利用物业税调控住房市场

梁云凤 雷梅青

1994年我国分税制改革后,中央政府获得了宏观调控的财政基础,但地方财政税收体系中没有一个强有力的归其掌控的主体税种,地方政府事权和财力不匹配,使得地方财政运行困难,而在现行的土地管理体制下,用地者一次性缴纳40-70年的大部分税费,为政府带来可观收益,地方政府将财政税收增长的希望过多寄托在房地产业,一些市、县的土地出让金收入已经占到当地财政收入的35%,有的竟然高达60%,导致一些地方政府在短期内大量卖地,造成土地滥用和大量的寻租腐败现象。因此,需要一种“细水长流”的土地管理体制以及相应的税费制度,缓解地方政府的财政压力、保证地方政府财政收入的稳定性、控制地方政府的急功近利行为,促使地方政府构建有效的财政体制。

运用物业税调控住房市场有利于各利益相关者

世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税,这是一个古老的税收制度。其主体是对土地、房屋等不动产的所有者或使用者每年按财产评估值缴纳一定的税款,即应缴纳的税款随着不动产市场价值的升高而提高,它是国际上常用的地方政府收入来源之一,是国家财政稳定而重要的来源。运用物业税调控住房市场，有利于协调各方利益相关者，解决住房问题直接有效。国家应该征收物业税，提高房子闲置成本，促使房地产市场的健康发展。目前,我国北京、辽宁等10多个省（市）已经开始物业税“空转”运行。

（一）政府

物业税是地方税的主体税种,为地方政府带来稳定的税源,同时税收会随着房产的升值而提高,从而保证地方政府运行所需要的财政资金。在新的物业税体制下,均衡政府的长期财政收入,不论是哪届政府出让土地使用权,分期缴纳税费使得每届政府都会有稳定的收入,按照房地产市场价格计税,使得财政收入与土地、房屋价值直接挂钩,促使地方政府改变其短期行为,将更多的精力真正放在发展经济上,从长远利益考虑房地产市场投资环境,同时改善当地的硬环境和软环境,保证城市的可持续发展。

房地产行业是最易体现贫富差别的行业,在国民经济中有着举足轻重的地位,物业税对其的调控能够发挥转移社会财富的作用。例如通过实施不同的优惠办法,对居住豪宅或拥有多套住房者课以高税,对一般居住者免征或减征,这样就促使富人平价或低价出售承担高额物业税的多余的房子,穷人有能力购买住房,缩小贫富差距,有效维护社会稳定。

（二）房地产开发商

我国目前的“批租”土地制度,开发商一次性支付的土地出让金和有关税费以高房价的形式转嫁给了消费者,物业税的开征,将开发商为消费者代缴的税费分期由业主缴纳,从而缓解开发商的资金压力,降低开发环节的成本。物业税开征后,房价在短期内不会显著下降,因为开发成本只是影响房价的重要因素之一,开发商不可能将房价一步降到位,其很可能通过加强房产的营销,提升房产的附加价值等方式维持房价,在长期中,通过买卖双方的博弈,价格会逐步降低。

开征物业税使土地出让更加理性,降低开发商的进入门槛,减少开发商对银行贷款的依赖,从而降低房地产行业的投资开发风险。同时房地产的持有成本增加,会抑制消费和投机性需求,开发商也会根据需求变化调整供给结构,提高房地产资源的利用效率,促进房地产资源的有效配置,从而对房地产市场的健康发展起到积极的作用。

（三）居民

物业税开征后,房地产业的税收征收环节后移,能够降低购房首付,释放房地产市场的潜在需求,减少贷款买房消费者的利息支出,实现中低收入家庭的住房梦想,据某地产研究机构分析,由于地价和相关税费分70年交,也就意味着占住宅成本50%-60%的地价和相关税费在销售时只需先缴纳1/70,其余在剩余的69年中分别缴纳,下降了69/70=98.57%,表现在房价中,成本就下降了50%×98.57%=49.29%,同时,房地产持有环节成本增加,在抑制投资和投机性需求的同时,也能引导消费者合理消费,形成合理的资源配置格局,利于居民购买适合大小和户型的住房。

构建物业税制度框架

（一）整合现行房地产税费

将现行的房产税、城镇土地使用税、契税等与物业税存在重合的税费取消；土地增值税在现实中征收困难,且2007年占我国税收收入总额的0.82%,2008年前三季度占0.88%,收入较少,难以发挥其对房地产的调节作用,应取消；耕地占用税是改变耕地性质而一次性征收的税种,加强对耕地的保护,不应取消；营业税、印花税等属于流转环节征收的,更不能简单并入物业税中；适时开征遗产税和赠与税等。总之，应处理好相关税种之间的关系,着手建立以物业税为主,辅之以遗产税、赠与税、营业税、所得税等税种的调节体系。

取消不合理、不合法的收费项目,包括大部分管理性收费和政府性基金；保留少量必要的行政性收费,将具有经营性质的房地产收费从行政事业性经费中分离出去转化为经营性收费,以规范政府行为；将一部分具有税收特征的部分城市建设性收费和补偿性收费按照不同类型进行费改税。

