关于如何完善中小房地产企业财务管理体系的探析

刘曙光

摘要：企业的财务管理对于企业的长久、持续、健康发展具有重要的作用，对于中小房地产企业而言，在这样一个资金密集型的行业，中小企业完善自身的财务管理体系的建设对于企业的生存以及增强企业的竞争力的作用是不言而喻的。本文对如何完善中小房地产企业财务管理体系进行了初步分析。

关键词：中小房地产企业；财务管理体系；完善研究；

一、房地产企业财务管理体系概述

1.房地产企业财务管理体系的内涵

企业财务管理是一种经济管理行为，其内容主要包括组织企业的财务活动和处理企业财务关系的管理。房地产企业财务管理体系，是指房地产企业在企业运营过程中保证房地产企业能够筹集房产项目建设需要的各种资金，以及根据项目分配筹集的资款，合理使用每一笔资金，核算、记录和再分配房地产项目建设中产生的各种成本耗费和收入，履行好企业财务核算、分析、控制、考核等职能而形成的一套有效的管理机制。房地产企业财务管理与一般企业的财务管理有很大区别。其内容主要包括：房地产企业计划投资前所需要的项目资金进行筹措的管理，对于投资对象的投资资金分配的管理，对于用于房地产项目投资的资金的营运管理以及项目结束后，对于所获得的利润的分配管理。

2.房地产企业财务管理体系的功能

财务管理体系的建立对房地产企业的发展具有重要的作用，主要表现在：

（1）运用科学的现代化财务管理方法收集企业的财务信息，根据市场需要和房地产企业的实际情况，运用财务管理、信息管理等多种手段，注重对房地产企业发展的预测、评估以及平衡等，帮助企业制定一些有效的措施和制度，并在实践中不断地调整和完善。

（2）企业的财务管理体系建立、实施，能够有效的解决房地产企业发展过程中的财务战略、财务方针、财务目标、财务管理方案、财务管理环境以及资金的筹措等问题。

（3）企业的财务管理体系的建立能够为企业提供大量的会计核算资料，通过对企业的会计数据及资料的整理、计算、分析，对企业的发展战略具有积极重要的价值。

（4）企业财务管理体系的建立有助于在房地产行业建立诚信机制。企业财务管理体系能够保证企业在财务管理中的规范化操作，尽量避免因人为的原因而带来的各种弊端，要求房地产企业的操作和执行者严守规则，建立诚实、可靠的信誉。

二、新形势下中小房地产企业财务管理呈现的特点

房地产行业是一个极其特殊的资金密集型的行业，相比较于其他行业，房地产行业一般都需要投入极其巨大的资金，企业资金的管理对企业的发展尤为重要，使得房地产企业的财务管理普遍具有以下特点：一，房地产企业具有产业链较长、中间环节多、所需的资金量大、投资周期长等特点，决定了企业财务管理具有很大的复杂性和难度；二，房地产企业的经营受种种不确定性因素的影响，具有高风险性，因此为了最大限度的降低房地产企业的财务风险，对于企业财务人员的素质要求较高，需要财务管理人员提供科学、准确、及时的财务信息以满足经营决策的需要；三，房地产企业财务管理需要合理的处理复杂的各种关系，需要处理与投资者、债权人、居民等之间的财务关系，财务关系处理稍有不当，都会给企业的经营带来不利的影响，财务管理的内容十分复杂。

而随着市场经济的迅速发展，新形势下的房地产企业的财务管理呈现出新的特点：

1.财务管理的风险加大。随着经济快速增长，房地产行业获取了极大的发展优势，房地产开发活动的广泛开展，也使得房地产企业资金投入量变大、筹资任务加重，财务管理周期随之变长。在相对较长的开发经营周期中，房地产企业经营管理遭遇诸多不确定、不稳定因素，致使房地产企业投资项目成败、经济效益大小等都面临双重结果，房地产开发极具风险威胁。

2.财务管理难度大大增加。房地产开发还涉及到多方面问题，房地产企业财务关系同样出现复杂性选择。房地产企业财务关系要处理开发企业与其投资人、债权人、债务人、被投资单位、内部职工的关系，还有房地产企业内部各个部门、单位以及上下级管理部门之间的关系，由此房地产企业财务管理难度就大大增加了，需要耗费大量的精力去处理各种关系

