基于博弈视角的经济适用房骗购行为

胡际莲,洪诗鸿

基于博弈视角的经济适用房骗购行为

胡际莲1,洪诗鸿2

对于商品房的高价格而言,经济适用房为中低收入者住有所居提供了机会,然而却出现很多不符合经济适用房购买资格的现象。运用博弈论有关模型分析骗购行为结果发现,骗购行为收益的处罚、监管者严格监管的成本和收益等是博弈均衡的决定因素,由此可以提供完善经济适用房政策的对策建议。

经济适用房;骗购;监管;博弈

经济适用房政策作为住宅消费保障制度的一部分,为改善城镇中低收入居民的居住条件发挥了积极作用。然而近年来,经济适用房政策在执行中却暴露出许多问题。尤其令人无法容忍的是,经济适用房销售对象管理混乱,骗购经济适用房的情况比较严重。其直接表现是不少经济适用房被并非中低收入的人占用、炒卖。笔者认为,骗购问题的出现与经济适用房政策的制度设计缺陷、监管乏力和腐败等诸多因素有关。本文拟通过对骗购经济适用房现象进行博弈分析,从而探寻影响经济主体的骗购动机和行为的主要因素,为完善经济适用房政策和加强经济适用房管理提供思路和对策建议。

一、经济适用房的骗购——监管博弈模型

（一）博弈模型的设立

这个模型的博弈方包括不符合经适房购买条件的潜在骗购人和经适房的监管部门。令模型的博弈方1为不符合经适房购买条件的潜在骗购人,简称骗购人;博弈方2为经适房的监督管理部门,简称监管者。博弈方1有两个纯策略:骗购与不骗购;博弈方2也有两个纯策略:严格监管与偷懒（不严格监管）。表1概括了不同纯策略组合的得益矩阵。这里V是潜在骗购人因骗购经济适用房成功而获得的净利润,V一般与同样品质的商品房和经适房之间的差价、伪造材料成本、购房和卖房的机会成本等有关。F是潜在骗购人因骗购行为被发现受到处罚而遭受的净损失;当然,如果潜在骗购人不骗购,则无论监管者是否严格监管,他的得益都为0。C是监管者严格监管的成本,如果监管者偷懒而没有骗购行为发生,则监管者不发生监管成本且不会受到有关部门的问责和惩罚,记其得益为0;若因监管者偷懒导致有骗购成功,监管者要受到问责和惩罚,记其负效用为-D。R≥0是政府对监管者发现并查处骗购行为受到的奖励。得益矩阵中各得益数组的第一个数字是潜在骗购人的得益,第二个数字是监管者的得益。显然,F、C、V 通常都是大于零的,D是大于等于零的。进一步假设博弈方都是完全理性的,每一个博弈方都具有完全信息。通常,这是一个非对称的完全信息静态博弈[1]（21）。

表1 监管博弈1

（二）模型的分析求解与讨论

如果C-R＞D＞0,显然监管者（博弈方2）有占优策略即偷懒,进而考虑到监管者偷懒,潜在骗购人（博弈方1）当然选择骗购,因为V＞0.从而该博弈有惟一的纯策略纳什均衡:骗购,偷懒。

如果D＞C-R＞0,显然该博弈没有纯策略纳什均衡。因为给定博弈方1骗购,博弈方2的最优策略是严格监管（R-C＞-D）;给定博弈方2严格监管时,博弈方1的最优策略是不骗购（0＞-F）;给定博弈方1不骗购,博弈方2的最优策略是偷懒（0＞-C）;给定博弈方2偷懒,博弈方1的最优策略就是骗购;如此等等,没有一个纯策略组合构成纳什均衡。因此,我们转向求解混合策略纳什均衡。

