关于中国城镇住宅免税的政策探讨

摘要：中国城镇住宅税豁免基本上是针对城镇劳动力再生产的基本费用进行的。城镇的劣质土地财政扭曲了住宅市场价格，打破了普通住宅与优质住宅的经济界限，从而使得城镇住宅税的豁免陷入困境。推进城镇土地财政转型进而理顺城镇住宅市场价格体系，是中国城镇住宅税豁免的最优选择。由于劣质土地财政不能实现城镇住宅税对土地出让收入的平稳替代，所以，科学估算城镇普通住宅的实际价格及其政策性价格泡沫，就成为中国城镇住宅税豁免的必要过渡性举措。

关键词：劳动力再生产；普通住宅；劣质土地财政；政策性价格泡沫；住宅税豁免

中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：

伴随着住宅税征收条件的日益成熟，中国城镇住宅税的豁免开始成为人们的讨论热点。[1]考虑到世界各国房产税政策的差异，也考虑到中国发展城镇房地产经济的特殊性，中国城镇住宅税的豁免即使形式上与国际接轨，内容上也会有很大的差异。[2]本文试图将中国国情与房产税豁免一般理论有机结合，探讨有中国特色的城镇住宅税豁免政策。

一、住宅税豁免的一般理论

为了筹集资金，政府对住房征税的历史悠久。如欧洲中世纪的“窗户税”、“灶税”、“烟囱税”，中国周朝的“廛布”、唐代的“间架税”和清代的“房捐”等，都是政府对住房征税的具体形式。在封建社会，商品经济不发达，住房的财产属性不很明显，住房更多表现为使用价值，相应地，住宅税比房产税更能表达政府对住房征税的经济内涵，房产税严格意义上说并不存在，至少不是普遍存在。只是到了资本主义社会以后，商品经济高度发达，价值和财富成为住宅的基本属性，政府对住宅征税才以房产税的形式表现出来，这也是近代以来西方住宅税普遍被称为房产税的主要原因。

有征收就有豁免。房产与所得虽然有很大的差别，但房产本质上不过是所得存量的一种表现形式，因此西方房产税豁免也遵循西方所得税豁免的基本原则。根据日本财税学者泉美之松的概括，所得税设置免税点或课税最低限的理由主要有三点：（1）对最低生活费课税是不适当的；（2）纳税人的租税负担能力虽然一般情况下随所得增加而上升，但是并不绝对受所得之大小支配；（3）税收豁免与消费者财税负担能力无关，而是一种政策需要和政策目的。相应地，我们由此可以揭示出西方房产税豁免的政策内涵。就第一点而言，最低生活费是简单再生产劳动力的基本耗费，对这部分所得强行征税会影响劳动力的正常再生产，因而被纳入免税的范围。泉美之松认为，“如果在这个社会上对只能够得到最低限度生活之所得者也课征所得税，则不但使人对课税产生抗拒而引发逃漏税，甚至会产生反税、反政府或反社会等运动，导致纳税秩序混乱，征税费用加高，对国家反而不利。因此把某一定水准以下之所得者不列入纳税人之范围，而规定只对由课税标准之所得金额中扣除一定金额后尚有剩余之课税所得者，课征所得税”。[3]116这一理论也适用于房产税。如果房产是最低生活费的基本组成部分，则给予免税，如果房产超出了劳动力简单再生产的需要，则可以课征房产税，最低生活费是征收房产税与否的基本界限。就第二点而言，劳动力再生产至少在可见的将来是以家庭为基本单位的，而家庭成员的收支状况是参次不齐的。例如抚养老人、子女人数的多寡，是否遭受自然灾害的侵袭，纳税人家庭医疗支出等在很大程度上能够影响纳税人的租税负担能力。所得相同的纳税人，他们的租税负担能力可以因此差异很大。这也是中国政府目前提倡征收个人综合所得税而不倾向单纯提高个人所得税起征点的重要原因。纳税人的财税负担能力既是个人所得与支出的函数，也是家庭其他成员所得与支出的函数。同理，征收房产税与否，与所得税一样，必须将纳税人家庭作为一个整体来考察。就第三点而言，当政府出于某种目的时，税收豁免可以成为一种手段或工具，即税收豁免本质上是一种政策成本。泉美之松指出，这种豁免“系当政策上要奖励某一定之支出时，按其支出额适宜减轻其所得税负担而使纳税人乐于支出，为达此目的而设的扣除。这种扣除可说是透过税制给予的隐藏性补助金”。[3]117日本的人寿保险费扣除、损害保险费扣除、捐赠金扣除、增加试验研究费时之特别扣除、住宅储蓄扣除和住宅取得扣除等都属于这一類。与所得税豁免一样，房产税豁免也可以作为一种政策工具，服务于政策目标，从而达到政府指导住房消费和投资行为的目的。

