其他方式承包的农村土地经营权征收补偿案例探讨

张金娟

（天津商业大学商学院，天津300134）

其他方式承包的农村土地经营权征收补偿案例探讨

张金娟

（天津商业大学商学院，天津300134）

研究目的：分析农村土地利用中以其他方式承包农村土地经营权征收补偿问题，探讨如何对土地征收补偿的法律框架进行适当调整。研究方法：案例分析法。研究结果：在确认其他方式承包的土地经营权为物权的基础上，分析了土地征收补偿现有分配方案的缺陷，以天津市郊区某葡萄园被征收为例，探讨了由于土地征收导致承包合同终止后，土地发包方给予承包方适当经济补偿的理论依据和测算方法。研究结论：补偿数额的确定应以可预见的损失为依据。

土地经济；征收补偿依据；承包经营权；案例分析

近些年来，伴随着各地土地征占数量的增加和农村土地承包经营权流转的增多，征地补偿的纠纷也越来越多。在现实的征地补偿工作中，有些省市考虑了失地农户的利益保护，但没有将独立的土地承包经营权纳入补偿的考虑范畴。根据《农村土地承包法》的规定，农村土地承包有两种方式：家庭承包和其他方式承包。土地承包经营权已逐渐成为一项独立而重要的物权形式，其中，以其他方式取得的土地承包经营权具有更加独立的物权属性，它不再依附于农户家庭，也不再从属于集体经济组织。本文主要讨论以其他方式取得的土地承包经营权在土地征收过程中由于土地承包合同终止引发的补偿问题。

1 其他方式取得的土地承包经营权征收补偿问题的提出

1.1 现有土地征收补偿规定中存在的缺陷

如何完善土地征收制度、充分保护承包人的权益已成为当前实务界、理论界共同关注的重大问题，但以往的研究多是从严格界定征地的公益目的范围、提高土地征收补偿标准以及强化政府监督等方面入手，讨论集体组织成员土地承包权益的保护，较少涉及其他方式的土地承包或承包经营权流转后的承包人权益方面的问题。

《物权法》、《土地管理法》、《农村土地承包法》等法律对征收集体土地的补偿问题有着相似的规定，即征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。关于征地补偿费用的分配方案主要是考虑农村家庭承包的方式，因为农户家庭是集体经济组织的成员，能够享有分配土地补偿费、按被安置农户数量发放的安置补助费和社会保障费用的权利，同时作为承包人和直接经营者也能取得地上附着物和青苗的补偿费（地上附着物和青苗归承包人所有），其中的安置补助费可以看作是家庭承包方式下对农民失去土地承包经营权的补偿。但以上法律的规定中均没有考虑以其他承包方式取得的土地承包经营权被征收时的补偿问题。

1.2 其他方式取得的土地承包经营权征收补偿问题的提出

在以其他方式取得土地承包经营权的情况下，土地被国家征收导致承包人失去土地的承包经营权时，承包人通常无法按照上述方案获取补偿。因为这种土地承包是完全建立在土地承包合同基础上的普通的牟取经济利益的民事行为，甚至承包经营权人并不是本集体经济组织的成员，而是其他集体经济组织的成员或其他经营企业等。按照现有法律的规定，只能对属于承包人所有的地上附着物和青苗部分支付补偿费，但是对承包人失去承包经营权的补偿没有相应的规定。双方可能会在承包合同中设定相应的条款，但通常会由于合同条款的表述不够明确和缺乏预见性而引发关于补偿数额的纠纷。

2 天津市郊区被征收的某农村葡萄园案例

2005年10月，天津市郊区一村民通过协商与当地镇人民政府就某葡萄园的开发经营管理签订承包合同，承包期限30年。村民在合同签订时将承包费60万元一次性全部交清。该承包项目共计100亩，承包目的为以葡萄新品种为主的农业新品开发、观光农业开发和旅游开发。项目承包后，该村民对葡萄园进行了相应的设施建设和资本投入，共计200万元。

2007年初，在承包经营1年多之后，因城市政府规划调整，葡萄园用地被政府征收用作城镇住宅开发，土地承包经营合同被迫终止，双方就建筑物、构筑物、搬迁事宜以及因终止合同给该村民造成损失的补偿问题签订了协议书。按照要求村民在协议签订后三日内搬迁完毕，镇政府也已在搬迁完毕后将承包人投资建设的建筑物、构筑物、设施、购买的机器设备和搬迁等产生的补偿款付清，但双方对因合同终止给承包人造成的损失部分的补偿数额无法取得一致意见。

