浙江省大中城市公共租赁房定价机制研究
2011-12-28张梦
张 梦
（浙江工业大学，浙江 杭州 310000）
浙江省大中城市公共租赁房定价机制研究
张 梦
（浙江工业大学，浙江 杭州 310000）
选取杭州、宁波、嘉兴、绍兴等地的调研数据，进行公共租赁房租金测算，并对其与市场租金比较，同时进行不同租金水平下公共租赁房投资回收期测算。结论是：政府建造公共租赁住房具有投资回收期长、甚至无法收回投资成本的风险；在市场租金水平中等或偏低的地区，大规模建造公共租赁住房的风险大。因此，建议对不同收入群体实行差别化租金，同时使租金体现房屋的差异性，并根据情况变化对租金进行动态调整。
公共租赁房；定价机制；租金测算
公共租赁房的目的，在于解决住房供应体系中“夹心层”群体的住房问题，因此，它是一种过渡性住房保障方案。2010年6月12日，住房与城乡建设部等七部门联合下文《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，确立了公共租赁住房在我国住房保障体系中的地位，保障性住房建设力度明显加快。
近年来，浙江省加大力度致力于完善住房保障体系建设。2010年，浙江省已全面实现低保标准2倍以下城市低收入住房困难家庭廉租住房“应保尽保”，新增廉租住房受益家庭1.42万户；已基本满足家庭人均收入在平均收入60%以下的家庭购买经济适用房的需要；新开工廉租住房、经济适用房等保障性住房411.46万平方米，新开工公共租赁住房137.91万平方米，新开工限价商品房574.04万平方米，完成城市旧住宅区改造472.91万平方米①浙江今年拟建5万套公租房，总面积翻番。http://news.xinhuanet.com/politics/2011-01/24/c_121018386.htm。。
本文基于2010年8月调研所得数据，选取了杭州、宁波、嘉兴、绍兴等地的数据进行公共租赁房成本租金测算。
一、基于成本的典型城市公共租赁房租金测算
（一）租金构成
房屋理论租金由房屋的折旧费、维修费、管理费、贷款利息、税金、保险费、地租和利润等8项因素构成。成本租金则由折旧费、维修费、管理费、贷款利息、房产税等5项因素构成。考虑到管理费可以在物业管理费中开支，公共租赁住房房产税实行全免，因此，公共租赁住房成本租金由折旧费、维修费、贷款利息3项构成。
（二）折旧费
按照房屋折旧年限为50年，残值率为零进行计算折旧。
（三）维修费
1.目前老小区中的廉租房（无装修）维修费用约在0.50元/平方米·月。
2.直管公房维修成本：根据有关规定，直管公房租金收入的60%-70%用于房屋维修，现在公共租赁房租金为2.27元/平方米·月，现按65%的比例测算，维修费用为1.48元/平方米·月②。
根据杭州市政府要求，公共租赁房按照建筑面积200元/平方米标准进行统一装修，其维修和维护成本会比廉租房高很多。
鉴于以上因素，维修费拟安排在1.00元/平方米·月。
（四）利息
从2011年7月7日起，开展利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行③。现行住房公积金个人贷款5年以上年利率为4.9%，上浮10%，得项目贷款（5年以上）年利率为5.39%。其他地区参照杭州市标准，即5年以上贷款年利率为5.39%。
（五）公共租赁住房成本租金测算
根据折旧费、维修费、利息，可以计算出土地完全无偿使用情况下各地公共租赁住房的成本租金，结果如表1。
表1 土地完全无偿使用情况下的公共租赁住房成本租金测算单位（元/m）2注：建设成本为2 0 1 0年调研数据；台州的开发成本为：多层9 0 0元，小高层1 2 0 0元，高层1 7 0 0-1 8 0 0元，均价取1 7 0 0元。
若考虑土地行政划拨所需支付的征地成本和基础设施投资，再根据折旧费、维修费、利息，计算出各地公共租赁住房的成本租金，结果如表2。
二、公共租赁房成本租金与市场租金的比较
将成本租金水平与市场平均租金水平进行比较，结果如表3。
由此可以得出以下结论：
在不考虑土地行政划拨所需支付的征地成本和基础设施投资的情况下，杭州市区（田园项目）公共租赁住房的成本租金相当于市场平均租金的80%左右；宁波市区公共租赁住房的成本租金相当于市场平均租金的95%；嘉兴、诸暨、台州和丽水地区公共租赁住房的成本租金则超过市场平均租金。
在考虑土地行政划拨所需支付的征地成本和基础设施投资的情况下，杭州、宁波、嘉兴、诸暨、台州和丽水地区公共租赁房的成本租金则超过市场平均租金。
三、不同租金水平下的公共租赁房投资回收期测算
1.取各地公共租赁住房租金分别为市场租金的60%、70%、80%、90%；假定每年回收的租金没有开支，全部用于回收投资。则各租金水平下的投资回收期如表4。
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在这种情况下，若将公共租赁住房租金水平定在市场租金的60%-70%，对于市场租金水平较高的地区（例如杭州和宁波市区），投资回收期在30-45年左右；而在市场租金水平中等或偏低地区（例如嘉兴地区、诸暨地区、台州地区和丽水地区），也将近30年。
2.取各地公共租赁住房租金分别为市场租金的60%、70%、80%、90%；假定每年用于公共租赁住房维修、保险、管理等的开支为收入的30%，其余全部用于回收投资。则各租
金水平下的投资回收期如表5。
在这种情况下，若将公共租赁住房租金水平定在市场租金的60%-70%，对于市场租金水平较高的地区（例如宁波市区）和租金水平一般的地区（如丽水地区），投资回收期在55年以上；而在市场租金水平较高地区（如杭州地区）和租金中等或偏低地区（例如嘉兴地区、诸暨地区、台州地区），则投资回收期都在60年以上。
由此可以得出以下结论：
政府建造公共租赁住房具有投资回收期长、甚至无法收回投资成本的风险，从而容易造成大量的资金沉淀。在市场租金水平中等或偏低的地区，大规模建造公共租赁住房的经济性更差、风险更大。
四、对策建议
通过上述分析，笔者对浙江省公共租赁住房租金定价提出如下建议。
1.租金与收入挂钩，对不同收入群体实行差别化租金。对于低收入住房困难家庭应该做到应保尽保，需要政府运用行政手段在定价方面予以补助。可以采用可支付能力定价的方法确定其租金水平。
对于中等偏下收入住房困难家庭及新毕业大学生，可以采用成本导向型与可支付能力结合的定价方法，给予略低于市场租金的租金优惠。
2.租金要体现房屋的差异性。浙江省各地市场租金差异非常大，例如租金较高的杭州市区外围和租金较低的海盐县，两者相差一倍以上。因此，对于不同的公共租赁住房项目而言，因区位、质量、配套设施的不同，其租金水平也应该不同，以体现房屋的差异性。
3.租金应动态调整。公共租赁住房的租金标准应该动态变化。由于住房困难家庭的收入以及市场租金是变化的，所以应该
据实际情况变化，动态地调整租金，有利于体现住房保障的公性。
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10.3969/j.issn.1674-8905.2011.12.012
张巧燕）
