天津市租赁型经济适用住房运作模式探索与研究

2010-09-14王彩赟白丽华

决策 2010年3期

王彩赟白丽华

一、引言

健康的住房市场必然要求合理的住房供应体系,而合理的住房供应体系应对接社会的不同的收入水平,合理确定不同规模,价位和消费阶层的住房结构,形成住房市场的梯度消费。从我国实行“停止住房实物分配”到现在已经过了十余年,城市住房供应结构大致形成了“五层次”的新体系,住房供应结构与针对人群对应关系如图 1所示。

图 1 我国城市住房供应新体系

然而在实际操作中,由于受资金、土地资源、政策等多种因素制约,保障性住房的门槛不得不一再提高,从而使得在住房市场的刚性需求中,存在着一批既没有资格申请廉租住房又买不起经济适用房和商品房的中间群体,被人们称为“夹心层”。据专家估计,天津市“夹心层”的比例已占到了全市人口的 25%以上,其主体是普通工薪阶层,同时还包括各类创业人才、大学毕业生和外来务工人员。

本文正是基于这样的背景,对现有住房保障模式展开研究后,提出应在廉租房和经济适用房两个低收入住房困难标准之间增加一个标准界定,即租赁型经济适用房(以下简称“租赁房”),并以此模式来实现租赁廉租房和购买经济适用房的“无缝对接”,有效解决“夹心层”群体的住房问题。

二、探索天津市租赁房的运作模式

租赁型经济适用房模式的提出,对于解决广大无住房家庭的提出了一个新思路,然而资金和土地的需求量大,并且各地区因政策、地域、人文环境皆不相同,因此该模式的运作不应一概而论,而应因地制宜。本文在参考国内现有的租赁房运作模式的基础上,根据天津市房地产市场居民租赁房需求调查数据,分析提出了天津市租赁型经济适用房建设及运作模式构想。

(一)制度形式

租赁型经济适用房制度包括房租补贴和实物配租两种形式。其中房租补贴是指由于符合入住租赁型经济适用房条件的家庭,通过市场自行租赁住房,管理部门按照一定标准发放租房补贴的住房保障形式;而实物配租的租赁型经济适用房是指符合入住租赁型经济适用房条件的家庭承租由管理部门提供租赁住房的保障形式。

(二)保障范围

租赁型经济适用房应当对保障对象进行严格的限定,限定条件应参照当地的生活水平,从家庭收入水平、人均居住面积进行核定。在天津市,其保障对象为年收入低于 2.2万元的非农业籍家庭,同时应当符合以下条件之一:

1.享受城镇最低生活保障待遇或者民政部门定期定量生活补助,或者领取特困救助金的家庭;

2.房屋拆迁补偿安置费在 16万元(含 16万元)以下;

3.经济租赁房租房补贴保障标准为:单人家庭每月补贴 250元,两人和三人家庭每月补贴 375元,四人及四人以上家庭每月补贴 500元;

4.实物配租的租赁型经济适用房的保障标准为:一个家庭限定承租一套住房;原则上单人家庭租赁单间住房;,三人(含三人)以下的家庭实际租赁建筑买年纪不超过 60平米,三人以上家庭租赁建筑面积不超过 80平米的住房。三人家庭为三代同居一处或三人家庭有年满 16周岁异性大子女的,也可租赁建筑面积不超过 80平米的住房。

(三)产权的界定

租赁型经济适用房的住户只拥有租赁期间的使用权。承租人在对其房屋住用期间,不得将房屋上市、转让、转借和空置。但可向市政府有关部门申请回购,回购价格按原成交价格结合成新率确定。购房取得产权满 5年后上市转让的,应按原购房价格与届时相应地段社会保障性住房上市交易指导价格差价的 90%向政府缴交土地收益等价款,政府可优先回购。