由此我们不难发现，一方面，西方房产税征收实际上是针对纳税人及其家庭的剩余进行的，不属于剩余的房产；对于只能满足劳动力简单再生产需要的所得，无论其价值如何，均属于房产税豁免的范围。从实际内容看，即使在封建社会住房的财富属性不是很突出，中外政府对住房征税依然是将剩余作为征税对象的。另一方面，西方房产税的豁免可以作为中央政府宏观调控的一种政策工具，它独立于纳税人的财税负担能力。只要政策需要，不论纳税人的财税负担能力是否充足，政府均可以实施房产税豁免政策。这样，中国城镇房产税豁免的政策思路就非常清晰了。一是界定城镇房产的经济性质，特别是界定城镇房产价值与城镇消费者最低生活费用的关系，属于城镇消费者最低生活费用的城镇房产价值均属于中国城镇房产税豁免的范围。二是权衡中国城镇政府的全部政策目标，视房产税征收与其它政策目标是否冲突以及冲突程度决定中国城镇房产税豁免与否。因为房产税征收固然能够带来一定的财政收入，但增加财政收入不可能是城镇政府的唯一目标，而且房产税也不是城镇政府财政收入的唯一形式。在这种情况下，中国城镇房产税的豁免与否，实际上取决于政府多重政策目标的权衡取舍。

二、劣质土地财政扭曲了中国城镇住宅市场价格

工业社会以来，居住费用就是普通工人工资的重要组成部分。在英国资本主义发展初期，由于劳动力严重供过于求，工人的工资得不到正常兑现，工人不得不居住在生存条件极为恶劣的贫民窟，结果导致1832、1848和1866年三次严重影响社会经济和政治稳定的可怕的流行性霍乱，迫使追求自由放任的英国政府干预劳动力市场，改善一般工人的居住条件，这是居住费用进入工人工资的最有力证据。[4]22理论上，经济资源在有限的空间内聚集利用是城镇经济的基本特征，工人作为城镇劳动力所有者在城镇实现劳动力简单再生产也必须有效利用空间。然而相对于农村农民，无论城镇工人居住空间如何缩小，终究必须满足生理和心理的最低需要。这种生理和心理的最低需要是客观的，是不以人的意志为转移的。只要劳动力简单再生产的技术没有发生变化，最低需要的空间就不会发生变化，马克思所提到的历史和道德因素不过是增加了最低需要空间的弹性而已。最低需要空间的市场价格进入劳动力再生产成本，就形成城镇劳动力价值的基本组成部分。