由于合同承包期为30年，而承包人仅经营了一年，承包人认为未来的预期收益遭受了巨大损失。就本案例而言，按照国家现有土地征收的法律，在土地征收补偿费中能够支付给承包人的只有归承包人所有的地上附着物的补偿部分，关于承包经营权的补偿即未来经营损失的补偿没有相应的法律依据。承包经营合同和补偿协议对该项补偿也没有明确的条款，因此针对未来预期收益的损失赔偿问题双方产生了纠纷。

3 对其他方式取得的土地承包经营权进行征收补偿的理论依据

3.1 农村其他方式承包签订的土地承包经营合同的实质是民事合同

以家庭承包形式签订的“农村土地承包经营合同”具有行政合同属性，承包人和发包人只承担法律或行政法规确定的义务，而不承担合同法意义上的义务。但是以其他方式获取土地承包经营权时签订的农村土地承包经营合同应为民事合同范畴，此时的承包人与发包人之间的关系是民事法律关系，他们的权利义务界定应当受到《合同法》的约束和调整，即当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

根据《物权法》第37条的规定，侵害物权，造成权利人利益损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。因此，在承包人的土地承包经营权被迫终止时，尽管在国家土地征收中发包方（镇政府）并不存在过错行为，但也应对承包方可能造成的损失予以补偿，这种补偿应在土地征收补偿中一并体现。

3.2 农村其他方式取得的土地承包经营权属于物权

上文提到，农村其他方式承包签订的土地承包经营合同属于民事合同范畴，在合同双方关系中，承包方对发包方的请求权是债权性质，但承包方的“土地承包经营权”的物权特征显而易见，不因合同债权关系的存在而被掩盖。土地承包经营权中包含农地使用权，其权利内容为“直接支配所承包土地”。《农村土地承包法》规定“承包期内发包方不得收回承包地”、“承包期内发包方不得调整承包地”、“承包人应得的承包收益，依照继承法继承”的法律保护原则，以及承包方经营权中的流转权等在法律规定中都突出了承包经营权人对权利内容的绝对支配，这都反映了“农村土地承包经营权”（含其他方式承包时获取的土地经营权）的物权实质。

“农村土地承包经营权”属于物权中的用益物权，因为土地承包经营权是系于他人之物而成立的物权。土地承包经营权作为与农地所有权相互独立的物权类型，当土地所有权发生移转时，土地承包经营权并不一定随之移转，仍独立存在。但由于土地征收目的在于获得完整意义上的对土地进行支配的权利，因此，必须对在土地所有权之上设立的土地承包经营权一并征收，但应单独补偿，这不仅是对土地承包经营权物权性的承认，也是对承包人所享有的财产性权利的尊重。

4 其他方式取得的土地承包经营权征收补偿数额的测算

目前中国的土地征收补偿费的标准主要遵循《土地管理法》，该法第47条规定土地补偿费是该耕地被征收前3年平均年产值的6—10倍。安置补偿费的标准是该耕地被征收前3年平均年产值的4—6倍。土地征收补偿费的发放范围是农村集体经济组织内部的农户，因此从目前补偿标准和范围来看，没有明确的关于以其他承包方式取得的农村土地承包经营权的补偿规定。针对以上案例，对土地承包经营权的征收补偿数额有以下两种测算的思路。

4.1 以承包人未来有限年经营收益的现值之和作为补偿依据

在上述案例中，承包人认为，在承包的第一年他已经对承包项目进行了大量的投资，如果能够持续经营，其在今后剩余的承包期内能够获得稳定并可观的经济收益，应该将这些未来收益进行折现求取现值，加总之后的和作为因合同终止造成损失的赔偿数额。假设上例中测算未来年净收益A均为100万元，报酬率Y取8%，收益年限n取10年，则求得未来10年净收益的现值之和P为：

式1中，未来年净收益和报酬率的确定可以根据市场状况给出，未来收益年限并没有按照全部剩余年限取29年（合同期为30年，仅履行了1年），而是按照10年来计算。这主要是出于以下两点考虑：第一，承包人已经对项目进行了大量的投资，根据葡萄园生产经营的特点及未来的规划，未来10年中不需要再进行大量的投资就可以正常经营取得预期收益，而10年之后的经营要依靠再次大量的投资，预期收益的可预见性不强，因此可忽略不计；第二，本着要求发包方进行合理适当补偿的原则出发，不以全部剩余承包年限为计算依据。