(四 )建设方式

租赁型经济适用房可由市有关部门组织选址建设,也可由各区(市内六区)自行组织选址建设。在“限定规划条件和户型标准、限定开工竣工和入住时间、限定租赁对象、限定租金标准、限定租赁期限和销售政策”(以下简称“五限”)的前提下,租赁房可采取单独选址集中建设、在经济适用住房地块中配建和在普通商品住房项目中配建三种方式建设。

(五 )房屋标准

租赁型经济适用房项目参照我市华明新城标准建设,应充分考虑配租家庭对交通、医疗、教育和生活等设施条件的要求,合理安排区位布局,做到功能齐全、适宜居住。租赁型经济适用房套型建筑面积严格控制在 50平米左右。

(六)准入与退出机制

租赁型经济适用房的供给既要考虑政府的保障作用,又要考虑市场机制的调控因素,既要保证最低收入家庭有房可住,又应避免“搭车现象”,因此天津市有必要尽快建立针对租赁型经济适用房租户的动态收入统计与调查制度,增加筛选门槛,一旦其经济条件或住房条件改善,不再符合租住公有租赁住房条件时,就应该退出住房。对于隐瞒者要追究法律责任,单位出具的证明要承担连带法律责任。

三、采取多项措施保障租赁型经济适用房的实行

为推进租赁型经济适用房新模式的实行,解决夹心层住房困难家庭的实际问题,天津市根据自身的实际情况,采取了一系列措施。

——实行统一建设、统一分配、统一管理、统一运作的新机制。市、区政府各个主管部门明确分工,相互配合,积极推进租赁型经济适用房的建设、分配、管理工作。

——在租赁房的分配管理工作中充分发挥基层街道、居委会的作用,建立针对租赁型经济适用房租户的动态收入统计与调查制度,使租赁房真正落实到符合条件的家庭,在管理过程中,各职能部门与街道、居委会通力配合,形成联动机制。

——严格控制租赁房的户型和面积标准,坚持小户型,租赁房的套型建筑面积严格控制在 50平米左右。

——完善租赁房的运营管理机制。开发运营单位作为独立市场主体经营租赁房,与承租家庭签订租赁协议。承租家庭与租赁房开发运营单位约定租赁期结束后,应自行腾退住房。对无故欠缴租金或不腾退住房的,开发运营单位可向法院提起民事诉讼。对恶意欠租的家庭,管理部门可将租房补贴直接拨付开发运营单位;对拒不腾退住房的家庭,管理部门可向民政和社会保障等部门通报相关信息,暂停各类社会保险金发放。

四、完善租赁型经济适用房制度的建议

(一)采取租售并举的运作模式

针对租赁房建设,可以打破常规的租赁模式,尝试租售并举的新模式,对房屋部分产权进行出售。其出售价格根据控制性建设成本、基准地价综合测算确定。对租赁部分,则可按统一的市场租金标准计租,政府对租赁房的承租对象实行分类租金补助,改“暗补”为“明补”。

(二)完善租赁房产权机制

采用租售并举的方法有利于扩大住房保障人群,解决工薪阶层住房困难。针对具有购买资格,但存在首付困难的工薪群体,可允许他们优先购买房屋部分产权然后再根据经济情况分批次买回其他产权。在购买房屋部分产权时,另一部分产权可由政策性机构持有。

(三)拓宽租赁型房建设的融资渠道

为确保租赁型经济适用住房建设的顺利进行,应大力拓宽其融资渠道,包括广泛吸收社会资金参与;推进金融创新,盘活租赁型经济适用房的信贷资金;提高公积金使用效率,发挥公积金制度在解决中低收入家庭住房困难中的作用;设立建设信托基金等全方位、多渠道筹集建设资金。

(四)发挥税收的调节作用

在税收方面,政府作为主导方,可发挥税收杠杆的调节作用,支持普通工薪阶层解决住房问题、约束住房中的过渡消费现象。调整现有的税收政策,对于住房消费群体中购买 90平米以下的自住型住房,可以实行免税;90～120平米适当收一点税;120平米以上的征收特别消费税,把特备消费税这块留给地方政府用于补充建造租赁型经济适用房资金短缺问题。