在完全竞争的宏观经济均衡模型中，住宅与消费者最低生活费用、劳动力简单再生产的关系是非常清楚的。（1）普通住宅是满足一般工人简单再生产劳动力、提供基本居住功能的主体。城镇经济的兴起是工业社会的主要标志。在城镇经济中，城镇住宅分优质住宅和普通住宅，土地投资带来的社会环境和自然环境的改善是普通住宅升级为优质住宅的基本动力。优质住宅供给是有限的，价格是竞购形成的；普通住宅供给充分，价格是稳定的生产价格（生产成本加平均利润）。优质住宅和普通住宅的这种价格差异决定了工人劳动力的简单再生产只能依赖普通住宅。（2）普通住宅的居住费用可视为普通住宅生产价格的年值。普通住宅的土地不存在折旧，价格稳定在农业地租资本化的水平上。普通住宅建筑物的使用寿命可以根据建材质量合理预期，在一定时期内建造成本也是相当稳定的。相应地，普通住宅的居住费用实际上相当于分摊的农业地租与普通住宅建筑物折旧的总和。（3）因应特殊需要的某些所谓“优质住宅”，只要居住费用与普通住宅相等，也可以视同普通住宅。在现实生活中，由于生产和生活的主观需要，很多普通消费者宁愿牺牲宽敞、静谧，忍受逼仄、喧闹，也要选择更短的上班路程、更好的基础教育或服务更完善的所谓“优质住宅”。在这种情况下，消费者的总效用是不变的，变化的只是各种效用组合，因而它反映的是消费者的差异性消费，只要市场价值相等，就都属于最低生活费用和劳动力简单再生产的范围。（4）消费者拥有普通住宅的所有权（即房产），本质上依然是消费者劳动力简单再生产的实现方式。一方面，消费者简单再生产劳动力体现在一个完整的生命周期内，就任何一个时点来说，其财富存量可以为正，也可以为负，房产不过是财富存量的一种形式而已；另一方面，普通住宅只要不能升级为优质住宅，就不可能发挥剩余财富储存器的作用。因此，土地价格稳定的普通住宅无论是租是买，对消费者而言它都只能发挥居住功能，为消费者的劳动力简单再生产服务。普通住宅代表的就是最低生活费用，满足的是劳动力的简单再生产。

然而，处于完全竞争状态的国际经济不同，中国的城镇住宅市场是不完全竞争甚至是高度垄断的，劣质土地财政已经极大地扭曲了中国城镇住宅市场价格。[5]（1）中国城乡土地市场被不同的所有制隔离，不能形成一个有机互动的统一整体。土地是住宅市场的基本组成部分。乡村土地集体所有，城镇土地国有，所有制和组织形式的差异决定了两者的市场力量完全不对等，城镇政府的市场力量远比乡村集体强大得多，由此形成的土地市场价格绝对不是充分竞争的土地市场价格。（2）中国乡村土地转换为城镇土地，与其说是根据经济和社会发展需要而有计划地进行，不如说是取决于城镇政府与乡村集体力量悬殊的博弈。由于城镇土地需求的波动和不确定性，城镇土地的垄断供给价格（也是政府的目标价格）经常高于需求价格，导致城镇政府实际出让的土地规模一般大大低于计划，连带城乡土地转换的规模和速度也逞现“计划赶不上变化”的状态。加上城镇政府有土地储备作为缓冲，在城乡土地转换过程中，政府对乡村集体占尽了市场力量的优势，乡村集体几乎没有发言权。也许可以说土地的计划出让是根据社会需要制定的，但绝对不能说土地的实际出让是符合社会需要的。（3）城镇政府在土地市场的双向垄断造成城乡土地巨大的价格差。由于城镇政府完全垄断了城镇土地供给，城镇住宅的高价绝不仅仅体现在集聚经济效应带来的优质住宅高价上，还体现在控制供应以致稀缺带来的普通住宅高价上。于是在城镇住宅市场上出现了极为扭曲的画面：一方面城镇普通住宅价格高企，城镇政府获得了巨额的土地使用权转让收入；另一方面，城镇住房问题无论是对进城农民还是对原有市民都日益严峻，同时乡村小产权房的建设却屡禁不止，各种暴力事件层出不穷。在这种情况下，中国城镇的普通住宅显然不是规范意义上的普通住宅，依据这种普通住宅的市场价格也不能得出城镇消费者真实的最低生活费用，从而无法据此科学制定出城镇房产税的豁免标准。

