完善房屋承租人优先购买权的立法建议

李鑫

（中国海洋大学法政学院 山东青岛 266100）

完善房屋承租人优先购买权的立法建议

李鑫

（中国海洋大学法政学院 山东青岛 266100）

房屋承租人优先购买权在计划经济时代曾发挥较大作用，有利于保障承租人的居住权和稳定社会秩序，但随着时代的变迁，该制度不仅与民法所倡导意思自治原则相违背，而且有违现代物权精神，其立法上的缺陷也需进一步完善。

房屋承租人；优先购买权；立法缺陷；完善建议

房屋承租人优先购买权，是指作为承租人的公民或者法人，在出租人出卖其房屋时，于同等条件下有优先于善意第三人购买的权利。我国对该权利的规定主要体现在：（1）1983年12月7日起施行的《城市私有房屋管理条例》第11条规定；（2）1999年10月1日起施行的《合同法》第230条规定。此外1988年4月2日起施行的《关于贯彻执行<中国人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第118条也曾对此作出相关规定，但目前该规定因其与物权理论相冲突，已由最高人民法院公告，自2008年12月24日起废止。而后，2009年6月22日最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条对房屋承租人优先购买权作出了较为详细的规定。在此，笔者试做分析，以期该法律制度的进一步完善。

一、优先购买权与民法倡导的意思自治原则相违背

意思自治原则是民法的基本原则之一，其核心理念是权利人自主决定其权利的行使。优先购买权的设定，使出卖人在一定程度上丧失了选择买受人的自由，在一定程度上无法实现其利益的最大化。法律赋予承租人较多的权利，双方权利呈现出较为严重的不对等局面，有强制缔约之嫌，[1]立法者所设计的对租赁权这一债权保护性权利，恰恰是对意思自治原则的严重干扰。

立法者设立优先购买权的初衷，主要是为了维护和稳定承租人对租赁房屋的现实利用关系，尽量使房屋的所有人和利用人合而为一，减少承租人寻找房屋和搬迁的麻烦，从而降低交易成本，提高房屋的利用效率，在当时的情况下具有一定的合理性。但是，随着社会的发展，这种情形已悄然发生变化，目前的承租者很多是出于工作调动、外出学习等多种因素而承租房屋，以期通过一种较为便捷的生活方式，减少不必要的生活成本，所以在一定程度上很多承租者都具备购买房屋的经济实力，且可通过目前较为发达的房屋中介等多种方式获取房屋的使用权。在市场经济中，当事人都是自己利益的最佳判断者，每个人都在根据自己的判断来追求自身利益的结果，“意思自治原则是对人的意志自由本质的尊重。自由意志是适格之民事主体的本质，没有自由意志的人不能成为民事主体。”[2]

尽管国家可以对当事人的自由意志作一出定的限制，但是这种限制不应破坏公平、正义、效率与社会秩序。承租人优先购买权实质上是对出卖人意志的一种限制，不仅在一定程度上限制了出卖人自由选择买受人的权利，而且以牺牲出卖人的合法权利为代价，换取对承租人的特殊保护。一项法律制度如果能带来积极的社会效果，即使以某此民事主体的权利有所限制为代价，亦有其存在价值，反之，如果法律制度限制某些民事主体的自由意志，却得不到积极的社会效果，其存在的价值就值得怀疑。承租人优先购买权实质是强加给出卖人一种强制缔约义务。而“强制缔约义务”是立法者鉴于合同双方当事人地位事实上的不平等考虑而给强势一方设定的，在相当程度上体现了对社会弱者的公力救济。但在市场经济条件下，承租人与出租人地位是平等的，并非消费者与经营者之间的弱者与强者的关系，法律自无特别保护之必要，因此，应充分尊重出卖人的意愿，赋予其自由选择受让人的权利，完全没有必要对房屋出租人的出卖行为作出法律上限制，否则有违民法意思自治的基本原则。

二、优先购买权有违现代物权精神，不利于提高交易效率和维护交易安全

优先购买权虽然在一定程度上减少了房屋交易的环节，稳定了承租人的生活，但是，随着承租人购买房屋的途径日益增多，其所消耗的成本主要是寻找出租信息和搬家所付出的成本，因此，再以这些消耗并不高的成本对抗出租人的自由选择权是极其不合法理。由于现代物权观念已从“以所有为中心”逐步发展到“以利用为中心”，主张通过所有权与使用权的分离，实现物尽其用，而优先购买权的设计，使所有与占有使用合二为一，在一定程度上违法了现代物权理念。从效率价值分析，承租人优先购买承租房屋并不必然比其他买受人更能体现物的价值，其他人也许更能做到物尽其用，发挥更大价值。对这种利益上的冲突和对抗，法律无法也不便作出推断。因为，在司法实践中，出租人完全有可能故意设置障碍，使得承租人优先购买权的行使落空，恶意承租人也会借机起诉出租人与第三人之间的买卖合同无效，以此来拖延时机，以便在价格上人为制造优势。如今，租赁双方实质上已经成为民事法律关系的平等主体，如果过多地保护承租人的利益，则出租人与第三人须承担较大的利益风险，其合法权利在一定期限内处于随时被消灭的状态，为此付出的磋商成本，价格成本等很可能付之东流，不利于提高交易效率和维护交易安全，极易引发法律纠纷，进而妨碍了房屋使用价值的继续发挥。

