中国成为全球零售业的新高地

吴晓/文

中国成为全球零售业的新高地

吴晓/文

目前全球经济复苏势头开始加快，预计2010年几乎所有商业市场都将出现正增长

中国消费者如今开始追求更为多元化的购物体验，统计数据亦显示，中国消费者的消费模式在1995年时超过50%都集中于食品消费，而这一比重到2008年已减少至38%。

在过去的20年中我们看到各类全球零售商陆续进入中国，零售商不再将其业务范围局限于东部沿海城市，而是开始逐步向内陆及西部城市扩张。全球最大的商业地产服务公司世邦魏理仕近日发布了全球商业地产市场观察，根据此项研究分析，未来全球商业地产市场高点将在中国。

实际上，中国城市正吸引着越来越多的国际零售商，并同现有的全球零售业中心争夺最具吸引力的零售业目的地，这在早些时候世邦魏理仕发布的2010年《零售业全球化进程》报告中亦有反映：通过对全球69个国家294家全球最主要的零售商进行调查，中国有三个城市位居十大零售城市之列，分别为香港(排名第五)、北京(排名第六)和上海(排名第八)。这些城市的入选在很大程度上是由于它们对奢侈品和服装/鞋类行业的吸引力。

对此，世邦魏理仕中国区研究部资深董事及部门负责人马雪明评论说：“中国消费者不断增长的消费能力同时还推动了国内零售业的快速发展，并触发了消费模式的一种改变。”

全球商业市场观察

目前全球经济复苏势头开始加快，预计2010年几乎所有市场都将出现正增长。不过，增长步伐并不一致。亚太地区的新兴市场增长最为强劲，成为领头羊，紧随其后的是拉美地区。北美和西欧地区的经济复苏相对更为脆弱，且落后于其他地区。

消费者信心好转 在就业前景看好的带动下，全球消费者信心好转，使得众多成熟市场的商业增长好于此前预期。不过，鉴于目前失业率仍然居高不下，并且未来一至两年内可能仍将如此，消费者信心要恢复至长期增长水平尚有一定的距离。因此，目前消费者仍保持谨慎的消费态度。不过，亚洲地区，尤其是中国的情况例外。亚洲地区的消费者似乎正在以前所未有的水平花费其新获得的财富。

零售商表现更为活跃 零售商寻求开设的店面数量日益增加。不过与此同时，零售商仍持审慎态度，其扩张主要关注于已进入的市场。租户继续关注于主要城市的最佳地段，从而加剧了最佳地段与其他地区市场之间的两极化现象。众多优质地区商业空间的空置率较低，而很多次级地区的商业空间空置率仍然处于历史高位。

优质空间的租金保持平稳 受租户需求强劲的影响，优质空间的租金保持平稳，上述三大地区的部分城市的商业空间租金出现了强劲的同比增长势头。相反，次级地区的商业空间租金继续下跌。

亚洲区商业市场概况

今年第三季度，众多亚洲经济体继续增长，这是因为这些经济体的政府刺激计划带动了其商业支出和国内需求，从而有效地抵消了对美国和欧元区净出口下降的不利局面。日本继续表现不佳。在此期间，日本政府被迫实施了量化宽松货币政策，并将基本隔夜拆借利率降至实际为零的水平，以便抑制日元升值带来的不利影响。与此同时，资产价格以亚洲货币的不断走强促使该地区其他国家的政府实施融通性货币政策，以便在不阻碍其经济复苏的前提下重新保持经济增长的平衡。对亚洲地区经济的近期发展前景，经济学家仍然一致看好。今年10月，国际货币基金组织预计2010年亚洲的增长率约为7.9%，2011年将为6.7%，是全球所有地区中增长最快的。不过，预计2010年底以及2011年亚洲地区的经济增长将开始放缓，其主要原因是该地区的各个经济体在面临需求压力时将会采取不同的紧缩货币政策所致。

亚洲地区经济回升也使其商业市场受益，第三季度商业市场继续保持坚挺，其有利的增长因素包括消费者信心不断增长、就业市场好转以及入境游客数量增加等。中国台湾、中国香港和中国大陆地区的零售额同比增长24.3%，日本的零售额同比增长为4.3%。与此相反，新加坡尽管入境游客数创下历史新高，但其零售额并未得到提升，今年8月份同比下挫1.2%，六个月来持续走低。不过，这主要是由于汽车销量下降所致，如果排除该因素，新加坡零售额同比增幅仍达6.2%。