三、中国城镇房产税的豁免困境

劣质土地财政在中国的长期肆虐虽然有多方面的原因，但政治原因是最主要的。历史已经无数次证明，国民经济是一个内在趋于均衡的多系统综合体，城镇住宅市场也不例外。贸然割裂城乡土地市场，人为制造城镇普通住宅的垄断高价，这意味着城镇住宅市场的失衡，意味着经济资源的错配，意味着必须有市场主体承担由此产生的市场成本。然而中国的实际情况是，城镇政府为了获得巨额的土地出让收入，不断推高城镇普通住宅价格，从而拉动城镇土地价格上升；针对城镇普通住宅价格上升带来的城镇住房问题，城镇政府象征性地拿出一部分收益进行住房保障，供城镇普通消费者彼此争夺。整个过程表面上看完美无缺，没有受害者，只有受益者。然而深入分析不难发现，劣质土地财政恶化了经济环境，摧残了经济活力，国民经济的健康、稳定、协调发展受到了损害。[6]1998年中国城镇住房制度改革全面启动，住房商品化，住房价格相对于普通消费者收入迅速上涨，2003年中央政府不得不对城镇住房价格实施宏观调控。然而由于劣质土地财政的肆虐，城镇住房价格越调越涨，于是从2007年开始国民生产总值增长速度掉头向下，蓬勃发展的势头丧失；迄今已经过去十年，中国国民经济仍未完成探底过程。尽管如此，劣质土地财政制造的中国城镇普通住宅的政策性价格泡沫仍然非常坚硬，以致官方新华社都发出了“楼市……崩盘？那是痴心妄想”的强硬措辞。①由此可见，劣质土地财政尽管有极其严重的弊端，但在当今的中国仍有非常强大的政治基础。

劣质土地财政在中国无法撼动，却给中国城镇房产税的豁免、从而也给城镇房产税的征收带来了巨大的困难。（1）劣质土地财政使得中国城镇的普通住宅和优质住宅难以区分。房产税的豁免指向普通住宅，市场价格稳定在生产价格上是普通住宅的基本特征。劣质土地财政推动普通住宅价格不断上涨，这就打破了城镇优质住宅和普通住宅的市场界限。当城镇普通住宅难以有效界定时，城镇房产税的豁免也就失去了方向。无法有效豁免一部分城镇消费者的房产税而改为对中国城镇房产无条件全面征税，无疑是对中国经济和社会稳定的严重威胁，同时也不符合政府税收最基本的能力原则。（2）劣质土地财政使得中国城镇住房的投资和消费行为难以区分。劣质土地财政通过局部推動普通住宅价格上涨、进而推动城镇整体住房价格全面上涨，使得城镇住房成为绝佳的无风险投资对象。不考虑乡村和国际投资者，城镇居民无论是投资者还是消费者，均竭尽所能购买超出自身消费需要的住房，唯一的差别是城镇投资者比城镇消费者买得更多。在这种情况下，城镇居民住房消费和住房投资的界限被模糊了，针对住房消费的房产税豁免同样很难正确进行。（3）劣质土地财政使得中国城镇房产税纳税人的纳税义务和纳税能力脱节。在全民住房投机的疯狂诱惑下，城镇广大居民极易陷入两个极端，一是持有房产极大化，一是信用负债极大化。结果，纳入房产，中国城镇居民百万富翁、千万富翁比比皆是；不纳入房产，中国城镇居民很大一部分不仅一贫如洗，甚至还负债累累。相对于房产总价而言负担不算重的房产税，相对于经常性的可支配收入，城镇广大居民可能完全负担不起。然而房产一旦变现就能获得巨额收入的这些城镇居民，享受房产税豁免，无论如何也是违背政府税收公平原则的。（4）最重要的是中国城镇房产税豁免规模受到土地出让收入规模的极大限制。劣质土地财政虽然刺激了城镇住宅的消费需求和投资需求，但其推动城镇住宅价格上涨归根到底是以城镇住宅严重供不应求为前提条件的。这意味着城镇住宅的供给规模远低于需求规模，城镇居民的住宅需求远远没有释放出来；当城镇房产税的税基不够大时，城镇房产税的税额也不可能很大。而城镇政府之所以开征房产税，是出于土地出让收入难以持续的考虑，是出于城镇房产税对土地出让收入的充分替代。当城镇房产税不足以完全替代土地出让收入时，城镇房产税的豁免就不可能是充分有效的。

