房价对居民消费的影响——基于VAR模型的分析

戴丽娜，王青玉

(郑州大学商学院，河南 郑州 450001)

中国是一个人口大国，人口基数大、增长快的现状必然会导致对生活必需品的大量需求，而住房是满足人类生存的基本要求。在中国，对住房的大量需求也必然会导致中国房地产市场的繁荣，从2000年以来，中国的房地产市场出现升温，房价开始持续上涨，为了促进房价市场的健康发展，中国政府不断出台新的举措:2005年3月底，国务院出台了“国八条”，要求地方政府及相关部门抑制价格过快上涨，严格控制住房需求，引导居民的合理消费需求。2006年，国务院总理温家宝再次提出房地产行业健康发展的“国六条”。2009年12月24日，国务院提出了“国四条”，从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设四方面来促进房地产市场的健康发展。2011年，中国政府出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的国十一条，首次提出了加大差别化信贷政策执行力度，贷款首付款比例不得低于40%和加强房地产信贷风险管理等政策。至此，一系列的调控政策使中国房价增速开始放缓。

一、文献综述

中国近十年来房地产市场持续升温，房价居高不下，很多居民也陷入了买房热，沦为“房奴”。房价高涨对于居民消费具有怎样的影响，带来的是“财富效应”还是“挤出效应”?有一种流行说法认为，高房价可以拉动内需，为居民带来财富效应，而社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示:高房价对扩大内需或已产生了严重的挤出效应。对此，王斌、高波(2008)运用福利计量模型通过实证分析得出房价上涨导致福利损失严重。周孝坤、杨晓基于京、津、沪、渝2000～2009年的相关数据，实证检验了房价对居民消费的影响，得出房价对居民消费更多的是抑制作用。袁冬梅、刘建江(2009)指出房价上涨在增加居民财富的同时，也通过预算约束效应、替代效应等一系列渠道抑制居民消费，房价上涨对居民消费产生挤出效应，实证检验也表明房价上涨所带来的挤出效应确实制约了当前的居民消费。杜莉、潘春阳(2010)基于面板数据论证了居民消费受到高房价的抑制，并对此提出了控制房价和促进消费的建议。赵华平、张所也(2010)建立居民消费水平与商品房平均销售价格、人均国内生产总值等变量之间的VAR模型，通过脉冲分析得出商品房的价格对居民消费水平短期与中长期之间存在差异。徐腊平、吴刚从消费者信心出发建立总量消费模型，分析房地产财富效应的转变。本文在前人研究的基础上，继续探讨持续房价上涨对居民消费的影响，结合理论与实证分析高房价所带来的财富效应与挤出效应，并给出相关的结论。

二、实证分析

1．数据选取与分析

根据文献可知，目前在分析房价对居民消费的影响时，研究者大多选用房价或房屋销售价格指数作为解释变量，而居民消费一般通过居民消费总额、消费信心指数或边际消费倾向来反映。通过综合分析，本文选取商品房平均销售价格作为解释变量(f)，城镇居民人均消费支出占总支出的比重(y)作为被解释变量来反映居民消费，同时选取城镇居民人均可支配收入(s)作为另一个解释变量，因为居民人均可支配收入会在很大程度上影响居民消费。根据以上指标，利用VAR构建房价与居民消费之间的模型，从而定量分析房价对居民消费的影响(以上所涉及数据均来自中国统计年鉴)。

房地产行业是我国的支柱型产业，它可以通过影响相关产业进而影响居民消费。根据供求原理，当供给大于需求时，房价下跌，当供给小于需求时，房价上涨。但目前，房价已偏离了供给需求的确定模式，市场上过多的投机性成分和居民的消费预期确定了当今房价的走势，过多的投机行为导致了房价持续升高，同时房价的持续上涨，使消费者预期未来房价会继续上涨，于是产生不合理的消费心理，从而盲目购房。

