房屋买卖合同纠纷适用情势变更的思考——基于房产调控新政策的分析

王凤丽

(华中师范大学政法学院,湖北武汉430079)

一、房产调控政策热议:退房潮

《京华时报》报道,2010年4月12日,北京市的张先生与宋女士签下房屋买卖合同,张先生购买宋女士一套房屋,总价款为555万元,张先生计划贷款200万元。次日,张先生向宋女士支付15万元定金。同年4月17日,国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。因其所购房屋正是新政规定的第三套房,张先生无法得到银行贷款。为此,张先生起诉到北京市海淀区人民法院,请求解除合同,退还定金。8月,海淀区法院审理认为,新政导致合同成立后客观情况发生了不属于商业风险的重大变化,是张先生在签订合同时无法预见的,如果要求张先生继续履行合同,对其明显不公平。一审判令双方解除合同,宋女士返还张先生定金15万元。针对该案备受争议的房贷新政的认定存在三种观点:一种观点认为房贷新政属可预见商业风险;另一种观点认为新政符合情势变更的情形;第三种观点认为是否适用应视实际情况而定[1]。

上述争议的产生具有特定的社会背景。针对房价上涨过快、房地产投机行为活跃的形势,自2009年,政府开始大规模地调控房价,出台了一系列行政、税收、金融政策限制商品房买卖,调控房地产市场。在一系列房产政策中,尤以“提高贷款首付比例”、“限贷”、“限购”等措施为主要内容,其要求也愈加严厉。俗话说“牵一发而动全身”。中央和地方房产调控政策的频繁出台,给房地产交易带来了深远影响,对房屋买卖当事人签订合同、履行义务引发了广泛的社会反响力,使得经济运行中出现的问题和合同履行困难都可能转化为各类案件进入司法领域。全国也陆续出现了部分交易者以国家房地产宏观政策变化为由,要求解除房屋买卖合同等诉讼, “退房潮”、“违约潮”频频出现。面对房产调控政策引发的违约纠纷,买卖双方都陷入进退两难的地步,而合同履行长期处于不确定状态,既加大了合同双方当事人解决争议的成本,也不利于整个社会交易秩序的恢复与稳定。对于这类因宏观调控政策的出台造成当事人履约困难的房地产纠纷,如何处理跨越调控政策公布前后的房屋买卖合同纠纷是一个值得探讨的问题。我们能否用情势变更原则来加以调整呢?如果不能适用情势变更原则,在司法实践中又该如何应对呢?

二、房产调控政策的判定:归属何处?

实践中,因房产调控政策引发的房贷纠纷、房屋买卖合同纠纷增多,而各地法院对此类案件处理标准不一,存在同案不同判的现象。众所周知,不同的法律依据导致不同的法律后果及社会影响。同案不同判会增加适用法律错误等情况发生的可能性,势必影响司法的权威性和公正性。

对于此类案件所涉及的房产调控政策的认定成为现阶段备受争议的焦点问题,理论界对此众说纷纭。其中,不可抗力说、商业风险说及情势变更说呈三足鼎立之势。通过对三种观点的博弈分析,有助于更好地把握房产调控政策在房屋买卖合同纠纷中的适用性质,也为今后类似案件的处理提供可行性指引。

(一)国家房产调控政策之情势变更说与不可抗力说

有学者认为,“将楼市政策调整认定为'不可抗力',判决解除合同,双方彼此不承担违约责任,更为妥当”[2]。国家房产政策调整对于普通购房者来说属于事先无法预见且不能避免的客观事件,由此导致购房者无法继续属于合同的,属于不可抗力,可以解除合同。

然令人困惑的是,我国《合同法》第117条规定: “本法所称不可抗力,是指不能预见,不能避免并不能克服的客观情况。”不能克服就是说没有克服的可能性,即使当事人采用替代方式仍然不达目的。况且不可抗力针对的是履行不能,其解决的是合同嗣后履行不能的问题。如果在合同履行中遇到不能预见、不能避免并且不能克服的客观事件,但是并没有导致当事人不能按合同履行,此种事件不应该视为合同履行中的不可抗力被援引[3]。以房贷政策为例,在房产政策出台后,买房者仅仅是限于首付的提高以及贷款利率的提高所产生的履行困难即经济上的难以履行,买房者并不是没有履行合同的可能性,仍可以通过其他方式履行合同,只是这样会使买卖双方的利益严重倾斜,改变了当事人原本订立合同时应承担的合同义务范围。此外,不可抗力一般适用于自然灾害、政府行为和社会异常事件。相比之下,经济形势的变化援引情势变更更为合理。