劣质土地财政带来的这种城镇房产税豁免困境，决定了在中国城镇住宅经济发展过程中土地出让收入向房产税的转移不可能是平缓的，不可能自然而然地实现。它更可能是土地出让收入突然中断后，地方政府被动地急遽转向城镇房产税的过程，由此甚至引发一定的社会动荡。城镇房产税的征收将来也许可以依靠国家机器强制执行，但由于无法解决房产税的科学豁免问题，它难言公平，可能面临无数的矛盾和冲突，当然也就很难说得上成功。换句话说，不解决劣质土地财政问题，城镇房产税的征收时机很难成熟。

四、土地财政转型是中国城镇房产税科学豁免的最优选择

弊端重重的劣质土地财政，其产生和长期存在不是偶然的，是我国现有政治和经济体制的必然产物。劣质土地财政问题的解决，因为涉及更大的政治和经济体制改革，也许要经历一个曲折反复的过程，但土地财政转型无疑是城镇房产税科学豁免的最优选择。长远来看，城镇政府的土地财政转型应该包括以下四个方面的内容。

第一，大力推进政治和经济体制改革，促使城镇政府运行遵循公共财政的基本原则。劣质土地财政的本质是城镇政府以牺牲城镇普通消费者的居住权益为前提聚敛财富，最终危害到国民经济的长远发展，其刚性则反映了上层建筑与经济基础的矛盾或不相适应性。解决劣质土地财政问题，毫无疑问需要大力推进中国的政治和经济体制改革，增强城镇政府的公共财政色彩。城镇政府的运转不仅要有利于生产力的发展，更要有利于最大限度地满足人民群众不断增长的物质和文化生活的需要。城镇政府必须将民生放在第一位，改变侵害城镇普通消费者居住权益的习惯性做法，必须将城镇住房保障工作落到实处。尤其是中央政府应该认识到，住房市场化的实质不是任由城镇政府推高普通住宅价格，而是把住房供求与价格交给市场决定，从而坚决斩断城镇政府扰动市场、利用垄断权力牟取暴利的黑手。城镇政府的规模扩大和职能扩张应该是生产发展的需要，提高社会福利的需要，而不是相反。从这个角度看，土地财政转型需要的政治和经济体制改革也包括中央政府的改革。

第二，破除城乡土地市场的所有制垄断现状，打通城乡土地转换的竞争渠道。受地理范围的限制，乡村土地集体所有制给乡村集体带来的市场力量远远逊色于城镇土地国有制给城镇政府带来的市场力量；中国破除城乡土地市场的所有制垄断，重心应首先放在打破城镇政府的垄断力量上。无论是从土地价格上涨的幅度看，还是从土地价格上涨的动力源看，城镇政府都是根治劣质土地财政的主要对象。受国家政治和经济体制相对稳定的限制，打破城镇政府的土地垄断，方法很多，手段也很多，关键不在于形式、过程而在于结果，即城乡土地市场价格应该无缝衔接。实践证明，城乡土地市场价格差距越大，城镇政府对城镇土地的垄断力量越强，连带乡村集体对乡村土地的市场垄断力量也水涨船高，从而使得中国城乡土地价格整体上呈螺旋式上升。城乡土地市场价格无缝衔接，有利于乡村土地遵循客观的经济规律，或者继续作为农业用地，或者转变为城镇工商业用地，消除现在漫天要价、土地价格很大程度上受城乡博弈影响的现象。

