房屋租赁中添附制度的运用

李琴宝

房屋租赁中添附制度的运用

李琴宝

房屋租赁合同中，因装饰装修引发的纠纷不断增加，厘清纠纷涉及添附、不当得利、违约责任、赔偿责任之间的关系，对于公平合理的处理此类纠纷有至关重要的作用。

添附；不当得利；合同责任

最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释 ［2009］11号，以下简称《房屋租赁解释》）对房屋租赁合同纠纷的解决做了详尽的解释，但在具体运用中是否有添附制度运用的空间以及和其他制度的关系等，仍值得我们去探索。

一、添附的一般理论

（一）添附的概念

添附是指所有权不同的物结合在一起而形成的不可分离或具有新物性质的物［1］。如果要恢复原来的状况，在事实上不可能或是强制分离成本过大，不符合经济原则，由法律强制规定来确认新物的归属问题。这一制度早在古罗马时期就得到确认，如罗马法中规定“沿河的土地由于雨水的冲刷向前延伸，新延伸土地的权属如何作法律上的处理”［2］。《法国民法典》第546条也有规定：“物之所有权，不问其为动产或是不动产，得扩张至该物由于天然或是人工而产生或附加之物，此种制度称为添附权物。”［3］

（二）添附的法律意义

现代民法将添附作为物权法中对财产取得的一种重要方式，具有其相对独立的价值，主要表现在：一是确认所有权的归属，达到物尽其用，提高效率的目的。因为构成添附的要件是不可分割，强制分割后价值受损或是虽能分割但费用过大。添附制度使得人们不能随心所欲地处置添附产生的新物，而是更合理地利用新物。可以说，添附制度是对社会财富进行强制性分配的一种制度。二是平衡所有权取得人与丧失权利人之间的利益。这一功能是通过不当得利的规定来实现的。《德国民法典》第951条规定：“对于因不动产附和而丧失权利人，可以向因发生权利变更而获得利益的人请求返还不当得利，但不得请求恢复原状。”《日本民法典》亦规定：“因不动产附和而受损害者，可依不当得利的规定请求赔偿金。”由此可见，添附作为现代民法的重要制度，有其独立存在的价值，是其他制度无法取代的。

二、房屋租赁中的各种法律关系探究

（一）房屋租赁合同关系

出租人与承租人以房屋租赁合同作为双方权利的载体，根据契约自由和契约优先原则，双方可对权利义务进行约定，包括违约责任、合同履行中的侵权责任以及合同履行期限届满或是解除后，对于装饰装修物归属问题的约定，这也是私法自治原则在合同中的运用。正如日本学者我妻荣所述，“对于添附物应该归属于何人所有的问题，在现行法可以根据契约自由原则予以确认。 ”［4］

（二）房屋租赁中的添附法律关系

在房屋租赁合同中，承租、出租双方虽然可以用契约自由的原则约定添附物的归属，然而一旦发生纠纷，就很少有人能够理性地处理添附物的问题。当合同无约定时，也涉及到添附物如何处理的问题。由添附制度的价值可以看出，添附物的归属具有强制性，并排除利益受益者的恢复原状请求权的行使，此系经济效率原则的体现。当所有权通过这一制度确认后，权利获得者和利益丧失者亦可通过不当得利等制度来取得双方利益的平衡，这就是出租人和承租人之间形成的添附法律关系内容。

（三）房屋租赁合同关系何添附关系分析

添附作为房屋租赁合同履行过程中的一部分，却不以合同关系是否成立为基础，这也是物权效力的独立性在合同关系中的体现。因为两种法律行为在基础价值、构成要件、责任承担都有其自身的特点，如合同法律关系强调契约自由和意思自治，但添附制度却具有强制性。虽然双方在合同中可以约定添附归属，但当这种约定不符合经济原则或有损社会公益时就会被认定为无效。由于两者在法律价值、功能上的不同，两者并不能相互替代。笔者认为，首先，应依据添附原则确认装饰装修物或扩建物的归属，而权利丧失者可以通过不当得利制度来平衡双方利益，从而发挥添附制度的功能。其次，划分合同责任和侵权责任，根据合同无效或是解除中双方过错程度承担相应的缔约过失责任或违约责任。在这一过程中可能会存在请求权经合以及过失相抵、损益互担的情形，使得法律关系变得异常复杂，但是作为添附的物权效力和租赁合同的债权效力是不能相互混淆和替代的。