我们设t为潜在骗购人骗购的概率,m为监管者实施严格监管的概率。给定m,潜在骗购人选择骗购（t=1）和不骗购（t=0）的期望得益分别为:U 1（1,m）=（-F）×m+V×（1-m）=-m（V+F）+V,U 1（0,m）=0。解U 1（1,m）=U 1（0,m）。这样,解得m＊=V/（V+F）。即如果监管者实行严格监管的概率大于V/（V+F）时,潜在骗购人的最优选择是不骗购;如果监管者实行严格监管的概率小于V/（V+F）,则潜在骗购人的最优选择是骗购;如果监管者实行严格监管的概率等于V/（V+F）,则潜在骗购人随机地选择骗购或不骗购。

同理,给定t,监管者选择严格监管（m=1）的得益U 2（t,1）= （R-C）×t+（-C）×（1-t）=R t-C;监管者选择不监管（m=0）的期望收益为:U 2（t,0）=（-D）×t+0×（1-t）=-tD。解U 2（t,1）=U 2（t,0）,得 t＊=C/（R+D）。即,如果潜在骗购人骗购的概率大于C/（R+D）,则监管者的最优选择是严格监管;如果潜在骗购人骗购的概率小于C/（R+D）,则监管者的最优选择是偷懒;如果潜在骗购人骗购的概率等于C/（R+D）,则监管者随机地选择严格监管或偷懒。

因此,混合策略纳什均衡为:t＊=C/（R+D）,m＊=V/（V+F）。也就是说,潜在骗购人以C/（R+D）的概率选择骗购,而监管者以V/（V+F）的概率选择严格监管。

以上的求解过程表明,该博弈模型的解存在两种情况,一是当C-R＞D＞0时,该博弈有惟一的纯策略纳什均衡:骗购,偷懒。这一均衡结果意味着有大量不符合经济适用房购买条件的主体骗购了经济适用房,而有关监管部门没有负起监管的职责。显然,这意味着经济适用房政策的完全失灵。二是当D＞C-R＞0,该博弈没有纯策略纳什均衡。此时混合策略纳什均衡为:t＊=C/（R+D）,m＊=V/（V+F）。该均衡表明:在其他情况一定时,监管者严格监管的成本C越高,潜在骗购人骗购的概率越大;监管者因玩忽职守（即不监管）导致骗购行为发生而受到的惩罚D越大,潜在骗购人骗购的概率越小,监管者发现并查处骗购行为受到的奖励R越重,潜在骗购人骗购的概率也越小。在其他情况一定时,监管人严格监管的概率与骗购经适房成功获得的净利润V成正比,而与骗购人骗购不成遭受的损失F成反比。进一步可以看出,只要严格监督的成本C远大于零,骗购成功的净利润V远大于零,就无法完全避免骗购经济适用房现象。但是,政府可以通过加强对监管者的奖惩力度,或者通过某些措施或制度建设来减少严格监督的成本来降低骗购行为发生的概率。

（三）模型解的进一步讨论

以上分析暗含一个假定,即只要监管者严格监管,骗购行为一定会被发现。这有可能不符合现实。实际情况通常是,即使监管者严格监管,骗购行为也未必一定被发现,更为现实的是,只能以一定的概率P被发现。这意味着博弈方1选择骗购,博弈方2选择严格监管时,双方的期望得益分别为-PF+（1-p）V和PR-C.此时博弈的得益矩阵如表2

表2 监管博弈2

为分析方便,进一步假定博弈双方的风险是中性的,对该博弈可以类似分析求解。该博弈均衡解有如下几种可能情况:（1）当-PF+（1-P）V≥0,PR-C≥-D 时,骗购人（博弈方1）有占优策略即骗购,此时,监管者（博弈方2）会选择严格监管。惟一的纯策略纳什均衡是:骗购、严格监管。（2）当-PF+（1-P）V≥0,PR C＜-D时,骗购人有占优策略即骗购,监管者有占优策略即偷懒,该博弈有占优策略均衡是:骗购,偷懒。（3）当-PF+（1-P）V＜0,PR-C＜-D时,因为监管者有占优策略即偷懒,骗购人（博弈方1）当然选择骗购,因为V＞0.从而该博弈有惟一的纯策略纳什均衡是:骗购,偷懒。（4）当-PF+（1-P）V＜0,PR-C≥-D时,此时该博弈没有纯策略纳什均衡。混合策略纳什均衡为,骗购人以C/（PR+D）的概率选择骗购,而监管者以V/[P（V+F）]的概率选择严格监管。