第三，所有城镇土地通过竞争使用，不搞人为歧视；符合规划和政策需要的优惠成本体现为财政负担，而不是转嫁给特定用途的土地。中国城镇土地利用最大的缺点是以发展经济为名压低工业用地的价格，肆意抬高住宅用地价格，从而不但弥补了工业用地的投资成本，而且以土地出让收入、寻租等形式获得了一大批或明或暗的收益，形成了具有中国特色的劣质土地财政，并且经久不衰。这固然反映了中国整体较低的经济发展水平，但也反映了领导层对中国经济发展基本趋势的错误判断。人始终是经济发展最活跃最革命的因素，并且人在今后经济发展中的作用会越来越突出；否则难以理解世界范围内的产业资本从欧美转移到亚洲四小龙、再转移到中国和东南亚、现在又向更多发展中国家扩散的现实，因为土地便宜的国家和地区多的是，但可利用的物美价廉的劳动力是中国沿海吸引国际产业资本最重要的因素。劣质土地财政带来的人力成本直线上升，不仅抵消了中国土地成本低廉的优势，更影响到城乡劳动力的扩大再生产，影响到了城乡劳动力的原有竞争优势。中国经济增长势头早在2007年受挫，创新多年不见效，内需始终不足，国家未富先老，恐怕都能看到劣质土地财政的影子。市场化配置城市土地资源，为城镇劳动力的扩大再生产提供便利，重视人的素质提高，对于中国的经济转型可能不会起到立竿见影的效果，但绝对是经济进一步发展、人民物质和文化生活水平进一步提高所必需的。

第四，节约用地主要通过普通住宅的消费税来调节，而不是笼统借助于房产税。中国可耕地少，节约用地是城镇发展的基本要求，但这与劣质土地财政绝对划不上等号。市场经济通常以数量手段干预以避免价格信号对资源优化配置的不当干扰，即对超出标准数量的市场需求征收消费税，这样就把非均衡价格的资源配置效应限制在规模小得多的中高收入人群内。劣质土地财政为了获取尽可能多的土地出让收入，不惜将过高的非均衡价格扩散到全部城镇住宅用地上；这虽然也能达到在总量上节约用地的目的，却把节约用地的主要负担转移到普通消费者身上，甚至让大多数普通消费者连基本的居住空间都不能满足，从而影响到城镇劳动力整体的简单再生产和扩大再生产，这可能是城镇政府推行劣质土地财政最主要的缺陷。城镇政府实现土地财政转型，必须改变获取土地出让收入的传统思路，把全面征收的房产税变更为局部征收的消费税，只有这样才能真正符合税收的公平和能力原则，才能真正体现社会主义发展生产力的本质要求。

五、科学估算普通住宅的实际价格是中国城镇住宅税收豁免的过渡性举措

房产税取代土地出让收入本來是城镇经济发展的一个客观过程，但中国劣质土地财政并不能实现由土地出让收入向房产税的自然、平缓转移。因此，科学估算当前城镇普通住宅的实际价格，从而为城镇住宅税收豁免提供相对正确的依据，就成为一个必要的、明智的过渡性举措。

科学估算城镇普通住宅的实际价格作为中国城镇住宅税收豁免过渡性举措的必要性，在当前中国城镇住宅去库存活动中表现得极为明显。劣质土地财政已经将城镇整体房价推得很高，去库存本应降价，特别是应该降低城镇普通住宅的市场价格，但因不符合劣质土地财政的需要，于是在中央政府的主导下，普遍增加城镇居民的信用能力，在城镇居民借入购买力增加的基础上，城镇政府趁势将城镇房价推到一个新的高度，最终至少实现了很多城镇土地出让收入的大丰收。这一点，作为官方的新华社也不得不承认，明显是“必需品”的住房已经不像必需品，当前的住房需求不是城镇居民自有购买力的体现，而是“杠杆”制造出来的。②由此可见，尽管是饮鸩止渴，但城镇政府的劣质土地财政还没有走到尽头，取消劣质土地财政的政治条件在中国还没有成熟，遏制住房投资、投机性需求的房产税更不可能被推出来。只有劣质土地财政山穷水尽，城镇政府不得不依赖房产税时，城镇住宅的房产税才可能横空出世。彼时，通过科学估算普通住宅的实际价格，剔除政策性价格泡沫的虚假财富影响，真实反映城镇居民的财富与纳税能力，显然好过不分青红皂白地对城镇住宅全面征收房产税。