三、中小房地产企业财务管理体系存在的问题

在我国的中小房地产企业财务管理中主要存在以下的问题：

1.中小房地产企业投资决策者有较大随意性，其缺乏对整体的开发项目的可行性研究。中小房地产开发企业往往只关注项目工程决算，在判断房地产项目是否具有投资价值时，往往凭借自己的主观判断，缺乏科学的、完整的市场经济分析和可行性研究，甚至对有项目的可行性研究，也仅仅针对单一的项目。

2.企业财务管理水平较低，企业管理者的文化素质低，管理理念保守和落后，缺乏现代财务管理理念。一些房地产公司的经营者过于重视权力的集中，管理和投资决策全靠经验和感觉，在企业内部缺乏监督机制，财务管理无法参与各种经济活动，导致了财务管理的混乱和处于无计划状态;有些经营者在财务管理上采取家族式管理模式，许多财务人员，业务能力和管理水平低，缺乏专业知识和经济常识，财务工作者若不具备较强的业务水平在面对复杂的房地产行业税收政策、法律法规时，是很难解决和面对企业资本化、规模化经营后的各种财务风险和财务问题。再者企业内部控制的缺失，缺乏对财务管理的监控。内部控制薄弱是当前中小房地产企业财务管理中普遍存在的问题，总体上说中小企业的财务内部控制制度是很不健全的，像成本核算制度、财务收支审批制度、财务清查制度、等在中小房地产企业是不能完全建立或建立的不健全，再或者是即使建立了其中的一些制度，但很难保证在实际工作中认真执行。

3.总体上说，中小房地产企业的资金管理欠佳，面对主要问题就是融资困难却还要盲目的追逐开发高端房地产产品，对于流动资金的管理十分落后，这也是我国的房地产企业在财务管理中基本上都存在的问题。首先在筹资过程中，融资困难、金融服务滞后是制约中小房地产企业进行房地产开发建设的最大瓶颈；其次在投资过程中，存在着很多的房地产企业忽视市场的导向作用，做出缺乏科学性的投资，盲目地追求高端房地产产品，忽视社会需要，无视房地产行业市场的现实状况，导致了资金的极大浪费；再者在日常的经营过程中，缺乏流动资金管理的有效机制，存在较为严重的问题就是资金沉淀问题，随意为客户提供购房担保，而一旦客户在未来不具备偿还银行贷款的能力时，其结果是导致企业偿还贷款，其内部出现大量的长期的应收欠款，资金很难及时回笼，再加上多数的中小房地产企业对日常现金流量管理不加重视，不重视建立仓库管理制度，导致不良的资产长期挂账，大量的成品库存积压，企业的财务状况堪忧。

四、中小房地产企业完善财务管理体系应注意的问题

为了中小房地产企业的财务管理体系的建立，并且能够有效的运行，房地产企业财务管理体系的构建应当在一定的原则的指导下进行，这些原则主要包括：

1.以房地产企业的自身状况和市场的现实需求为依据原则，管理者用科学的态度进行正确的决策，通过财务管理获取的事实或信息做为判断的基础，再结合合乎逻辑的决策理论和决策方法做出的正确决断。这就要求企业明确规定通过财务管理体系收集的信息的种类、渠道和职责，确保财务数据和相关的非财务数据及信息准确、可靠、及时，决策者基于事实通过分析获得的这些信息，结合经验与直觉，做出正确的决策。

2.财务管理要实现系统管理原则，就是财务管理中采用系统的方法，将企业的财务管理体系视为一个整体的大系统，在财务管理的过程中遵循目的性、环境适应性和整体性、层次性的要求，对构成财务管理体系的相关的子系统进行管理、辨识、理解，最终达到实现制定符合需要的财务方针、财务战略和既定的财务目标。

3.企业财务管理制度，建立的财务系统运行效果的执行情况，是否和如何保持满足房地产企业发展和运营的需要，是与公司的高级管理人员的重视程度有极大的联系。高层管理者应当以身作则，根据财务管理体系运行的要求做出活动。

