中国房地产多方共赢的利益啮合点

魏雅华

中国：期待开征物业税

到2009年入冬，中国楼市的调控已历时五年。然而五年的调控，收效不大。房价飞涨，地价飞涨，老百姓不满意，政府的日子不好过，政府的房地产新政备受诟病，房地产商也不满意，认为政府从高企的房价中拿走的太多，让房地产商背黑锅。大家都不满意，问题便大了，以致很多人都提出了二次房改，从根本上改。党心国心民心，心心都忧房价涨。

中国房地产及住宅研究会常务副会长包宗华说：“包括日本在内，地价奇高最终导致泡沫破裂。我们在控制土地上的政策也在紧缩。”

其实，强力杀灭房价飞涨癌细胞的疫苗血清，早就开发研制出来了，早在6年前，便已有了完整而成熟的配方制剂，那就是“开征物业税”。早在2003年召开的中共十六届三中全会上，便已明确指出：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”

“开征物业税”只是一直未能获准进入临床，一直被置留在实验室的冰箱中。现在，开征的时机己经成熟。

2007年12月24日新华网发布了这样一条新闻：《国税局：明年地方税将做好研究物业税等工作》。

据《上海证券报》报道，国家税务总局和财政部已批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税试点地区。至此，包括首批的北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆，已有十省市开始物业税“空转”运行。

深圳将成为第一个物业税从“空转”到“实转”运行的城市。

物业税怎么收？

参与中央财经工作领导小组的研究人员、南京大学城市与资源学系教授、博导黄贤金说，经初步测算得出，如果按照0.8%的税率征收物业税，不会增加居民的税收负担，同时能使50至70年内的政府财政收入，与现在水平持平。

他认为，就是因为现行房地产税制出现了诸多弊端，税收科目繁重，税基过窄，征税依据不合理，在房地产流通环节征收了过多的税，才导致房价过高，居民负担过重，严重阻碍了我国大部分城市的房地产市场健康运行。

中央政府对房地产税制改革的设想，物业税改革的基本框架是将现行的土地出让金以及房产税、城市房地产税、土地增值税、土地增值附加费、土地使用费、印花税、营业交易税、物业管理费等税费合并,转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

那么，深圳会怎么收？深圳大学金融研究所所长国世平表示,“国家有关部门已经就物业税开征的时间，以及开征基点，在学者和业界征求过意见。结合目前的经济形势,我预计起征点在1%左右,不能太高。物业税的征收办法可能按照人均居住面积计算,超过一定面积要收税。目前主要有两种观点,人均30平方米和人均50平方米作为起征点。物业税的征收标准将在0.6%-6%之间。”

那么，按月缴纳的不动产税很贵吗？据税务业内的专家计算，购买一套100平方米商品房的买房人，每月将要缴纳大致在100—200元上下的不动产税。

开征不动产税将给中国楼市带来什么

开征不动产税可以使房价大幅度下降，降幅有可能高达一半。

开征不动产税，这话说了有十年了，光试点都试点了好几年了。几乎全世界都征收不动产税，这不是什么新玩意儿，独独中国至今未征收。就是因为房价这样恐怖的跌法，让国家发改委发怵。

为什么说开征不动产税可以使房价大幅度下降？

其实中国式的土地使用权买卖，就是在缴纳不动产税。不过中国是一次性收缴了买房人七十年的不动产税，一次趸缴，而在绝大多数发达国家，是年年缴纳或月月缴纳的。于是，他们买房便宜养房贵，而中国人是反过来的。

这个办法一石N鸟：

可以使房价大幅度下降，降幅可高达一半。北京每平方米一万多元的商品房价可能跌至每平方米七八千元，比经济适用房、限价房还便宜。这不正是我们所梦寐以求的吗？而且，这样的下跌不会伤害到房地产商的利益，政府的利益也会得到保障，可以达到三方共赢。最大的收益人是老百姓。

政府的卖地收入（实际为租地）从一次趸缴改成了年年收缴，这样，不仅为政府提供了一项年年收取的、稳定的财税收入，而且由于不动产税的税率是可以调整的，既可以水涨船高，也可以水落船低。所以，政府调节房地产市场的冷暖，多了一种调控手段。

开征不动产税的最大难点，是它将导致地方政府财政最大的一块收入在短期内锐减。解决的办法是，地方政府可以将不动产税抵押给银行，从银行拿到这笔巨款，这个问题便可迎刃而解。