比较监管博弈1和监管博弈2的均衡解发现,监管博弈1可以看作是监管博弈2的特例（即P=1）。而当监管者严格监管,骗购行为只能以一定的概率P（＜1）被发现时,博弈的均衡情况更加复杂,纯策略纳什均衡（骗购,偷懒）或（骗购,严格监管）显然不是政府和人民希望看到的结果。（骗购,偷懒）结果的出现与PR-C＜-D密切相关,通常意味着监管者严格监管的成本高于可能的奖励与因偷懒受到的惩罚D之和。在一定的社会条件下,严格监管的成本通常是一定的,骗购、偷懒结果的出现一般都是由于对监管者的奖惩力度不足,因此要避免该结果出现,政府应加大对监管者的奖惩力度。而骗购、严格监管结果的出现与-PF+（1-P）V≥0密切相关,该条件成立,通常是由于V太大而F太小造成的,或者仅仅是由于P太小造成的,因此要避免该结果出现,政府应设法减少V,增加对骗购者的惩罚F,以及提供相关的资源支持来提高监管者的监管能力即提高发现骗购行为的概率P。监管博弈2的混合策略纳什均衡同样表明,只要严格监督的成本C远大于零,骗购成功的净利润V远大于零,就无法完全避免骗购经济适用房的现象出现。此时骗购行为发生的概率比监管博弈1的情境下的概率更大,它不仅与严格监管的成本C、对监管者的奖励R和惩罚D有关,而且与严格监管发现骗购行为的概率P有关。监管者严格监管的概率也变大了。

值得注意的是,为了简化分析,我们这里没有考虑符合条件的申请人的情形,原因是在现有的制度背景下符合条件的申请人的理性选择就是申请,而监管者是否严格监管（包括审核）都不会影响到符合条件的申请人的经济适用房的购房资格。我们这里也没有考虑不符合条件的骗购者为骗购成功可能贿赂监管者的情形。只要V远大于D,此时博弈可能出现申请人行贿骗购,而监管者受贿不监管的均衡结果,行贿额小于V大于D即可。

二、骗购经济适用房的原因分析

根据以上博弈模型的分析,再结合中国的实际情况,我们知道,监管博弈模型2可能更符合现实。笔者研究认为,经济适用房骗购行为盛行的原因主要有:

（一）骗购成功获得的净收益V远大于零。

由于经济适用房享受了诸多政策优惠,商品房和经济适用房之间的价差非常巨大。同时,开发商从追求利润出发,热衷于造大面积的房子。而经济适用房只要满足一定条件就可以上市流转,即使扣除有关骗购成本后,骗购成功获得的净收益V也是非常巨大的,这是骗购行为发生的经济动机。大量事实表明,违规倒卖甚至等到五年上市流通期到后再转手,也可以动辄获利数十万元的利益。即使政府现在对经适房的上市流转进行了种种限制,一方面只是增加了上市流转的某些成本,而这些成本和巨大的收益相比通常是微不足道的;另一方面考虑到现实中经适房还可以出租牟利,骗购成功的净收益也是非常巨大的。

（二）监管者严格监督的成本C远大于零,严格监管发现骗购行为的概率P较低。

一方面,由于现阶段我国个人信用体系不健全,政府主管部门严格审核的成本很高。家庭收入水平是衡量是否具有购买经济适用房资格的重要指标。但是,我国的个人收入信息统计还不完善,家庭收入的统计审核难以准确,有时形同虚设。部分购房者可以垄断家庭收入、居住条件等个人信息,使购房者身份甄别机制失效,导致监管者严格监督的成本大大提高。另一方面,经济适用房的供给对象范围定得过宽。如1998年开始实行的经济适用房政策旨在解决城市中低收入家庭的住房问题。以北京为例,2002年,该市规定家庭全部年收入6万元以下的居民就有资格购买经济适用房,按此标准,该市80%的家庭都应被纳入其范围。这样一来,监管者严格审核监管的工作量巨大,严格审核监管的总成本非常高。这也是导致现实中的审核监管流于形式、或者审核监管的职能被分解到多个单位和部门的部分原因。