（二）物业税制度构成要素规定

1.纳税人

在我国境内拥有任何地区的土地使用权及房屋所有权或实际使用权的单位和个人是物业税的纳税人,不论是法人还是自然人,内资企业还是外资企业,中国公民还是外籍公民，都有可能成为物业税的纳税人。

2.征税范围

新开征的物业税征税范围不仅要包括城市、县城、建制镇和工矿区的房屋,还应涵盖广大农村地区,因为农村近年已有较大发展。物业税计税依据为房地产评估价值,其与城市的房地产价值在评估中已体现了差别,同时也能减轻地方政府侵占农业用地情况。

3.计税依据

物业税应以房地产评估价值为计税依据,评估价值能真实反映房地产市场价值,物业税作为财产税的一种,其本质特征就是市场价值,以房地产评估价值作为计税依据,也能准确反映房地产级差收益,充分发挥税收的调控能力。

4.税率

我国现行房产税采用的是比例税率,一种是按房产原值一次减除10%-30%后的余值按照1.2%的税率计征,另一种是房产出租的租金收入按12%的税率计征。物业税征收原则应保持原有税负不变,同时加重房地产保有阶段的税负,减轻流转阶段的税负。因此，应在现行房地产税率的基础上,同时结合国外物业税税率（见表）,可将我国物业税设定为按1.5%-3.5%的幅度税率征收,地方政府可根据本地区收入水平和应税房地产的位置和用途等等确定适用的税率。

国家 物业税征收美国 1%-3%德国 1%-1.5%法国 3%瑞典 0.5%-1%意大利 0.4%-0.7%西班牙 3%

5.税收减免

物业税的税收减免应在参考国外税收优惠经验的基础上,结合自身的特点及现状制定税收减免政策。现行的房地产相关税费对大多数农村地区和大部分城市居民还是减免的,鉴于其收入还不算高,在实际操作中,对居民所拥有的第一套生活用住房免征物业税（别墅、高档住宅除外）,对农村地区的房地产暂缓征收物业税；其次,对于国家机关、人民团体、军队自用房地产、按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房、福利性和非营利性机构自用的房产、合法宗教团体自用房地产以及财政部批准免税的其他房地产免征物业税。

配套措施

（一）实行土地年租制与物业税相衔接

目前,我国土地管理方式采用的是土地国有和政府批租的方式,用地者必须向政府一次性缴纳土地出让金,才可取得一定期限的土地使用权,土地出让金实际上是土地批租制度的一部分,对于我国房地产行业的发展有着重要意义。将原来的土地批租制改为土地年租制,由一次性收取几十年的出让金改为逐年收取地租,如此一来既降低了房地产开发成本,也能有效遏制政府的短期行为。诚然,年租制短期内可能导致地方政府收入大大减少,可能缺乏推行年租制的积极性,可考虑借助资本市场融资方式,以未来稳定的物业税的现金流为担保发行市政建设债券或申请银行贷款获取资金。

（二）产权登记制度的完善

征收物业税在我国首先面临的问题就是如何掌握纳税人的信息,我国当前在房产和国土资源部门有不动产登记制度,但产权不清、不明确现象非常严重,在国有大中型企业、集团公司、母子公司之间,许多房屋只有使用权,根本没有产权。以北京为例,由于国家机关、部队和高校等中央在京单位较多,其房地产统计管理权限不在北京,而此类房地产数量占到北京市房地产总量的30%左右。为了适应物业税征管需要,应以现代信息技术为手段,实现税务部门、房地产部门、公安户籍部门、婚姻登记部门、银行等部门全国联网,实现数据资源共享制度,尽快建立完善的、电子化的产权登记制度。

（三）土地和房屋评估体系完善

征收物业税需要定期对房地产相关价值进行评估,世界上许多开征物业税的国家,都单独设立了不动产税基的评估部门,并且已经形成一套房地产估价理论和评估方法,我国应确定专业评估主体和评估方法。本文认为,应由掌握丰富评估信息、拥有大量评估人才和评估经验的房产机关负责评估,在评估方法的选择上,由于个别评估的高成本性,我国目前适宜采用批量评估和定期评估相结合的评估方式,并且随着时间的推移批量评估将成为必然选择。因此，完善的税基评估数据库及准确详细的采集信息是必不可少的,同时还要加快培养一批经验丰富、精通房地产评估工作的房地产评估师队伍,保证房地产评估体系的正常运转。

此外,为保证物业税及时、全额、顺利地征收入库,要确定物业税的征收方式,并建立申诉机构、惩罚机制,以确保纳税人的权利，并督促纳税人履行义务,保证国家税收收入的完整。

（四）金融机构积极做好应对风险准备

物业税开征后,对消费者而言,购房成本下降可能使其产生支付能力幻觉,使部分经济实力不强的购房者贷款入市,同时由于物业税随着房屋价值提高而增加,随着房屋增值,中低收入家庭将要承担的税负可能越来越重,导致交不起后期的银行贷款和物业税的“断供”,形成新的金融风险。因此,金融机构应采取各种有效措施,例如适当提高房贷首付比例,提高其防范房地产金融风险的能力。