确定城镇普通住宅实际价格的方法很多，但都无外乎包括两个部分：地价和建筑物价格。地价虽然受到城乡土地市场博弈的影响，但可以用农业收益资本化的方法将这种影响排除。建筑物价格虽然受到建筑材料价格、人工成本和税费的影响，但也相对稳定，可以用建筑成本加平均利润的方法替代。如此核算出来的普通住宅价格比农村小产权房市场价格高不了多少，不过均衡状态下的城镇普通住宅价格确实也应该与农村住宅没有太大差别。知道了典型城镇普通住宅的实际价格，其政策性价格泡沫实际上是典型城镇普通住宅的市场价格与实际价格之差，这反过来可以进一步推算出其它城镇普通住宅的实际价格，于是城镇普通住宅税收豁免的依据也就有了。不过，由于样本的选取带有很大的人为痕迹，并且随着时间的推移，样本的数据也有可能不断变化，典型城镇普通住宅的实际价格可能显得僵化而且不那么准确，这是科学估算城镇普通住宅实际价格时需要十分注意的。当然，随着房产税政策的正式出台，城镇政府为了扩大税基，终究会尽可能扩大住房供给，直到土地出让净收入为零。这意味着中国城镇住宅市场的均衡时代真正到来，城镇普通住宅的实际价格也就是城镇普通住宅的市场价格。

六、结论

综上所述，与所得免税一样，房产作为所得存量的一种形式，城镇房产税豁免主要是针对不具有保值增殖功能的普通住宅进行的，优质住宅不是城镇房产税豁免的对象。劣质土地财政扭曲了城镇住宅市场的价格，使得城镇的普通住宅和优质住宅难以区分。城镇房产税的科学豁免有赖于城镇劣质土地财政的消除，实现城镇住宅市场的价格均衡。由于劣质土地財政不足以实现城镇土地出让收入向房产税的自然、平稳过渡，为避免国民经济的过大震荡，科学分析城镇普通住宅的实际价格就成为城镇房产税进行豁免的必要的过渡性举措。因为典型城镇普通住宅的实际价格一经确定，就能通过典型城镇普通住宅的市场价格确定城镇普通住宅的政策性价格泡沫，就能知道特定城镇住宅是否优质住宅以及优质程度，从而确定该城镇住宅是否应该属于城镇房产税豁免的范围，适用城镇房产税豁免的政策。

注 释：

①参见刘晓博：《新华社措辞强硬！楼市、股市崩盘？那是痴心妄想》，

http：//finance.ifeng.com/a/20160812/14730471_0.shtml。

②参见《新华社喊话停止继续加杠杆：房地产已不再像必需品》，http：//finance.

ifeng.com/a/20160719/14614861_0.shtml。

参考文献：

[1]贾康，李婕.房地产税改革总体框架研究[J].经济研究参考，2014（49）.

[2]顾书桂.中国住宅税的经济性质[J].深圳大学学报（人文社会科学版），

2013（1）.

[3]（日）泉美之松.租税的基本知识[M].蔡宗义译.台北：财政部财税人员训练所，

1984.

[4]（英）P.霍尔.城市和区域规划[M].邹德慈，金经元译.北京：中国建筑工工业出

版社，1985.

[5]顾书桂.论中国城镇住宅价格泡沫破灭的原则与政策[J].宁夏社会科学，

2015（2）.

[6]顾书桂.美日城镇土地价格差异及其启示[J].金融评论，2016（1）.

作者简介：顾书桂（1970-），男，江苏姜堰人，经济学博士，上海社会科学院应用（部门）经济研究所副研究员。

（责任编辑：石鸣）