拍卖行“淘房”攻略

■ 王志成

（江苏淮安 223225）

拍卖行“淘房”攻略

■ 王志成

（江苏淮安 223225）

随着法律执行令状和不良金融资产处置速度的加快，越来越多的房产以拍卖方式进入流通领域，对于房产投资人来说这无疑是一重大利好。

拍卖行中的房产标的物主要包括二手房、商住公寓、沿街商铺和普通住宅等。令人欣喜的是，现在有越来越多的地产开发商将新开楼盘的尾房也交给了拍卖公司，使得房产投资人有了更多、更优质的投资机会与资源。

投资机会和获利空间

房地产拍卖作为一种房地产市场的新型流通方式，已经受到广大房产投资人的极大关注和广泛认可，而每一个试图涉足以拍卖方式进行房产投资的人最为关心的问题是，与传统流通方式相比，房地产拍卖能为投资人提供怎样的投资机会和多大的获利空间。

1 价格低廉且具可操作性。价格是房产投资中最敏感的部分，一处房产是否具有投资价值，投资的收益率和潜在升值能力有多大，这些全与买进时的价格息息相关。由于一般拍卖房产的起拍价往往只有原值的70%甚至更低，依靠竞买人的多对一的竞价来达到提升销售价格的目的，这样就有得到价格低廉的房产投资机会的可能。一般说来，如果能以市场价格的75%左右买进房产，那么获利是必然的，至于获利空间则取决于投资人的投资技巧。而且这种公开、公正、公平的交易方式把一部分定价权交给投资人，超出心里底线时即可以不再出价，从而获得更多的自主权。

2. 质量有保障并能心中有数。以拍卖方式进行交易的房产大多以法院执行的房地产、银行抵押的房地产和地产开发商提供的尾房为主体，而不是因质量原因被送到拍卖公司来的。而且，依据法律规定，拍卖公司都会对房屋的质量进行审查并将瑕疵记录在案：他们对拍卖会上所出售的物品负有质量瑕疵说明义务。只要投资人仔细阅读拍品说明书，认真听取有关人员的介绍就可对质量做到心中有数。所以，除非拍卖公司有特别的声明，其他情况下房屋的质量是有保障的。

3 产权较清晰可知权属类型。提到房产拍卖，人们总有一个误区，认为进行拍卖的房产背景复杂，总是与经济纠纷、债权债务相联系。其实不然，虽然被拍卖房产大多来源于金融资产管理公司或是法院的执行程序，但房产所有的历史在其进入公共拍卖领域后就宣告结束。而且，对于所拍房产的权属状况拍卖公司也会进行必要的审查，对有瑕疵的拍品拍卖公司负有说明的义务。与投资普通的二手房相比，投资人不必承担因房产的权属不清、拖欠相关费用而带来的投资风险。投资人只需要注意竞拍房产的产权类型即可。

4 后续服务完善轻松理财。投资房产，特别是二手房繁杂的过户交易和相关手续是最令投资人手足无措的问题，一旦出现差错，投资人将面临巨大的损失并极有可能导致投资失败。然而在房产拍卖过程中许多专业的房产拍卖公司都提供完整的全程代办交易过户、产权登记和法律咨询服务，通过合理运用这些服务，投资人可有效规避投资风险，省去许多不必要的麻烦，真正实现轻松理财。

投资注意与实用指南

以上种种优势，是否令翘首已久的您心动呢？投资拍卖房产巨大的利润空间背后难道没有蕴藏任何的风险？当然不是。投资总是与风险并存，利润越大，风险越高——投资拍卖房产当然也逃不出这个规律。

那么，在投资拍卖房产时投资人应该注意哪些问题呢？

1 熟悉竞拍流程。要想参加二手房拍卖，必须了解《拍卖法》、佣金政策、房产类别等。按照拍卖公告宣布的日期、地点，提前进入拍卖现场。在拍卖会前仔细阅读拍卖公司对该次拍卖会所作的具体规定及须知。办理竞买登记手续应向拍卖公司提交个人身份证，交纳参加竞拍保证金，领取竞拍号牌。注意一份定金只能拍一套房子，不成交拍卖公司将退还定金。按照规定，小笔金额的定金退款应在拍卖结束后一周内完成，因此如果没有违规，对方却扣留保证金，可持该文件提起诉讼。需要特别提醒的是，相关文件上一定要加盖公章。