（三）对经济适用房骗购行为的处罚力度F不足。

《经济适用住房管理办法》规定:对骗购经济适用房的个人,由经济适用住房主管部门追回已购住房或者由购买人按市场价补足购房款,并可提请所在单位对申请人进行行政处分。这意味着对于在私营企业工作的骗购者来说,在其被查出后退回已购住房或按市场价购买一套住房即可。这不能有效地降低骗购者的主观愿望。无论是骗购经适房还是违规出售、出租经适房的行为,都属于对社会福利的非法侵占,倘若仅是以责令退还、补回差价、取消再次申购资格的方式作为处罚,则难免令惩处沦入警戒无力的窠臼[2]（34-39）。

（四）对监管者的奖励R和惩罚D力度不足。

我们知道,经济适用房的监管工作最终总是要落实到政府中某个部门或某个官员身上。而我国很多城市的经适房的管理部门属于政府部门,其工作人员属于公务员,该部门或官员的收入往往与其监督努力无关,因此缺乏监督动力,容易出现放纵骗购者的偷懒行为。严格监管通常被认为是监管者的职责,所以即使严格监管发现骗购行为,通常也不会受到很大的奖励,即R通常为零或很小。因此,很多监管者认为严格审核监管是吃力不讨好的事,这是目前各城市把经适房申请审核和监管的职能分解到多个单位和部门的一个原因,结果造成责、权、利关系不清,责任人难以明确,对监管者的偷懒行为无法有效监督和惩罚,即D通常为零。通常,经适房管理机构会把审核监督的职能和任务分解下放给开发商、购房者的单位、街道办事处行政部门等,自己只负责登记备案和公示。以获取最大化利润为目标的开发商,是没有动力和能力成为公正且尽责的资格审核者的。购房者的单位,作为审核者之一,被要求证明职工的收入是否低到符合购买经济适用房的条件,这种证明,在缺乏监督（因为购买行为在开发商那儿发生,同事间不再直接监督）、缺乏利益机制约束（证明能否购买不涉及单位的经济利益）的条件下,难免失真。街道出证明的结果也是如此。这样就会最终导致审核失灵。

值得注意的是,当前经济适用房政策实施中难以杜绝的腐败现象和寻租行为是骗购行为发生的一个重要原因。首先,经适房的用地不是通过市场招标,拿地、拿许可证过程中暗箱操作、权钱交易很难避免;经适房与商品房的巨大价差为“黑市交易”和腐败创造了空间,不符合条件的骗购者有动力为骗购成功而贿赂监管者;监管者（政府官员）通常也是经济人,也有自己的利益追求。在权力失去制约的情况下,权力“寻租”、与开发商或骗购者“串谋”等现象在所难免。其次,作为符合经适房购买条件的普通公众,利益极为分散,行为能力弱化,公众监督成本和收益严重不对称;加之双方信息不对称,公众对政府的监督力度非常有限。最后,由于很多地方经适房是用来销售而不是出租的,且经适房通常都超标准建造,虽然相对于商品房来说,经适房的价格便宜得多,但单套的总价依然很高,结果造成符合条件的申请人想买但买不起,而买得起的人又不符合条件的尴尬局面。为了使得经适房顺利卖出去,政府相关部门必然会不断放宽经适房的购买条件,导致众多原来不应属于保障对象的家庭获得了经适房。一方面,造成了大量经适房被骗购的现象;另一方面,在经适房的供给又相对过少的情况下,极易产生寻租和腐败行为。这进一步导致人们对经适房政策的诟病和批判,导致低收入群体对经适房建设与监督等漠不关心。结果就是监管者的寻租、腐败与骗购者骗购之间的恶性循环,最终可能导致经济适用房政策的完全失败。