五、完善中小房地产企业财务管理体系的措施

1.加强成本控制，预算管理

首先，预算管理是房地产企业中的各种部门对于未来一定时期内的预算资源做出的一系列的经济管理的活动，是企业的财务管理的内部控制制度和管理控制系统的十分重要的组成部分。因此，搞好预算管理，提高企业的财务管理效益，是现代企业财务管理科学中的比较重要内容之一。针对我国经济发展水平不高、资源有限的现状，采用现代的财务管理方法规划各类资源，加强预算管理，统一经济效益和社会效益，是合理分配房地产企业有限资源实现最大效用的有效途径。

其次要提高财务部门对成本的控制水平，重视财务管理中的成本决策和控制，提高中小房地产企业的资金营运效益，以保证出资者的资金得到有效的利用。这就要求中小房地产企业要树立成本意识,将成本责任进行划分,明确企业各部门的成本目标和责任，加强对企业运营全过程的成本控制,包括房地产项目的事前、事中、事后的成本管理控制；要建立严格的企业内部成本控制制度和制约制度,加强制度对企业的生产经营活动的管理,最大程度的避免人为因素的干扰；最后要建立以财务成本控制为核心的成本考核体系，扩大成本考核的范围,解决目前的定额成本法中存在的问题，进行成本核算法的创新。

2.加强企业财务管理风险控制

风险是市场经济条件下所必然的，因而中小房地产企业应重视风险,增强企业的风险意识并分析具体的风险性质,制定相应的风险对策,减少和分散风险。为此,房地产企业在经营活动中应从以下几个方面加强风险控制：

（1）在房地产项目的筹资决策上应当慎重的进行分析比较，选择最适合的筹资方法，以避免企业因此可能陷入的债务危机。在企业借入资金过多时，财务的杠杆率可能会过高,当投资利润率下降时，就会增加利息负担，竟而威胁企业财务的安全,但是财务杠杆率较低,又会导致企业的资金成本的增加。因此,中小房地产企业要加强对销售客户的信用调查,确定合理的赊销额度，尽量避免呆帐带来的损失，避免人为的决定赊销额度，确定合理的企业资金成本，避免因盲目贷款、囤积大量资金而导致企业利益的损害。

（2）加强监测风险信号。一方面我们要对未来的风险进行分析，另一方面还要能够对风险的信号进行监测。当企业的财务状况出现不正常情况时,如成本上升、销售下降等，要及时的关注,确认情况及时的向企业相关部门反映,尽快的采取措施,将损失降到最低。

（3）企业要制定切实可行的风险对策,中小房地产企业要通过不断的增强自身的竞争能力,充分发挥自身优势,防止风险,分散风险。

3.建立健全的企业资金管理机制

资金是企业生存发展的前提，中小房地产企业要安全有效地管理和使用资金,就要建立健全的企业资金管理机制。首先，推行资金管理责任制,重视企业内部财务制度建设，加强财务收支上的财务监控,强化内部约束机制,确保重点项目资金需求,合理安排资金调度,提高资金的利用效率；其次要大力挖掘资金利用的潜力,重视货款的回笼,对库存结构进行调整,大力压缩存货的资金的占用,加强企业支付能力和企业信誉的提高；再者要建立和完善自补资金积累的机制,解决费用超支问题，合理制定税后利润分配政策,流动资金可以通过按税后的企业利润提取的公积金来补充，促进企业的资金自我流动解决资金问题；最后要合理确定和制定企业的资金运作机制,凡事都要根据企业的自身状况,决定企业的发展战略目标。

4.提高企业财务管理人员的素质

人员的素质是企业财务管理的关键性因素，中小房地产企业应当重视财务管理人员的应用和素质的培养，杜绝任人唯亲或者推行家族式的管理，这对于企业的发展是很不利的。

结语：

中小房地产企业的财务管理体系建设需要考虑多方面的因素，但只有解决发展中的问题，适应市场经济的发展，建立现代的财务管理体系，企业才能发展。

参考文献：

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