程中的豪宅投资则侧重于别墅。另国家统计局公布的2010年数据显示，我国的城市化率为49.68%，预计目前已经突破50%。因此，从长期来看，未来30年间豪宅的投资势头依然强劲，并且重点将从公寓豪宅逐步向别墅转变。

除了考虑长期的投资战略问题，还需要考虑近期五年的战术问题，据北大纵横管理咨询公司预测，未来几年我国GDP增速将围绕9%左右波动，“十三五”期间GDP增速均值將维持在8.7%左右，经济走势较为平稳。因此，高端豪宅投资在中短期主要只能依靠自然增值，这对于还处在观望阶段的投资者来说，依然有充分的时间等待和寻找最为合适的投资机会和投资目标。

理性看待豪宅背后的博弈：不断增值的贬值商品

豪宅投资纪律之三：投资的豪宅必须有绝佳的位置和绝对的品质。在讨论豪宅到底是在增值还是在贬值问题之前，首先需要看看开发商为何青睐于高档住宅的开发。一般来说，商品可分为高档、中档和低档三个等级，但事实上，消费者有时很难清晰分清到底哪些商品属于中档商品、哪些属于低档商品。再加上市场竞争的加剧，中档商品往往会迅速滑入低档商品的行列。甚至有时用中档商品的成本只能得到低档商品的价格，这便是中档商品的不能承受之痛。由此可判断，投资中档商品的风险往往是最大的。现实中我们也往往发现，低档商品和高档商品占据了投资市场的绝大部分份额，并且，高档商品等级越“高”，直至高到奢侈品的层次后，其经营风险反而最小，这就是为何开发商都希望挤进豪宅开发市场的根本原因。

而对于住宅房地产这种商品来说，其分类则更加简单，要么是“普通住宅”要么是“非普通住宅”，即将住宅划分为豪宅和一般住宅两个等级。从某种程度上，作为“非普通住宅”的豪宅也可称之为一种奢侈品。豪宅（非普通住宅）作为奢侈品的一种，较之服装、箱包、香水等消费类奢侈品的最大不同是，存续时间更为长久，价值相对更为持久，可以作为贮藏财富的有效工具。

另一方面，房子之所以涨价，在很大程度上是由于土地价值的不可再生性。我国房屋的产权将土地使用权和房屋本身的所有权拆分成两部分，作为土地附着物的房屋不可分割，无论是出售还是抵押均需要一并进行。如果房屋质量的存续时间足够支撑70年的土地使用期限，那么支付土地使用权出让金以延续房屋本身的功能尚算有价值。而现实却是，我国房屋质量的现状很难做到这一点。此外，目前业主在使用过程中，对豪宅的改造或重建到底应遵循怎样的标准，目前在法律上尚是一个空白。另据笔者市场调查后得知，豪宅在施工过程中也暴露了诸多问题，由此从我国土地使用性质和建筑质量两方面分析，豪宅又是在不断贬值的。由此，理性看待豪宅投资，更需要明晰其中关于增值和贬值的博弈，这要求投资者在进行豪宅投资前，需要充分考察它的位置，包括它在未来城市发展中的位置；此外，投资者更需充分检验房屋的品质，确保其房屋建筑物使用年限至少满足居住用地70年的最低要求。

（本文由北大纵横管理咨询集团独家供稿）