图1 我国商品房平均销售价格

从我国20年间的商品房平均售价数据来看，商品房平均销售价格一直处于上升阶段。从1990年到1998年房价呈直线形式上升，1990年商品房平均销售价格为703元/平方米，1998年上升为2063元/平方米，上涨率达193%。1998年到2000年增长稍微放缓，2000年后房价有大幅攀升，呈现指数形式的上涨趋势。在2000年和2007年间房屋平均销售价格最高达到3864元/平方米。由于国家调控措施的出台，2008年房价稍稍回落，但很快2009年房价又大幅度攀升，2009年达到4681元/平方米，又创新高。整体来说，20年间，房地产市场持续升温，房价一直走高。纵观这20年间的居民消费支出占总支出的比重来看，中国居民的消费支出呈现大幅波动，从1993年开始，居民支出开始出现下跌，直到1996年居民支出才开始有所回升，2006年之后支出比例处于一个相对平衡的状态。对于全国七十个大中城市来说，几乎所有城市房价都有不同程度的上涨，北京、上海、深圳等城市尤为突出，都创历史新高。从全国来看，高房价使人们陷入买房、投资的怪圈。由于房价高涨，更多的投资者进行投机活动，从银行获得信贷投资房地产，造成房地产行业的异常繁荣;对于居民来说，房价越高，居民买房之心越急切，为此，很多居民不得不减少当前消费，同时增加储蓄，中国居民消费物价指数在2009年一年间都呈现持续下降的状态，2011年9月份全国居民消费物价指数为106．1，与2008年初相比下降5．04%，房价的高涨降低了人们的消费水平，对消费产生了“挤出效应”，即:对房地产行业支出的增加，挤出了人们对其他服务和物品的投资与消费。对于想要购房的家庭来说，由于高房价，他不得不减少当前家庭支出，增加未来储蓄，以期望未来购得住房。有人提出高房价并没有对消费产生“挤出效应”，而是表现出财富效应，对此，很多学者也给予了反驳，其实高房价并未产生财富效应，它只是实现了财富的转移，使财富由穷人向富人转移，由农村向城市，由投资转向投机，使贫者更贫，富者更富，加大贫富差距。首先，由投资转向投机，由于房价上涨，投机性活动更为严重，更多的人看准时机，向银行借贷进行大量的投机行为，从而赚取高额利润，对此2011年出台的新“国八条”指出对房价过高，上涨过快的城市严格执行限购令，这一举措在一定程度上将限制投机行为，稳定房地产市场。另外，新“国八条”还强调要强化差别化住房贷款，增加贷款买第二套房的首付款。其次，财富更多的转移到了房地产商，在房价高涨的今天，繁荣的房地产行业无疑使房地产商从中获取了高额的利润，而居民只是高房价下的受害者，这也使财富更多的转移到少数富人手中，作为大多数的穷人并未从中获利，反而深受高房价的困扰，沦为“房奴”。因此，政府呼吁社会从国情出发理性消费，合理引导住房需求。天则经济研究所学术委员会主席张曙光还提出房地产市场正在使财富由农村转移到城市，由百姓转移到了政府。房地产行业引起的财富转移一定程度上会给中国经济的发展带来影响，并危害中国社会的稳定。房价暴涨的状况如不加制止，将会引起房地产泡沫的破灭，带来巨大的危害，台湾，日本，香港都曾有过房地产泡沫的破灭，也都给经济造成了严重的后果。面对如今高房价的现状，我国通过银行信贷、利率等多种手段加以调控，并取得了一定成果。

有学者认为房价对消费的影响分为五部分，包括实现的财富效应、未实现的财富效应、预算约束效应、流动性约束效应和替代效应。据此袁冬梅提出了房价对消费挤出效应的传导机制，根据其理论可以把传导机制进行简化，如图2:

图2 简化的挤出效应的传导机制

2．实证分析

(1)平稳协整检验

由于建立VAR模型需要平稳的时间序列数据，非平稳时间序列会导致“伪回归”。因此，在建模之前需要检验数据的稳定性，本文选择ADF检验，检验时选择无常数项、不含趋势的模型，结果如表1:

表1 单位根检验结果

从表1可以看出，y、f、s在1%，5%，10%的置信水平下，ADF统计量的值均大于临界值，所以y、f、s都存在单位根，即数据都是非平稳的。所以，需对数据进行差分处理，而经过两阶差分后发现在1%，5%，10%的置信水平下都是平稳的，即服从二阶单整。

通过计算分析发现，f和y之间的相关系数为0．8124，可见，两个变量之间存在较强的相关性。为了分析检验变量之间是否存在长期的均衡关系，可以进行协整分析来描述两者之间的平稳关系。如果两个序列之间存在协整关系，则说明变量之间存在稳定的均衡关系，而且残差项也具有平稳性，因此，可以通过检验残差序列的平稳性来判断协整关系是否存在。

本文采用Johansen协整分析法，对f和y进行协整分析，滞后期依据AIC准则选择滞后期为2。对s、f检验的结果如表2所示。

表2 f、s的迹统计量检验

由表2可以看出两者之间存在长期的均衡关系，并建立误差修正模型:

上式结果表明:房价在短期内对居民消费存在负向影响，即随着房价的增加，居民消费支出会随之减少，由于短期调整系数显著，表明消费支出与长期均衡中有42%被修正。

(2)VAR模型分析

为了分析房价对消费的具体影响，可以对其建立起VAR模型，从而从脉冲响应和方差分析的角度分析房价的变动对消费的影响。

运用差分后的平稳数据建立VAR模型，根据SIC准则确定最佳滞后期为2，软件结果如表3。

表3 VAR模型各参数估计值

从表3可以得到:

从建模的结果及拟合效果来说，模型效果还可以，但还需对模型进行平稳性检验，从检验结果可知所有特征根均在圆内，表明这是一个平稳系统，建立的VAR模型是合适的。

从得到的估计的方程来看，房价一阶差分的系数很小，二阶差分的系数符号为负，这表明随着房价的增长对消费具有挤出效应，即随着房价的上涨居民消费支出会有反方向的运动。房价对消费的冲击效应，可以通过分析房屋销售价格对居民消费支出的脉冲响应函数而得到。

图3 脉冲响应

由图3可知:住房价格自身的冲击在前两期为正之后出现正负响应的不断变化，表现出不确定性，并且随着期数的增加，冲击逐步减小。在达到15期之后冲击逐渐变得平稳。消费支出对房价冲击的响应在初期，反应是正的，随后变为负，并在以后出现正负反复，这表明居民消费跟随房价的变动表现出不确定性，脉冲响应分析在一定程度上解释了房价对消费的影响。这表明房价上涨初期带给消费的冲击是正向的，这一冲击将会在短期内一定程度上促进消费，但这种冲击会在短时间内减弱消失，并继而带来“挤出效应”，不过，由于房价的波动性以及人们的预期及各种因素的影响，这种冲击具有波动性和不稳定性，并从长期来看，房价对消费的冲击变得极小。结合实际，房价上涨是由供给需求决定的，当供给小于需求时必然会导致房价有所上涨，房价上涨初期，带来一定的财富效应，增加居民的消费，但房价的持续上涨，对居民消费的正效应就会有所下降，因为财富的增加是有限的，更多居民会感到财富的逐渐减少，同时高房价使更多人感到恐慌，而陷入买房的行列，为此，人们减少消费，房价上涨带来消费的挤出效应。

脉冲响应函数能够捕捉到房价的冲击因素对消费支出的动态影响路径，而方差分析可以将变量的方差分解到各个扰动项上，从而可以提供每个扰动因素影响的相对程度。从图4方差分解的角度来看，房价上涨对消费的贡献率在初期不断增加，当达到45%之后，贡献率开始下降，并保持在40%以下，处于稳定状态。

图4 方差分解

三、结论及建议

理论以及实证分析表明，房价的上涨对居民消费存在挤出效应，但这种由房价引起的消费波动具有不确定性，实证表明房价上涨对居民消费的影响具有波动性。房价上涨是带来“财富效应”还是引起“挤出效应”并不能精确的确定，房价上涨与居民消费关系极其复杂，在一定程度上，房价上涨会带来住房所有者财富的增加，但另一方面，高房价也必然会引起财富的重新分配，对于无住房的家庭来说房价上涨意味着用于未来购房的支出必然增加，因此，对于购房家庭来说需要储蓄更多的资金来支付高额的房价，也必然会导致家庭的消费减少。可见，房价上涨对不同家庭的影响是不一样的。

房价对居民消费的影响具有复杂性、不确定性，无法绝对的给出定论，但可以看出目前房价的持续上涨已经对消费产生了挤出效应，即房价的上涨导致居民消费的减少。根据房价收入比来看，我国的房价收入比已远远高于国际标准，这说明我国房价偏高。高房价抑制了居民消费，妨碍了居民消费结构的调整，对居民消费产生严重影响，并在一定程度上扭曲居民的消费心理，而财富的转移使收入差距加大，不利于社会的稳定，因此，采取相应的措施抑制房价的过快上涨已刻不容缓。从国家发布的各项政策来看，为了抑制房价可以从以下方面着手:

首先，从政府来说，应该加大调控力度，出台控制房价的各种政策。比如，加强城镇保障房建设、积极改善民生、综合运用货币政策、财政政策和土地政策进行宏观调控等，从而抑制房价的过快增长。

其次，从房地产商来说，减少投机行为，更多的进行正当的合法的开发行为，并根据市场的正常需求进行商业活动，并在一定程度上调节市场的资源配置失调。

再次，从居民来说，改变传统的消费观念，树立合理的住房理念，养成好的消费习惯。根据自己的实际经济条件进行合理的安排，在购房的同时保持较高的生活质量。

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