上述方案的测算结果为671万元，这与承包人缴纳的葡萄园30年期限的承包费60万元之间差距悬殊，这样的补偿结果是发包方在发包时不可能预料到的。这样的测算带有非常明显的主观成分，未来10年的收益测算只能作为承包人自身投资的项目评价参考，不能作为要求发包方赔偿的抗辩理由。因此，这样的补偿测算方案只能是承包方单方面的想法。

4.2 以承包人再次安排投资经营所遭受的延期收益损失作为补偿依据

在该案例中，虽然由于土地征收终止了承包方的承包经营权，但并没有因此而剥夺承包方以其他途径或方式再次进行类似投资获取收益的权利。案例中，镇政府已经将承包方在承包后的各项投资费用给予了返还或补偿，因此直接损失部分已经得到补偿。承包人可以再次将这些资金投资于其他相同或相似领域以获取收益。承包人所承担的仅仅是由于调整投资方向可能带来的延期收益损失。因此可以将这种延期收益的损失作为土地承包经营权补偿的依据。承包人延期收益损失的年限为承包人再次安排类似的投资经营所需要的客观合理年限。

按照以上思路，根据经营项目的复杂性特点，通常可以按1—3年来计算。上述案例中，如果按两年的延期收益计算的话，土地承包经营权丧失后予以补偿的数额为：

承包方和发包方可以就以上补偿数额再次进行协商，依照《合同法》和相关法律的规定，这种补偿数额的测算方式应该能成为各方可以接受的方法。在当前的情况下，至于补偿费用的来源，一部分应该是承包人所缴纳的30年承包费的部分返还，另一部分应该从土地所有者得到的土地征收补偿费中进行支付。

5 结论

对于其他方式取得的土地承包经营权的征收补偿问题，集体经济组织（土地所有者）作为发包方既不能以国家征收土地的不可抗力因素为借口，拒绝对承包方给予任何补偿，也不能单纯以未来预期收益损失为依据对承包方进行过度补偿，应该结合当地农业经营发展的实际情况，适当考虑对承包方的补偿问题，补偿年限以承包方调整投资方向所需的客观合理年限为依据。在中国土地征收制度的完善过程中，首先应对征收土地的不同状况进行分类，理清被征收土地内部的权利体系及责任关系；其次应考虑根据土地承包经营权现状调整土地征收补偿费的结构与标准，让土地承包经营权的物权化在征收补偿中得到体现。

（References）：

［1］丁关良.土地承包经营权流转的分类研究［J］.经济问题，2008，（5）：84-87.

［2］胡家强.论农村土地承包经营权的征收［J］.乡镇经济，2008，（6）：28-31.

［3］姜爱林，李强.基于土地征收视角的土地承包经营权补偿问题研究［J］.重庆国土资源，2007，（3）：22-29.

［4］潘艳红，张世鹏.农村土地承包经营权的深层探索［J］.中国土地科学，2009，23（8）：41-45.

［5］唐永莉.关于土地承包经营权的物权性思考［J］.开发研究，2009，（2）：70-73.

Case Study on Compensation for the Acquisition of Rural Land Operation Rights Contracted by Other Non-mainstream Modes

ZHANG Jin-juan
（College of Commerce,Tianjin University of Commerce,Tianjin 300134,China）

The purpose of this paper is to properly adjust the legal framework of the compensation for land acquisition in order to solve the contradictions during practical rural land use.Method employed is case analysis.The result includes that the defects of current distribution plan of compensation for land acquisition has been analyzed based on the confirmation as property rights for the land operation rights contracted by other non-mainstream modes.It also includes the theoretical basis and calculation methods of proper economic compensation provided by land owners for the land users in a land contract due to the contract termination caused by land acquisition,which takes an acquisition of a grapery in the suburban area of Tianjin City as an example.It is concluded that the calculation of compensation would be better to depend on foreseeable losses.

land economy;acquisition compensation basis;contractual operation right;case study

D912.3

A

1001-8158（2010）04-0009-04

2009-10-26

2010-03-22

张金娟（1972-），女，河北献县人，讲师。主要研究方向为房地产经营与管理。E-mail:zjj@tjcu.edu.cn