(二)国家房产调控政策之情势变更说与商业风险说

有关专家认为,国家房产政策属于商业风险,当事人不可据此解除合同。现实中的商业风险无处不在,如市场价格的波动、政治经济的变动等外部环境的影响,都能导致市场经济下的商业风险。国家房产政策调控属于正常的商业风险范畴,并不直接导致合同目的不达,当事人不得以商业风险为由要求解除合同并免责。

不可否认,商业风险说在政策判定上有一定的合理性,但从房产调控的趋势及维护房屋买卖合同的公平公正上讲其不合时宜性彰显无疑。在当前国家加大宏观调控力度的背景下,房屋买卖双方有可能预见国家会采取一些政策调整,但出台的时间及具体内容均难以预料的,难以以正常的商业风险来评判。房屋买卖应该是属于家庭的最大置业项目,购房者在订立买卖合同时,在充分考虑自身经济能力的情况下,约定以贷款方式支付部分购房款。但合同订立后,“新国十条”、“国五条”、“国八条”等具体政策的出台,使得签约时的客观情况发生了根本性变化,购房者原定的贷款目的无法实现,成为履行合同不可克服的障碍,与购房者当时的预期大相径庭。因此,房产调控政策不属于正常的商业风险,而符合情势变更,适用情势变更更为妥当。

通过上述观点的博弈分析,由此得出,国家房产调控政策有适用情势变更的空间,其可作为解决房屋买卖合同纠纷的新路径。

三、房产调控政策下房屋买卖纠纷的适用原则:情势变更

(一)国家房产调控政策符合情势变更的标准

合同成立后的环境一直处于动态的变化中,何种变化可以算做情势变更成为一个难题。本文认为,坚持客观性标准与裁量性标准结合的方法认定房产调控政策更为合理。

从客观性标准来看:一是国家房产调控政策属于当事人订立合同后外界环境发生的变化,即合同订立于政策出台前。当事人对情势的变化无法防止、无法避免且引发的责任与购房者无关。二是政策出台后合同尚未履行完毕。在房屋买卖合同订立之后至履行完毕之前发生情势变更,政策的变动成为当事人履行合同不可克服的障碍,即动摇了当事人订立合同的基础。此时,就存在情势变更原则适用的空间,若履行期过后才出现情势变更事由,则不能以情势变更为由主张变更合同或解除合同。

从裁量性标准来看:一是国家房产调控政策造成购房者履约能力明显降低或丧失履约能力,如果勉为其难的履行只会给一方当事人造成巨大损失及利益的严重失衡。虽然购房人支付给售房人的价款没有变化,但房产调控政策造成的支付方式及时间的变化,直接关系到当事人的即时支付能力,与当时购房贷款时的预期状况相悖。如果仍然按照原来的合同履行给付房款的义务,必然加重当事人的给付负担,导致义务天秤的倾斜,会对当事人一方显失公平,还可能影响当事人其他经济生活方面的质量。二是国家房产调控政策是当事人不能预见的。面对房地产市场的非正常发展态势及国家可能的政府干预,个别购房者或许会有些警惕或预测方向,但如果硬要将国家调控政策纳入大多数普通购房者的可预测范围,则是对购房者的苛刻要求,超出了他们的期待可能性。三是国家房产调控政策的出台不能归责于双方当事人。单个人的影响力是有限的,其所作所为并不可能导致国家政策的出台是由经济、社会和文化等多层因素引起。故具体合同关系中的当事人不会导致对整个社会具有普通约束力的政策产生。

(二)适用情势变更原则的特殊情形

诚然,情势变更原则具有平衡双方当事人严重倾斜的利益关系的功能,但它毕竟是对合同效力的否定,所以面对房地产市场的风云变幻,房产调控政策的频繁出台,房屋买卖纠纷的错综复杂,应当具体问题具体分析,坚决摒弃一刀切的做法,防止滥用现象的发生。