银行是很愿意接受这一抵押物的，因为它稳定而有持续性，银行有利可图。

随着土地买卖的撤销，七十年后产权的后顾之忧迎刃而解，这个问题已不复存在。

由于买房便宜养房贵，可以大大抑制炒房投机，对于炒房客来说，几乎是一场灭顶之灾，可以大大降低房地产市场的空置率。数据显示，深圳市2004年取消福利房微利房以来，大约销售了46万套住宅，其中有近15万套为个人二套以上住宅，现在大多空置。此外，还有近8万套住宅为境外和外地人士持有，因此实际上真正自住型买房的只占了一半。而深圳目前住房出租收益率只有2.7%左右，房地产投资都以短线为主，很多人即使买了房子也不愿花钱装修出租。因此一旦开征物业税，将促使这些空置房挂牌出售，有助于打击投机炒房、平抑房价。

开征物业税对房地产商的好处是实实在在的。开征物业税会大幅度地降低房地产开发成本，仅此一点，便能使房地产商欢喜不禁了。

其次，中国的商品房会变得物美价廉，在老百姓成为最大受益人的前提下，必将带动中国房地产的极大繁荣。从中长期利益看，房地产商必将因此获得巨大的利益。实际上，提出开征物业税的首倡者，正是广州的房地产商们。

只有不动产税才能拯救中国楼市。

“开征物业税”伤了谁？

“开征物业税”事关国家税收、房地产商、购房人，三个方面，或称作三大利益集团的利益博弈。所以，它是否可行，取决于三方利益的重新分配结果。

而“开征物业税”可说是在大幅降低房价的前提下，惟一能实现“共赢”的改革方案。所以，它有很强的可行性。

在三大利益集团利益的重新分配中，我们首先要关注的是购房人的利益，购房人也就是老百姓。在三大利益集团的利益博弈中，它们所处的地位并不均等，在任何利益的重新分配中，首要的、第一位的是老百姓的利益。然而在此次的重新分配中，毫无疑问，房价的大幅降低，老百姓将是最大的受益人，或称作最大的赢家。

“开征物业税”直接危及地方政府的卖地收入。

据计算，由于物业税的开征，地方政府通过卖地和房地产交易所获得的一次性收入，会减少大约5000亿元的收益，这是个很大的数字。

可此问题可以通过以下办法解决：即地方政府可以通过将十到二十年的物业税收入抵押给银行，由于物业税的收入是一种十分稳定而可靠的收入，并且此种收益还会随着土地的增值而不断上升，所以，银行也会很高兴接收此种抵押。所以，由于物业税的开征，给地方政府所带来的短期经济困难，可以用此种办法缓解。

从国家财政的中长期利益考虑，此举措会给国家财政带来巨大的难以估算的收益。即便从国家财政的短期利益考虑，此种税的开征，也能对盘活巨额的不良资产、降低银行的巨额呆坏账中起到重要作用。

我们曾经担心过一些房地产商，由于他们对开征物业税的好处不甚了解，而充满疑虑，成为反对开征物业税的主要力量。现在看来，这个担心是多余的。许多房地产商比我们还积极地在呼吁尽快开征物业税。

开征物业税对房地产商的好处是实实在在的。开征物业税会大幅度地降低房地产开发成本，并从制度上铲除了“地王”的生存根基，使土地市场的竞争变得公平有序，为房价的大幅下降买单的是地方财政，房地产商何乐不为?

其次，在老百姓成为最大受益人的前提下，必将带动中国房地产的极大繁荣。从中长期利益看，房地产商必将因此获得巨大的利益。

还有，房价的大幅下调将消化中国大量的空置房。实际上，开征物业税，还是房地产商们自己想出来的。提出开征物业税的首倡者，正是广州的房地产商们。

开征物业税后很可能使楼市出现两种价格体系，一种是开征物业税前的房价，一种是开征物业税后的房价。

两种房子的房价会有很大的差别，可购买两种房子的购房人都不吃亏。因为高价买房的人不需要再按月扣交物业税。而低价购买房子的人却要按月扣交物业税，而且要一缴70年。而此两种情况的发生，都不是以牺牲房地产商的利益为代价的。

2009年8月8日，深圳地税局表示，深圳不会成为首个开征物业税的城市，但或许会成为全国多个(开征物业税的)试点城市之一。这表明了他们的畏难情绪，仅此而已。

这个时候，勇气比智慧更重要。