2 进行实地考察。拍卖行在拍卖会开始前20天左右的时间会在媒体上刊登拍卖公告，注明即将参加拍卖的房产名称和位置，开放拍卖房产供投资者实地考察。投资人在阅读拍卖公告获取感兴趣的投资信息后，及时在拍卖公告规定的日期内实地对标的物进行考察，如房产的地理位置、交通环境、质量状况、新旧程度、使用年限、权证情况，在掌握了房屋本身基本情况的基础上，以自己进行房产投资的标准和用途衡量该房产是否具有投资价值，并向有关部门咨询办理过户手续及费用问题，便于测算竞买成本，确定合适的竞拍心理价位，这是参加拍卖会最关键的一步。

3 明确拍卖人法律资格。在竞拍之前，仔细了解拍卖人法律资格，避免发生所有权不清的情况。目前只有市区公管房屋、系统自管房屋和人民法院依法拍卖的房屋可以以拍卖的方式出售。产权不清的房屋和经批准拆迁并控制户口迁入地区的房屋是不能拍卖的。同时，拍卖的房屋必须是委托人所有或者依法可以处分的。如在买下房屋后发现因该房屋不能拍卖而无法取得该房屋的合法产权时，应当通过司法途径及时追究委托人和拍卖人的责任，维护自己的合法权益。根据《中华人民共和国拍卖法》的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任。

4 理智把握损害赔偿。参与竞拍的竞买人有权了解拍卖房屋的有关资料，特别是房屋是否存在质量等方面的瑕疵。《拍卖法》规定：“拍卖人、委托人未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损害的，买受人有权向拍卖人要求赔偿；因拍卖标的存在瑕疵未声明的，请求赔偿的诉讼时效期间为一年，自当事人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。”一旦投资人在买下房屋后发现所买房屋有拍卖人和委托人未说明的瑕疵的，务必在发现受到损害起一年内提出损害赔偿。

5 明确房产是否负债及共有。投资人要确定标的房产是否有其他负债，如税费、土地出让费、物业管理费、水电费等有没有交清，这些情况可以直接去相关管理部门查询，也可委托拍卖行确认。还要确定标的是否属于共有财产，如果是，共有人是否同意拍卖。因为根据相关法律，房屋所有人拍卖共有房产时，需有其他共有人的书面同意，否则，即使你拍到了也属无效拍卖。

6 了解付款方式及相关费用。房产拍卖一般情况下是需要一次性付款的，对于参加竞拍的投资人来说，这就要求其具有充足的资金实力，无形之中就将那些资金不够雄厚的投资人挡在了门外。但随着银行信贷业务介入房产拍卖，投资人能够从那里获得投资所需的资金支持，以贷款按揭的方式完成房产投资。另外，以拍卖方式进行的房产交易，拍卖公司在成交后会收取成交金额5%的佣金，还有契税、交易费等。所以，投资人在投资时应及时充分地了解这方面的信息和拍卖行的有关说明，合理运用手中的”筹码”实现收益的最大化。

7 冷静面对竞价举牌。投资人举牌出价之前，根据先期了解的资讯结合必须支付的费用给目标房产作一个合理的定价。据此，再设定一个上浮区间作为自己出价的底线，一旦超出这个底线应立即放弃参加竞价。因为每个人的投资习惯和类型不同，以自己的投资眼光得出标的物的投资价值往往是最适合自己的投资方式和心理预期的。突破了这个底线有可能会导致投资收益的减少，甚至投资的混乱。专场房产拍卖会上一般会提供大量的投资机会供大家选择，不计较一城一地的得失是投资拍卖房产的“武功心法”，以理智的心态参与拍卖才会获得最佳的投资机会。

8 及时办理成交手续。根据《拍卖法》，竞买一旦成功，需与委托人签署《拍卖成交确认书》，持“确认书”于当日缴纳成交价款；所支付的保证金即可转为房款或定金；并在十个工作日内付清其余款额。如果该房产可提供按揭，则可按照拍卖行所联系的相关银行办理按揭贷款手续。如果有特殊情况不能如上全部付清房款，一定要事先与拍卖公司协商好，以免日后产生纠纷。

总之，相对而言，通过“拍卖淘房”的门槛比较高，要求买家非常熟悉房产交易的专业知识，介入这一市场必须慎重，但拍卖行“淘房”不失为优越多多的购房渠道。

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