如何正确认识房价

如何正确认识房价

房价作为反映房地产市场指标体系中的重要指标之一，其受社会各界关注程度非常高。目前，由政府统计部门统计的反映房价变化情况的指标主要是商品房平均销售价格和住宅销售价格指数。这两个指标有何不同，怎样正确运用这两个指标来观察房地产市场的变化？

一、指标定义

商品房平均销售价格，是一种混合平均价格，根据报告期内各类商品房屋的销售总额除以销售总面积计算得出，用以反映报告期内商品房市场平均销售价格水平。商品房平均销售价格的上升或下降，受房屋区域、类型、品质等多种因素影响，不能直接反映同品质商品房的价格变化。

住宅销售价格指数，顾名思义，就是综合反映某一时期、某个地区住宅商品价格水平的变动趋势和变动程度的相对数。它通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。

二、统计方法

（一）商品房平均销售价格

商品房平均销售价格是根据商品房销售额和销售面积计算而得。商品房销售额和销售面积指标，采用全面调查的方法，统计各种登记注册类型的房地产开发经营法人企业在报告期内出售的新建商品房屋合同总价款和总面积（即双方签署的正式买卖合同中所确定的合同总价和建筑面积）。根据房屋类型的不同，可分为住宅、办公楼、商业营业用房和其他用房。

（二）住宅销售价格指数

1、数据来源

住宅销售价格指数包括“新建住宅销售价格指数”和“二手住宅销售价格指数”。新建住宅销售价格指数直接采用房地产管理部门的网签数据为基础数据；二手住宅销售价格指数按照房地产经纪机构上报、房地产管理部门提供与调查员实地采价相结合的方式收集基础数据。

2、编制方法

国家统计局采用国际通行的链式拉氏公式，以2010年为基期，统一编制各类住宅销售价格指数。在指标设置上，新建住宅设置保障性住房和商品住宅两个类别。新建商品住宅和二手住宅下设90平方米及以下、90－144平方米、144平方米以上三个基本分类。各基本分类以当月销售面积和金额为活权数，采用双加权的形式计算。基本分类以上采用固定权数，计算定基价格指数。以新建住宅价格指数为例，计算步骤与方法为：一是通过链式拉氏公式计算各基本分类月度环比指数；二是利用住宅销售额为权数，加权计算新建商品住宅月度定基指数；三是利用本月定基指数除以上月定基指数，得出本月新建商品住宅月度环比指数；四是综合保障性住房月度环比指数，计算出新建住宅月度定基指数；最后通过本月新建住宅定基指数除以上月定基指数，得到本月新建住宅月度环比指数，并由月度定基指数计算同比指数。

三、如何正确运用商品房平均销售价格和住宅销售价格指数

（一）反映的侧重面是不同的

商品房平均销售价格是一个绝对数概念，其主要功能体现在三个方面：一是反映了某一时期、某个地区总体房价的绝对水平，可以用于各地区之间的横向比较；二是可以结合某地区居民的收入水平研究某地区房价与居民购买力之间的关系；三是若将房屋按区域、品质、结构分类便可以反映不同类型房屋价格的绝对水平。

住宅销售价格指数是以基期住宅销售价格为100，按同质可比性评估上期住宅销售价格，计算得到报告期住宅销售价格指数。其主要功能体现在反映因市场供求关系变化而引起的价格变动，是某一时期、某个地区住宅价格总水平变动趋势和程度的相对数。

（二）配合使用，消除指标的局限性

商品房平均销售价格是全市范围内各区域、各类商品房的平均成交价格。虽然能反映总体房价的水平，但却不能简单地用它来反映房价的涨跌情况。例如，上海市近年来新建商品房品质逐步提升，特别是装修、环境等品质有了明显的改善，这些因素都可能反映在价格的变化中，从而放大了房价的实际上涨水平。相反，随着大量经济适用房的竣工销售，商品房的平均销售价格就会被明显拉低。

同样，住宅销售价格指数虽然能反映受市场供需变化导致的房价涨跌情况，但由于它剔除了区域、品质、环境等结构性因素的影响，因此其结果与人们切身的实际感受又产生了较大差异。

商品房平均销售价格和住宅销售价格指数由于各自功能的不同，反映的侧重面有所不同，单独使用往往只能片面反映房价的变化情况。因此，只有根据指标的各自特点，综合运用分析，才能准确反映房价的全貌，为政府制定房地产市场管理政策和社会公众了解房地产市场的价格走势提供参考依据。

（上海市统计局周文秀、国家统计局上海调查总队朱琳莲供稿）