三、《合同法》第230条关于优先购买权规定的不足及其完善

《合同法》第230条关于优先购买权的规定比较简易，原则性较强，难以适用，其立法缺陷主要表现在：

1.完善“承租人”提法的指代不明问题。《合同法》第230条虽然规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”但是，《合同法》第215条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，”将租赁六个月以上的界定为长期租赁关系，租赁双方应签订书面的具有法律效力的合同或协议，而租赁少于六个月的为短期的租赁关系，不必签订书面的合同或协议。就此可以推断，法律要求长期的租赁关系的双方要签订租赁合同，其目的在于使租赁双方的权利义务约定清晰，较好地处理相对稳定的所有与占有之分离关系，对承租人所要承担的法律义务比较高。而对于六个月以下的短期租赁，法律并不强制当事人签订合同，承租人其所要承担的法律义务相对于长期租赁的承租人较低。同时，立法者设立优先购买权的初衷之一是为了保护承租人因租赁房屋而产生的相对稳定的各种社会关系，而相对稳定的社会关系须经过一定的时期才能产生。[3]而短期租赁中的承租人只是因为满足一时之需，并不想长久拥有该房屋并产生稳定的社会关系，因此，笔者认为，该法条中所提到的承租人指代不明，界定过宽，建议将其明确为长期租赁关系中的承租人。因为，法律作为社会调控的一种重要手段，调控目标应有所侧重和区别对待，而不是泛泛地均予以同等程度的保护，否则容易引发整个调控体系内部的混乱和失衡。

2.应区别对待局部承租人就整体房屋优先购买权的行使。司法实践中经常遇到承租人只承租了部分房屋，而出租人欲出卖整幢房屋的情形，笔者设计出以下几种方案：（1）若同时存在几个承租人，欲就其承租的部分分别行使优先购买权，可先由多方当事人进行协商。如果出租人对分割出售房屋并无异议，分别出卖也不损害其利益，在条件相同的情况下，各承租人可就其所承租的房屋部分分别行使优先购买权。（2）若出租人不同意分别出售，而欲将房屋进行整体出卖，此时应遵循公平的原则，应首先尊重所有权人的意思表示，承租人不应享有优先购买权。（3）若存在欲购买整体房屋的承租者，则其可在同等条件下行使优先购买权，其他承租人可根据买卖不破租赁的原则，得以继续承租。如此，既实现了所有权的顺利转移，又保护了租赁权。（4）若出租人不同意分别出卖，也没有承租人欲整体购买，此时，法律应偏向于保护出租人与善意第三人之间的合同关系，排除承租人优先购买权的适用。

3.应明确规定出租人通知承租人的“合理期限”。《合同法》第230条虽就出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，但未规定具体时限，由此导致司法机关把握标准不一而导致判决不统一，进而影响司法的威信。笔者认为，优先购买权的行使期限应从出租人向承租人明示出卖意图时起算，期限规定不宜过长亦不宜过短，以免影响出租人待价而沽的收益机率，以及出租人和善意第三人之间的交易处于一种不确定的状态。笔者建议参照我国台湾地区的立法规定，[3]并结合我国大陆的实际情况，应确定一个月的时间较为合理。因为，我国大陆的房地产市场发展极为迅速，承租人面临的房屋选择范围较为广泛，规定一个月的时间，能够给予承租人较为充裕的时间寻找合适的房源进行对比，而在此期限内房价并不会发生较大的波动，不会过分拖延出租人和善意第三人之间的洽谈。

4.明确“同等条件”的内容。《合同法》第230条虽然规定“承租人享有以同等条件优先购买的权利”，但未明确“同等条件”的内容，容易发生纷争，对此，笔者认为，应明确“同等条件”的内容应当是指：（1）价款条件同等，即承租人允诺支付的价款数额应等同于第三人在合同中允诺支付的价款；（2）价款的支付方式，也应等同于第三人允诺的方式；（3）“同等条件”还应包括其他交易条件的等同，例如第三人允诺对出租人负担从给付义务的，除非该从给付可以用金钱作价，或无此从给付出租人与第三人的合同亦能成立，否则承租人不得行使优先购买权。

[1]王贺洋.论承租人优先购买权制度的缺陷[J].漳州师范学院学报，2008（4）.

[2]彭万林.民法学[M].中国政法大学出版社，1994，P194.

[3]魏小星，乔默之.房屋承租人优先购买权的立法完善[J].湖北第二师范学院学报，2008（5）.

Suggestions On the Legislative Completeness of the House Lease holder’ s Preemption

The right of preemption of housing lessee player a greater role in the planned economy era, which was benefit for protecting the residence of the tenant and stabling the social order, however with the changing of eras, the system is not only contrary to the principle of autonomy proposed by the Civil Code, but also contrary to the spirit of the modern property. The drawback of legislation needs to be further improved.

lessee of house; the right of preemption; the drawback of legislation; Consummte suggestion

李鑫（1986-），男，山东昌邑人，中国海洋大学法政学院法律系硕士，研究方向：民商法。

2010-10-28