浅谈MLS模式

彭 俊

【摘 要】随着我国住房二级市场的进一步发展,目前的营销模式已不足以满足市场交易的需求。住房二级市场呼唤更多的市场运作创新,而借鉴美国的成功经验,分析MLS系统模式, 阐述MLS系统对传统房地产经纪业的影响,引入MLS系统必然会为房地产二级交易市场带来积极的变革。

【关键词】MLS系统;房地产营销;借鉴

中图分类号:F062.9 文献标识码:A 文章编号:1009-8283(2010)07-0322-01

1 MLS模式介绍

MLS(Multiple Listing Service)是20世纪诞生于美国的一种房地产销售模式,也称为 “多重上市服务”。这种销售模式一经面世,立即得到房地产界的极力推崇,在许多国家得到了推广和应用。其核心的实质是:破解了不动产的特性,使不动产作为商品符合最低价原理,使公平竞争、完全流通的销售规则在房地产领域得到实现。

MLS系统运作根据主体性质及规模的不同,其运作形式分为三种,即全国性的MLS系统、企业之间的MLS系统及企业内部的MLS系统。全国性的MLS系统指的是在一个国家或大的地区范围内,由不同地区的MLS子系统联合起来组成的MLS系统。企业之间的MLS系统较全国性的MLS系统规模小,主要是指经营方式、市场理念相近的房地产经纪企业为了实现彼此之间的共赢而联合起来创建的MLS系统。企业内部的MLS系统则指的是一家房地产企业内部的子公司或者该公司和其加盟连锁店之间实现信息共享,提高業绩。

2 MLS模式对传统房地产营销的影响

2.1 改变了信息搜集和发布的方式

传统的房地产营销模式在收集和发布信息时主要依靠的渠道有报刊等媒体的广告、房地产交易市场等等。在这样的方式下,其信息来源、信息发布和客户分布都受到较强的区域限制。而基于网络技术的MLS系统的使用给房地产营销机构搜集和发布信息带来了积极地变革。MLS系统的跨时空性打破了传统房地产营销的地域限制和时间限制;网络的即时性和互动性又大大提高了信息收集和发布的效率。

在MLS系统模式下买方可以在网上按自己的需要设定条件,迅速查找到符合条件、现正求售的房屋资料。浏览者可以先在网站上筛选到中意的房屋,再与经纪人联系,最后亲临现场参观,大大减少了看房次数;对经纪人而言,不再需要带领客户逐一拜访每一户待售房屋,既节省了成本、又提高了效率。

2.2 改变了信息共享和处理的方式

传统房地产营销共享信息主要是通过文本资料的汇总后再分发。但是随着公司规模扩大、分店数量和经纪人数量不断增加,信息流转的效率会越来越低,共享会变得越来越困难。而MLS模式的发展应用彻底改变了传统房地产营销信息共享和信息处理的方式。

以美国为例,他们共享系统的信息资源,力图获取最多的信息,最快地完成客户委托的业务。这个系统是由美国房地产经纪人协会将会员们报送的房地产出售和出租信息汇总成册,定期印刷成小册子分发给会员,以此在协会内部实现房源信息的共享。会员们通过MLS 获得了极大的信息优势。信息的即时性和共同推销,极大地提高了行业的交易效率。

3 对MLS模式的借鉴

在MLS 平台支持下,对于经纪人而言,不论自己是否拥有此房源,都可以努力寻找有意向的买方,参与到该房源交易中,促成交易完成,获取一定佣金分配。通过共享房源、客源,MLS 系统增强了每个系统内房地产中介企业的业务能力,形成了协作互利、公平竞争的行业运作机制,避免了经纪企业之间的恶性竞争,促使房地产中介代理交易在较短的时间内完成。

另一方面,MLS 系统内聚集了大量的房地产中介代理市场信息,包括不同房产的特征、出价信息及最终出售价格,并且可以通过文字、图像、电子技术等多媒体手段,全方位地向客户展示,多形式、多渠道地将信息传达给目标客户。由此增强了交易的透明度,降低了经纪人与客户双方的信息搜寻成本与交易成本,提高了交易效率。

我国的房地产中介代理行业应该借鉴MLS 的经验,建立类似的交易系统和行业规则。在此过程中,必须注意以下几点:

3.1 信息畅通、透明

当MLS系统建立起来后,我国的房地产基础数据的公布就会上升到一个新的台阶,将充分实现信息透明化,获取信息渠道畅通,必将推动我国房地产市场向成熟的方向发展。

3.2 利益分配

多重上市服务系统的收益主要来源于使用该系统的服务费和咨询信息出售两部分。全国性房地产经纪协会扣除收益部分外, 其余的收益根据各地的多重上市服务子系统所提供信息的质量和数量及咨询信息的来源, 分配给地方性房地产经纪协会。

3.3 从业人员的教育培训

由于我国房地产行业发展迅速人员培养跟不上实际需要,房地产经纪从业人员资格认证和持证上岗制度实际操作不规范等原因,造成了相当部分从业人员在政策水平、职业道德、专业知识、实际能力、服务态度和经营技巧等许多方面都与现实要求存在差距。目前普遍存在的问题是,从事房地产经纪的人员有相当部分除了能够沟通供求双方信息外,对房地产专业知识、法律知识、合同知识知之甚少。这些行为造成的后果是严重影响了房地产经纪业的形象,损害了消费者的利益扰乱了房地产市场的正常秩序。

3.4 房地产经纪业规范发展建议

第一,加强法制建设加强行业管理。房地产中介业发展很快不断出现新的业务形式一方面还需要国家不断颁布相应的政策法规予以规范、保障另一方面还需要加大执法力度加强执法监督真正做到“ 有法可依、有法必依 ”,使中介业真正和世界接轨。

第二,发挥行业协会的作用加强行业自律。一个行业的行业协会往往是健全该行业的必需机构。综观房地产中介业发达的国家地区的经验,要完善房地产经纪业的结构,除了国家立法规范,行政管理完善之外,很大程度上要依赖于行业协会发挥教育和监督的功能,以提高行业整体素质,加强行业自律。

解决房地产市场这些问题的方法只有通过市场化的手段, 全力提高MLS系统所提供的服务质量,提高房地产经纪人的综合素质, 加强对该系统的监督管理, 主动、积极地听取消费者的反馈意见, 及时更新服务措施, 对违规操作、上传不实信息者要严格惩处, 将我国房地产经纪信息MLS系统打造成一个知名的品牌, 让消费者认为, 只有从MLS系统上购买的房子的质量和服务才是一流的。

げ慰嘉南:

[1] 陆克华:《美国房地产经纪人管理制度简介》,《中国房地信息》2001年12期。

[2] 莫天全:《房地产经纪的信息化》,中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产经济论坛,2005年5月。

[3] 陈劲松:《房地产经纪发展的中国特色》,中国房地产估价师与房地产经纪人学会房地产经济论坛,2005年5月。

[4] 唐颖豪:《美国MLS系统试水上海 共享房源挑战中介合作力》,《房地产时报》2004年12月。

[5] 马建华、管华:《系统科学及其在地理学中的应用》,科学出版社2003年版。