第一,在房产调控政策出台后签订的房屋买卖合同,不能适用情势变更原则。法律或政策从颁布实施那一刻便具有公信力,可推定所有社会公众均已知悉。若房屋买卖合同签订于国家房产调控政策之后,表明购房者在订立合同时已知悉国家对房产政策的调整,合同当事人就不能以政策变动为由要求解除合同。因为此时国家政策对购房者履约能力的影响已经不是购房者无法预知的了,其后果应由购房者自行承担。

第二,由于购房者迟延履约至政策出台后而损及自身利益的,不能适用情势变更原则。假如,根据合同约定,本来应该在房产调控政策出台前办妥贷款手续的,由于当事人原因未及时办理或未及时履行配合办理义务导致在国家房产调控政策颁布后仍未能办妥。正是因为购房者自身的迟延履约过错,导致本来可以履行的合同不能履行的,购房者不能请求适用情势变更原则变更或解除合同并免责。

第三,合同风险分配规则优先,房屋买卖合同本身已经包含了应对所发生的意外情势变更的调整条款,则不能适用情势变更原则。不论合同签订后外部环境如何变化,合同条款均已明确双方的权利义务关系及可能面临的风险,基于对合同效力的尊重和社会秩序的维持,购房者不得以情势变更为由请求变更或解除合同。

四、纠纷解决适用情势变更原则的司法路径:审慎斟酌

由于房屋买卖合同签订后发生情势变更的原因很复杂,而适用情势变更原则的目的在于贯彻公平原则,消除因情势变更造成的不公平结果,协调双方利益冲突,维护社会的经济秩序。因此,在事实的认定和程序的处理上有一定的难度,特别是在当前正处于规范房地产市场健康发展的关键时期。这也给司法机关如何判定房地产合同纠纷及如何设定具体的司法标准以保障房地产市场稳定运行,保持经济持续发展出了一道难题。

(一)援引情势变更解除合同后的违约责任争议

援引情势变更解除合同后是否可以同时适用损害赔偿金条款的问题在理论界存有争议,我国只是将情势变更的结果规定为可以变更或者解除合同,并未对合同解除后当事人的损失弥补作出详尽规定。在我国,合同解除与债务不履行的损害赔偿可以并存,但因情势变更而解除合同不构成债务的不履行。在违约责任与免责之外,尚有因合同变更或解除而不构成违约责任的情形,这一情形存在于违约责任与免责之前,情势变更原则正是在此时发生作用。也就是说,只有当事人不援引情势变更时,才存在构成违约责任的可能性。

据此,结合房产调控政策的大环境,购房者对房产新政的出台属无法预见之无过错情形,不应承担违约责任。然情势变更制度设立之目的在于调整当事人之间失衡的利益关系,实现合同实质正义。所以,当事人由于房产调控政策而导致合同被迫解除产生的经济损失,应依据公平原则进行合理分配,而不是损害赔偿。

(二)规范和限制法官的自由裁量权

情势变更原则的意义在于通过司法权力的介入,强行改变合同已确定的条款或者撤销合同,在合同双方当事人订约意志之外,重新分配交易双方在交易中应当获得的利益和风险[4]163。由此,法官被赋予了一定的自由裁量权,为避免法官的自由裁量权造成对合同自由的干涉,建议司法机关不得主动援引情势变更原则变更或解除合同,而应根据当事人的请求,在公平原则基础上结合案件实际情况进行判断。总的说来,情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化,与国家对经济生活干预有直接关系,如价格调整、经济危机、通货膨胀,等等[4]30。但现实生活充满不确定性,司法机关应根据具体个案作出合理判断,以避免法官的主观任性,肆意扩大“情势”的范围。一般可以认定为情势变更的情形包括物价飞涨、合同基础丧失、汇率大幅度变化、国家经济贸易政策变化等[4]162。