通过以上分析可以发现,骗购经济适用房的主要原因可归纳为以下几个方面:（1）骗购成功获得的净收益V非常巨大。（2）监管者严格监督的成本C远大于零,严格监管发现骗购行为的概率P较低。（3）对经济适用房骗购行为的处罚力度F不足。（4）对监管者的奖励R和惩罚D力度不足。（5）腐败现象和寻租行为。

三、完善经济适用房政策的思路与建议

根据以上分析,我们提出完善经济适用房政策的思路与建议[3]（78-83）:第一,降低骗购成功获得的净收益。需要在完善并严格执行现有的经济适用房相关政策的同时,进一步做好如下工作。首先,严格控制单套面积和标准。使之定位在“基本生活需求品”这个层次,拉开它与商品房的差距。这样也有助于保护符合条件的申请人的利益,让他们想买能够买得起。其次,限制经济适用房的流转,防止投机者炒作获取暴利。如政府回购,建立公共产权制度,在取得完全产权前,经济适用住房购房人只能用于自住,不得出售、出租、出借等。考虑到当前经适房的供给能力有限,而低收入家庭的购买力同样有限的现实,笔者建议经适房可以采取租售并举、以租为主或先租后买的运作模式;同时对经济适用房进行封闭式的运营,采取政府回购、直接向新申请者转让或只租不售的模式运作。最后,增加骗购成本,如实行资格申请担保制度等。当然,这需要政府加强对经济适用房开发和销售后的使用监督,对违背经济适用房用途的使用行为,按行政违法处理,必要时可取消经济适用房享有资格。第二,降低严格监管的成本,提高严格监管发现骗购行为的概率。这主要应该从尽快完善住房档案信息系统和建立个人收入信息系统入手。当然,量力而行,缩小经济适用房保障范围、明确经济适用房的购买资格条件等也是必要的。同时,需要充分发挥利害关系人、群众和媒体等的监督作用。这需要进一步完善信息披露制度,建立健全经济适用住房申请、审核、公示、轮候制度和工作机制,主动接受社会监督。第三,加大对经济适用房骗购行为的处罚力度。除了现有的有关处罚外,建议对骗购者的骗购行为实行差价的双倍甚至十倍的罚款制度,如骗购者骗购的经济适用房面积为60平米,总价为24万,而同品质和大小的商品房总价为60万,则骗购者骗购行为被发现将遭受72万甚至是360万元的罚款。对情节恶劣者以侵吞国家财产罪或诈骗罪等移交司法机关处理。第四,加大对监管者的奖惩力度,完善责任机制与监督机制。对监管者发现并查处骗购行为的给予适当的奖励,建议把骗购者的罚款的10%～20%作为对监管者的奖励;同时,对监管者（单位和个人）的腐败、玩忽职守和违规操作等行为除追缴非法所得外要追究相应的行政责任和法律责任。这一方面需要明确有关单位和个人的职责,另一方面需要发挥群众和媒体的监督作用。建议设立专门的政府机构和人员负责经济适用房申请资格审核与监管等,经适房的销售也应该由政府部门或其委托的非盈利机构负责,而不应该是开发商。建议对群众的举报实行保密,举报经查实后给予举报人一定的物质奖励。最后,大力发展集资建房和合作建房。笔者始终认为,无论是从增加经适房供给、防止腐败、减少经济适用房既不经济也不适用等问题,还是从降低严格监管的成本、增加严格监管的动力等来看,集资建房与合作建房都是经济适用房的重要形式。

[1]张维迎:《博弈论与信息经济学》,上海:上海人民出版社,1996年。

[2]杨和君:《经济适用房政策中的委托代理问题浅析》,《消费导刊》,2008（8）。

[3]李友华:《经济适用房遭诟病的反思和对策》,《今日中国论坛》,2008（12）。

[责任编辑 丛光]

F063.2

A

1002-2007（2011）02-0060-05

2010-07-20

1.胡际莲,女,重庆三峡学院经济管理学院副教授,研究方向为房地产经济和财税政策等。（重庆 404000）;2.洪诗鸿,大阪阪南大学经济学院教授,研究生院副院长,研究方向为区域经济、区位理论。（日本大阪府松原市亍 580-8502）