困境下的必然选择

赵向标 廖晓斌

开征物业税这条路，中国迟早必须走！要有效地促进房地产的健康发展，保障多数人的利益，就必须改革我们的规则体系，并选择一种有利于大多数人的规则和制度体系，只有规则的平权才可能带来利益上的平权，才有真正的健康的市场秩序，而这些正是物业税所能承担的责任！基于物业管理与房地产业的高度关联性，我们认为物业税一旦开征，势必会影响到物业管理行业。但是，目前开征物业税条件还不成熟, 而且现在也不是推出物业税的好时机,因为目前政策重点是扩内需,首先要减少居民负担,而物业税的开征显然不利于增加居民的可支配性收入。因此我们推断，在短期内,开征物业税并不会有实质性的推进，主要可能还是停留在研究与空转层面。

十年争论与大势所趋

随着市场经济在中国逐渐落地生根，物业税逐渐提上日程，时至今日，有关争论已近十年。在我国改革的早期阶段，不少市场取向改革的支持者都认为，物业税征收只是早晚的问题，物业税是房地产市场正常运行的重要的制度支撑。如何用物业税来规范房地产市场和保障普通人民和利益，成了物业税近年的主题。

借鉴国外经验，世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提，以财产的价值为计税依据。各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。在中国，关于物业税的官方表述，要追溯到中共十六届三中全会通过的《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》。《决定》提出，“条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”。2006年开始，北京、深圳、南京、重庆等6个城市和地区的征税机关对物业税进行“空转”试点，2008年试点城市数量进一步增加到10个。空转是指虚拟意义上的征收，没有实际资金参与，但一切步骤和真实征税流程相同，由地方税务部门和国土资源管理部门共同参与。空转试点为开征物业税积累了经验，取得了一些技术上的突破，但更主要的作用是发现问题。

总体而言，政府开征物业税有两方面的原因：一是节约土地资源，保证房地产业的可持续发展。近年，伴随着房地产业的发展，住宅面积标准盲目增大及用地浪费等问题越来越严重。物业税的开征在某种程度能有效保障未来住房消费，引导人们形成合理的住房消费观念，对节约土地资源有重要意义。二是出于房地产宏观调控的需要。物业税能在某种程度上抑制高房价。如果消费者在购房时除了要考虑一次性的购买成本外，还不得不考虑终生的持有成本，决策就会回到相对理性的水平上，需求就会得到相对抑制。

正是因为上述原因，物业税的开征便是经济和社会发展的必然。就现实而言，目前我国实行的是1994年确立的税制，这是一套以所得税、流转税为主体，其他税种辅助配合的复合税制体系。这套税制仍或多或少地带有计划经济的色彩，随着经济的发展，一些不尽完善的地方逐渐暴露出来。相比之下，从对房地产交易环节征税过渡到向保有环节征税，是一个大的进步，是政府试图引导人们改变住房消费模式的一种制度性设计。

开征物业税面临的困境

目前开征物业税面临两种困境：一种困境是来自民间的反应。物业税一旦开征，在短期内社会各阶层都会增加支出负担。不管已经持有住房的人还是正在租房的人。有住房的会增加持有成本，而租房人会因为房东持有住房成本增加转嫁到租金上而增大负担。同时，物业税也可能拉大地区差距，包括同一个城市不同地段之间加速分化。因为越富有的地区，房价也越高，地方政府从物业税获得的收入越高，也就越有经济能力进行公共投资，从而进一步增加了该地区的吸引力，并吸引大量高收入阶层向该地区迁入，再次抬高房价，充足地方财力，对该地区而言是一个良性循环。但代价是贫穷地区地方财政收入紧张，人口迁离，陷入恶性循环。同时这意味着大量的优质公共品、公共资源会被高收入阶层垄断独占。这种结果极有可能导致在某种时候不得已而退回到计划经济的体制中去，通过计划经济来重建平等竞争的市场。

另一种困境是地方政府的反应。开征物业税，地方政府将失去巨额土地出让金，这会让地方政府缺乏征收物业税的积极性。地方政府主要是担心对吸引外来投资产生冲击，同时影响地方短期财政收入和GDP的增长。对政府而言，相关收入已成地方应届政府财政收入的主要来源之一，不继续“寅吃卯粮”下去，就要过苦日子、穷日子了！混水才可以摸鱼，若进入水至清的境地，就无鱼可摸了！强大的法治体系，规范的市场秩序，恰恰是某些地方个别依赖“土地财政”聊以度日的官员们的噩梦！但恰恰正是这样一批人，占据着不少地区经济改革的话语高地，对诸如物业税的征收持反对意见。