亚洲地区成熟市场和新兴市场的商业物业继续表现各异。第三季度，该地区众多城市优质商业物业的平均租金保持平稳，部分城市微幅上扬，其中表现最好的是上海、北京、广州、东京、台北和香港，平均租金涨幅从0.5%（东京）到4%（台北）之间不等。相反，新加坡和马尼拉商业物业市场继续从以往的低迷状态中缓慢复苏，部分购物中心迫于空置率压力小幅降低了其租金。尽管亚洲地区商业物业的租金表现各异，但由主要国际奢侈品牌占据上风的优质商业地区仍然具有很大的竞争力。在中国和印度的众多城市，由于大量新增商业空间供应即将进入市场所导致的风险依然很高。不过，在未来的几个季度，在入境游客增长以及消费者购买力不断走强的带动下，预计市场对商业物业的需求将逐步好转。

美洲零售物业市场

2010年商业市场重新趋于稳定。在上半年消费开支激增后，商业活动有所放缓。在过去的两个季度里，美洲国家的商业空置率和租金费率均保持持平。预计商业活动在2010年剩余时间和2011年初都将继续保持平和。

美国 世邦魏理仕的计量经济学顾问表示商业空置率，特别是商业街和地区性购物中心的商业空置率，在2010年基本持平。消费开支的增长在过去的几个月内已经稳定，消费者继续增加必需品方面的开销。鉴于我们比照的对象是零售销售额历史上的一些最低点（与去年同期相比），我们对消费是否真正回暖仍持谨慎态度。预计最早在2011年初才能出现稳步回暖，但是商业中心的空置率在三季度未增加的事实是一个积极的信号。

加拿大 加拿大商业市场开始受到不平衡的经济复苏和房地产市场萧条的影响。加拿大的消费者信心现在处于2009 年11 月以来的最低点。七月的零售销售额环比下降0.1%，在过去四个月中的三个月出现下滑。加拿大民众被告知本次衰退中最艰难的时期已经过去，但是今年以来的就业缓慢增长和二手房屋销售额的大幅下降开始影响消费。家具和室内陈设的销售额在七月环比下降8.4%。该行业现在的销售额比本次衰退最低谷时期——2009年初——还要低。令人较为振奋的是服装销售环比上涨0.9%，大型综合商场的销售环比增加了2.4%。到目前为止，保守消费的影响只限于零售商的收入，但是如果消费持续低迷，可能将会对市场基本面和未来建设计划产生影响。

拉丁美洲 由于中产阶级和对全球商品需求的持续增长，拉丁美洲的经济增长表现继续强于北美。在巴西更是如此。该国为控制通货膨胀而调高了利率。拉丁美洲的商业空置率基本上持平或者有所下降：从高端奢侈品到大卖场零售商的各个市场层面都似乎表现良好。尽管对商业空间的需求增加，租金费率仍旧持平。大部分的增长继续来自于本地和地区性零售商，同时也有几个欧洲零售商正计划在该地区进行扩张。

欧洲、中东及非洲地区零售物业市场

欧洲、中东及非洲区是一个多样化的市场，但至今仍然是单独的最大经济体。这个区域有120个不同的国家，都有自己的立法、政府、税收制度和文化等，但流行趋势还是清晰一致的。

欧洲、中东及非洲区处于跨境国际零售商活动的中心地带。全球10大国际市场中，有7 个位于欧洲、中东及非洲区。这一区域是知名零售品牌的温床，这些品牌在此区域内外不断流动。虽然不是所有市场都是这样，但多数国家认为全球金融危机最坏的影响已经过去，它们正见证着国内生产总值的增长，信心也随之增加。零售商正在享受复兴中扩张的活力。

每年，世邦魏理仕都会和200多个国际零售商交流，了解评估它们的扩张意图。零售商在2011年的扩张意图较之2010 年有很大提高。约有20%的受访者希望将店铺扩大至40家以上。约有一半受访者希望再开20家新店。零售商对亚洲市场特别感兴趣，尤其是中国市场。