三、房屋租赁中添附制度的运用

（一）界定添附物的归属

添附法律行为的效力属于物权效力范畴，其制度设计的目的在于解决所有权归属，避免因权利不明导致财产状况不稳定的情况，这是物权法的首要目的（它也有其他价值，如充分实现物的使用价值和经济价值），它具有强制性和非主观意愿性（旨在减少权属争议中双方所花费的成本）。同时，我们还要注意区分善意、恶意的添附。我国《合同法》第223条规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增添他物的，出租人可以要求承租人回复原状或是赔偿损失”。可见，我国法律对未经出租人同意的添附视为恶意添附。但是未经同意是否就等于恶意添附，抑或承租人未能证明出租人同意，就推定为不同意，从而适用恶意添附的规定？笔者认为，在认定恶意添附时，应该参考合同履行中的实际情况来确认，如将房屋出租他人用作酒店经营，出租人内心已明确房屋要按照酒店的要求进行装饰装修。而在装饰装修的过程中，承租人必然要增加一些必要的设施，如消防设施、管道铺设等，这些都可认定为善意的添附。虽然房屋的装饰装修存在个人喜好以及审美方面的偏向，这些应当予以考虑，但房屋实际价值的有益增加，亦应作为评价是否为恶意添加的重要标准。

在界定添附物之所有权归属方面，各国的做法不尽相同。《德国民法典》第946条规定：动产与土地结合，致使其成为土地的重要成分的，土地所有权扩及于此动产。《日本民法典》第241条规定：“不动产的所有人取得作为其不动产之从属的附和物此系价值衡量的结果。”其立法理由是：不动产价值大于动产，而价值更大的物的所有权人更愿意取得物的所有权，也能更有效利用该物。但法律规范有其继受性和适应性，“动产附不动产，消灭动产所有权”是长期以来法律继受的结果，但社会的不断发展，要求法律也要具有适应性。在租赁合同中，承租人为达到经济目的，不惜重金装饰装修，其价值有时会远远大于房屋本身的价值，如果固守这一原则，会损害另一方的利益。如在合同无效或解除的情形下，一概由出租人取得添附物，而承租人只能通过不当得利来获得折价补偿，甚至会因为自己的过错丧失装饰装修物的所有权，这样一来，所有权就变成一种债权，对承租人甚为不利。尤其是出租人陷入财产衰败时，就显得更明显。我国在司法实践中通常按照以下原则来认定添附物的归属：（1）意思自治优先，当事人有约定，依约进行（这是因为“每个人是自己利益的最好判断者”）。（2）如无约定，要按照物之价值的大小，或是主从物原则来界定物之归属。（3）如上述原则仍不能解决，应按照有利于身生产、方便生活的原则处理。

（二）平衡当事人利益

添附物权属确定后，如何对权益失衡进行回复，即不当得利的适用。台湾学者王泽鉴认为，“民法规定某人单独取得添附物之所有权纯系基于法律技术上之便宜措施，形式上使某物归属于某人，但实质上并不在使其终局取得其利益，因此于添附之情形，仍应依不当得利之规定，返还所受之利益于被害人。”［5］而在我国《房屋租赁解释》中对权利丧失者是通过界定合同无效或解除中的过错程度来实现的。这样就造成承租人有可能因为自己的过错导致对装饰装修物所有权的丧失，后得不到任何补偿。将添附制度中平衡当事人的不当得利制度用合同法中的违约责任所替代，会造成不公平的结果。如某甲将房屋出租给某乙，某乙花费2万元装修。两个月后，租赁合同因双方同等过错被确认无效，按照《房屋租赁解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，租赁合同无效时，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，这样出租人给付承租人1万元，而承租人自己要负担1万元。在同等过错下，出租人用1万元取得了2万元的所有权。而承租人损失1万元，结果甚为不公。故不当得利作为平衡添附后所有权人丧失权利是值得肯定的。而不当的添附，因为物权具有排他性和绝对性，故其得不到不当得利制度的保护，相反还会产生侵害所有权的赔偿责任。当双方利益由添附制度的不当得利制度平衡后，出租房和承租方可按照合同法规定来确认双方应该承担的责任，包括缔约过失责任、赔偿责任等合同责任，这样才能更公平合理地平衡双方的利益，达到公平的目的。

[1]谢在全.民法物权论：上册[M].台北:三民书局,2003:505.

[2]冯卓慧.外国法律制度史教程[M].西安：陕西师范大学出版社,1996:54.

[3]尹田.法国物权法上的添附权[J].法商研究,1997(3).

[4]我妻荣.新订物权法[M].罗丽译.北京:中国法制出版社,2008:316.

[5]王泽鉴.民法学说与判例研究(第五册)[M].北京:中国政法大学出版社,1998.

D922

A

1673-1999（2011）08-0042-02

李琴宝（1982-），河南焦作人，西北师范大学（甘肃兰州730700）政法学院硕士研究生，研究方向为法学理论。

2011-02-20