两种力量的反应，一个是不满现实的；一个是垄断了资源分配的，物业税就会陷于一种无奈可何，但这并不是缓征或不征物业税的理由。基于未来发展的趋势，物业税征收是一种必然要求！

来自三方面的挑战

如物业税的进入实征过程，其自身会面临多方面的挑战，主要来自以下三个方面：

首先是评估能力不足的挑战。物业税将以不动产的市场现价作为征税的税基，因此，高效的批量评估技术的运用，是获取所有应税不动产市场现值的基础。这就要求征税机关具备相应的评估能力。但目前的主要问题是，一方面需要一大批评估技术人员，另一方面开展评估还需要采集样本数据，也需要人力与物力的投入。中国现在只有约3万名评估师，注册评估师不到1万人，有些县城连一个注册估价师都没有。这些人要对全国660个城市的几百万亿平方米的城市不动产进行评估显然是力不从心。如果想全面开征物业税，全面完成所有应税不动产的评估，至少需要几年的准备时间。

其次是纳税人自身抵触的挑战。所谓物业税从理论上说是一种财产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。在中国，物业税可简单地理解为“把本来一次性交70年的‘土地出让金’分成70年来收”，这样就大大降低了房地产开发成本，这将降低房价，同时也会遏制一般房地产投资。开征物业税后，如各种条件具备，纳税人所持有的物业可能因此得到更好的保值与增值。也只有如此，纳税人才愿意缴纳该项税赋。但毋庸讳言，中国房地产市场的未来前景并不被所有人看好，而行政垄断的力量则仍在不断强化之中，多数人对持有物业保值增值缺少信心，也就缺少主动缴纳物业税的动能。而舆论之所以支持物业税，是基于物业税是一种调节贫富差距的工具，有利于抑制房地产投机，但并不代表大部分纳税人认为自己应该缴纳物业税。我国的纳税人缺乏为自有不动产纳税的文化传统与思想准备，如果不能有效化解纳税人的抵触情绪，仓促出台物业税，极有可能出现大面积的欠税。而更重要的问题，底层乃至中产阶层都因为物业税的征收而饱受煎熬，一度被人们寄予厚望的物业税，声誉一落千丈；群众开始走向物业税的反面，从社会管理角度看，这必将成为一个危险的信号。

第三是税务机关自身征收能力制约的挑战。目前我国税务机关征税主要是针对法人，对个体工商户则采取定额税的方式，个人所得税大多采取单位代扣代缴的办法。如果对居民开征物业税，就意味着税务机关要面对千家万户的居民，如何高效地征收，将是对税务机关的一大挑战。而且，开征物业税对现行的税收体系也将造成较大影响。开征物业税如何与现行的财税制度进行衔接？如何把土地出让金、房产税、土地增值税等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税？开征物业税按照什么样的标准来执行，对于不同的物业，怎样进行区分？是按照地理位置，还是按照户型面积、拥有套数或者按照物业价值，标准很难界定。诸如种种。对于这些政策基础差别巨大的房产评估其市值并征收物业税存在明显困难。我们不可能对不同房屋确定不同税率，导致出现几十种不同的征税待遇。而且，从居住者方面来看，核心城区的住房，一般户型较小、建筑质量和周围环境都较差，但空间位置好，市场价值高，业主按说应该缴纳物业税，但这些房子的居住者往往以中低收入人群为主，如何保证物业税的缴纳？

物业管理的背后

站在物业管理的角度，必须思考一个问题，那就是物业管理与物业税会有何关系，或者说必将开征的物业税对物业管理的影响究竟在哪里？我们认为，物业税既然影响到房地产业，也就势必会影响到物业管理行业，这种影响必将是渐进而深刻的，具体表现在正反两个方面：

一方面它能促进物业管理的健康发展。由于物业税的征收能有效促进房地产交易更趋活跃，进一步扩大了房地产的市场发展空间，物业管理也因此有了更大的生存发展空间。同时，由于物业税征收所带来的高额成本，促使发展商不会再将主要精力集中去拿便宜的土地，而是会在做好产品规划设计，打造精品项目上下功夫。而入住物业项目总体质量的提升必然会大大减少物业管理纠纷和矛盾的发生机率，或明显降低纠纷和矛盾的表现烈度，有利于物业管理的健康发展。

另一方面，物业税的征收，一定程度上也会降低业主的支付能力，随之也会降低业主的物业服务费支付能力，在某种程度上会加大物业费的收取难度。与物业税相较，物业管理费对业主来说会变得更让人关注，也因此，业主更加注重物业管理服务的实用性、经济性。