我们已经看到了如Uniqlo、Gap、H&M、Zara的行动。而Forever 21、奥尔多（Aldo）、健乐士（Geox）以及德国狼爪（Jack Wolfskin）仅是一些意图拓展此区域业务的品牌代表。未来会有更多其它品牌进入。零售商们在对前景充满乐观的同时，也表示了其希望巩固市场的需要。

一般来说，零售商希望巩固现有的零售业务，所以不必要冒风险开拓新市场。大多数零售商希望在现有业务的市场增加店铺数量，而非开辟新的战场。那些已经证实的主导场所仍然分得最大份额的利润。当然，这并不仅意味着“最大的就是最好的”。零售商很想知道最佳零售场所在哪儿。这里的最佳包括消费者集中处，消费支出，互补型零售店铺组合和已经证实的记录。这意味着在很多市场，最佳位置的租金将回升至2007-2008年的高水平。

令人吃惊的，也是意料之中的是业主和投资商表现了和零售商相同的态度。对于投资者来说，已经证实的英国、西班牙和法国市场仍然是最受他们青睐的。其它市场如瑞典和波兰，也在不断得到投资者的青睐，因其抵御了全球金融危机的最坏影响，成为投资安全的场所。即使像西班牙这样的市场，随着其不断增长的宏观经济挑战，我们也看到了对其兴趣的复苏。

同样，业主也在积极寻求管理其购物中心资产的办法。仅仅买下购物中心，然后坐等资产升值已经不够了。他们面临着挑战，即如何优化租户组合，改善商业环境，保证自己购物中心的与众不同。

一些零售品牌正在寻找依靠自己的力量开拓新市场的途径，而不愿意采取出售特许权的模式。全球金融危机让很多特许权商业受到考验，所以如今的零售商更倾向于拓展公司内部结构。在欧洲，我们看到了电子商务的到来。

很多零售商包括玛莎百货（Marks & Spencer）、H&M、Zara、盖璞（Gap）以及香蕉共和国（Banana Republic）都公开表示了其建造商务销售渠道的意愿。因此，房地产业很想知道零售商的这一策略将产生什么影响。随着零售商寻求单纯通过电子商务来服务客户，这一举动会给处于二、三级位置的租赁房产带来更大压力吗？

最后，随着竞争日益激烈和年轻消费者越来越容易改变主意等，零售商需要更努力地建立起他们与客户之间的感情纽带。我们所有人必须了解零售商这一团体，了解那些最辛勤工作以不断创新和迎接挑战的成员。

中国零售物业市场

中国的GDP在过去10年中取得了9.9%的年均复合增长率。持续的经济增长以及从未间断的城市化进程正推动着中国在全球财富国家排名中的不断攀升。根据瑞士信贷最近的一份研究报告，中国成年人人均财富在过去十年中翻了三番，从2000年时的6000美元增长至了2010年的18000美元。迄今为止，中国的家庭总财富已经排名全球第三，总量落后日本20%左右，但比排名第四的法国领先约35%。

中国消费者不断增长的消费能力同时还推动了国内零售业的快速发展，并触发了消费模式的一种改变。中国消费者如今开始追求更为多元化的购物体验，食品消费比重从1995年时的50%减少至2008年的38%也进一步证实了这一趋势。

这些强劲的中国经济及市场基本面由此给予了全球零售商充分的理由进入中国零售市场。在过去的20年中我们看到各类全球零售商陆续进入中国，而随着中国二线及三线城市零售环境的日趋成熟，零售商不再将其业务范围局限于东部沿海城市，而是开始逐步向内陆及西部城市扩张。

尽管由海外及国内零售商不断扩张所带来的需求依然十分旺盛，部分二线及三线城市目前正经历着由过量供应所导致的阵痛期。根据世邦魏理仕最新的研究数据表明，我们所跟踪的部分二线城市在过去9个月中出现了不同程度的租金波动。这很大程度上是由短期供应高峰对市场租金水准施加下行压力所造成的。

然而，由于这些二线城市必须将其主流零售模式从传统的百货公司往现代购物中心进行转型，以满足零售商及消费者的最新需求，阵痛是无法避免的。我们相信随着供应高峰的逐渐消退以及优质零售物业升级换代逐步完成，中国主要城市的零售市场表现将在中长期内保持积极。