(三)房屋买卖合同纠纷中情势变更原则的适用效果

若由于一系列房产调控政策的出台,使得房屋买卖合同失去了赖以存在的基础,合同目的无法实现或难以实现,如果继续履行合同,必然在当事人之间产生明显的利益失衡或其他不公平状态。人民法院适用情势变更原则解决房屋买卖纠纷案件时,其结果不外乎为变更、终止或解除合同。但从经济效益角度考虑,其判决结果是截然不同的。若变更合同内容以调整双方权利义务关系,其最初订约的经济目的能基本实现,更有利于社会经济的发展;若解除合同,则双方的合理期待将彻底落空,还可能影响到其他经济活动。因此,人民法院适用情势变更原则解决房屋买卖纠纷时应兼顾经济效益,慎重决定变更、终止或解除合同。以五十岚清为代表的日本学者提出了合同再交涉、调整或解消说。他们认为,合同成立后,情势变更时,首先在当事人之间就合同调整进行商谈(再交涉),根据情况,没有商谈余地,有时就会导致合同的解消[5]。结合上述学者观点,情势变更原则在房屋买卖合同纠纷中适用的法律效果如下:

1.非诉讼效力。房屋买卖合同履约期间,发生情势变更时,不利方当事人有权要求对方就合同调整进行重新协商,即再交涉。如果再交涉达成合意,被调整的合同将重新约束当事人。如果再交涉未达成合意,则有法院等进行强制调整,或变更合同,或解除合同。情势变更后,当事人自己权衡利弊作出的选择更符合合同目的和经济目的,便于调整后合同的执行。因此,重新协商(再交涉),不仅是不利方当事人的权利,也是其提起诉讼前的义务。

2.诉讼效力。房屋买卖合同双方当事人在合理期限内协商不成的,均有权诉诸法院或仲裁机构。法院或仲裁机构如若查明确实存在情势变更,则应根据具体客观情况作出变更合同或解除合同的裁定。

第一,变更部分合同内容并继续履行合同。发生情势变更时,法官应该优先考虑在最大限度内维持原有合同的效力,尽可能促使交易成功,而不是消灭交易。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果,我们应该根据情势变更后的实际情况,在保全合同主体的情形下对于显失公平的部分进行调整,这样可以避免购房者的以政策为借口掩饰自己不想履行合同的目的,抑制情势变更原则的滥用,维护交易主体对房屋交易的合理期待。

第二,如果变更合同尚不足以调整双方当事人权利义务关系,可判决解除合同或终止履行。由于限购、禁购措施的出台导致买卖合同无法履行的,受不利影响的一方可以请求解除合同,或者沿用第一次变更合同尚不足以排除不公平结果的,可采取消灭原合同法律关系的方法以恢复公平。由于情势变更解除合同不承担违约责任,所以买卖双方应相互返还已受领的给付和既得利益。如果因终止或解除合同而给对方当事人造成了直接损失的,双方当事人可以根据经济情况分摊损失或依据公平原则进一步调整解除合同后的利益关系,判决不利方当事人给对方当事人予以适当补偿。

[1]付强.新政引发退房纠纷能否适用情势变更[N].中国消费者报,2011-02-25(A02).

[2]李政.楼市政策调整可以视为“不可抗力”[N].检察日报,2010-04-28(06).

[3]王利明.合同法研究:第2卷[M].北京:中国人民大学出版社,2003:32.

[4]孙礼海.《中华人民共和国合同法》立法资料选[G].北京:法律出版社,1999.

[5]五十岚清.情事变更合同调整再交涉义务[M]//梁慧星.民商法论丛:第15卷.北京:法律出版社,1999:435.

[6]左峰,陈旻.房屋买卖案件裁判思路与操作[M].北京:中国法制出版社,2011.

[7]洪波.房地产宏观调控下房屋买卖纠纷审判实务研究:以情势变更原则的适用为视角[J].人民司法,2010(21): 45-49.

[8]邱雪梅.国家房贷政策调控与商品房买卖合同纠纷之处理:情事变更原则之适用[J].求索,2011(9):171-173.

[9]茆荣华,洪波.宏观调控背景下房屋买卖纠纷若干法律问题辨析[J].法学,2006(9):51-58.

[10]王健.房产新政的出台属不可抗力还是情势变更[N].江苏经济报,2010-12-15(B02).

[11]代贞奎.适用情势变更原则的审核程序与诉讼程序的衔接[N].人民法院报,2010-12-08(007).