对国企“地王”频出现象的思考

胡超

2009年年初以来，随着国内房地产市场的回暖，北京、上海等城市的土地拍卖市场中再度呈现出激烈的场面，“地王”频现——以富力地产5月24日以10.22亿拍得北京广渠门外10号地拉开了2009年“地王”大战的序幕；接着6月30日，中化集团下的中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元拍得北京广渠门15号地；9月30日，绿地集团以72.45亿元的价格摘下徐汇龙华路1960号地块，刷新了9月10日由中海地产创造的长风地块70.6亿元的上海“地王”纪录；11月20日，北京大龙房地产以50.5亿元竞得顺义后沙峪镇天竺开发区22号住宅用地，楼面地价近3万元，成为北京楼价和总价的“双料地王”。值得注意的是，在此次高价拿地的热潮中，2007年高调的民企有不少都退出了人们的视线，而一些国企成为了土地市场上新的宠儿。

高价拿地的背后动因

据国家统计局公布的数据显示，2009年1-10月，全国商品房销售面积66369万平方米，同比增长48.4%。其中，商品住宅销售面积增长50.1%；办公楼销售面积增长28.2%；商业营业用房销售面积增长32.9%。1-10月，商品房销售额31529亿元，同比增长79.2%。其中，商品住宅销售额增长84.3%。10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.9%，涨幅比9月份扩大1.1个百分点；环比上涨0.7%，涨幅与9月份相同。量价齐升的良好销售态势，使得开发商对后市十分乐观，激发了其拿地热情。中化方兴公司就曾表示，虽然以40.6亿的价格拿下北京广渠门15号地不算低，但体现了北京市场真实的、合理的发展水平，方兴地产对自身和楼市的未来都充满信心。全国房地产开发景气指数综合体现了开发投资、土地购置、施工开工、空置面积、资金来源等情况，尤其体现了房企对于市场的预期和投资意愿。从2009年3月以来，国房景气指数“探底回升”，连续7个月上升，至10月份的102.03。

在国家宽松的货币政策和良好的销售态势下，房地产企业的资金环境十分宽松。根据国家统计局公布的数据，2009年1-10月，房地产开发企业本年资金来源44034亿元，同比增长43.4%。其中，国内贷款9119亿元，增长53.0%；个人按揭贷款6163亿元，增长119.7%。另据不完全统计，2009年房地产企业通过资本市场IPO和再融资获得的资金高达1500亿元。随着房地产市场销售的回升，房地产市场去库存化加速，部分公司面临无房可售和优质土地储备不足的问题。而近年来，一些城市的土地供应量持续数年低于住房开工量和销售量，也在一定程度上加重了此问题。在土地市场上，2008年频繁出现的流拍现象基本消失，溢价成交的地块比例明显上升。在流动性充裕和优质土地资源稀缺的背景下，土地市场成交活跃，开发商不惜以高价拿地，一些城市热门地块“面粉贵过面包”现象的出现也就不足为奇了。保利地产在2009年半年报中写道：“随着土地市场竞争的日益激烈，在核心区域获取优质房地产项目的难度越来越大。如何以合理的成本获取公司发展所必需的土地资源，不断提高公司项目储备的含金量和分布的合理性，是公司面临的一大挑战。”

央行数据显示,在适度宽松的货币政策下,今年前三季度新增贷款达到8.67万亿元。其中国有企业获得的银行货款份额远高于民营企业，这使得很多国企的账面资金数目十分巨大。随着房地产市场专业化程度不断加深，房地产开发业门槛较低，企业拿着支票就可以进入该行业。在实体经济复苏仍不确定和通货膨胀预期增强的情况下，一些主业为非房地产的国企面对自身业绩压力，进入房地产市场可以说是一种纯市场行为。房地产是公认的高利润行业，行业利润率远超全社会平均水平。由于资本的逐利性，哪里回报率高就会流向哪里。相比其他所有制企业，国企获得信贷的资金的成本较低，用这些廉价资金投向与过去主业相比投资回报较高的房地产业，是企业认为的可取方向。

高价拿地可能面对“赢者的诅咒”

高价拿地占用了企业大量的现金，容易造成企业资金链紧张，而如果土地周边楼价涨幅小于开发商的预期，企业开发土地就意味着亏损。在近几年房地产市场上，一些开发商已经品尝到了“赢者的诅咒”的滋味。从2002年开始，顺驰走出天津，在全国不惜高价拿地，以滚动开发、快速销售回款的方式疯狂扩张。但是始于2004年的国家宏观调控以及销售回款速度减慢，使得顺驰资金链十分紧张，最终企业创始人孙宏斌不得不将企业控制权卖给他人。而在今年8月初,广州市国土房管局公布，广州2007年的27个“地王”中有20个未正式动工，其中1个“地王”被无偿收回并没收保证金，另有6个被“缓刑”。究其原因，无非是企业当初拿地时对后市极为乐观的判断以及对自身实力的高估。

此外，我国的房地产市场波动和国家的宏观政策有很大的关联度。在中央政府和地方政府一系列优惠政策推动下，2009年初以来楼市才得以迅速回暖。而随着市场的升温，相关政策也在进行一系列的“动态微调”。按照《国务院关于促进节约集约用地的通知》规定：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。针对目前市场普遍关注的开发商“囤地”以及“地王”频出的现象，国土资源部表示正在积极研究对策，监督土地开发进程，对开发商“囤地”行为进行严厉打击，并将曝光相关违法行为。而在政府对“囤地”的相关执法活动中，国企和民企能否被同等对待也是值得关注的话题，而一旦政策执行有所偏颇，将产生巨大的社会舆论压力。除了土地政策，财政、金融等相关政策都在酝酿着调整。

在承担政策风险的同时，国企“地王”还面临着道德上的风险。我国房地产市场背负了沉重的道德负担，身受高房价之苦的普通工薪阶层已经“望房兴叹”，甚至产生了“永远没钱买的”心理。虽然不能因为今年国企拿了一些“地王”，就把楼价上涨的责任推给国企，但国企尤其是央企由于身份的特殊性，还是招来人们普遍的怀疑和骂声。11月24日，国资委组织开会，明令央企不能继续再拿“地王”，就是希望能够缓解“民愤”。

因此，如果今年高价拿地的国企遇到“赢者的诅咒”，不仅企业自身会面临经营亏损，国有资产不能实现保值增值，而且政府将在政策调整和执行过程中受到一定束缚，难以给人公平公正的形象。同时，由于国企的隐性担保人是政府，风险一旦发生则极有可能引发金融市场的信用危机，甚至将破坏我国资本市场的稳定性。

政策建议

通过前两部分分析可以看出，在房地产市场中，国企大举拿下“地王”的现象，虽有其自身的原因，但也存在一定的潜在风险。如何避免在土地拍卖中国企争相拿地的非理性竞争，进一步促进房地产市场稳定健康发展，本文提出以下政策建议：

进一步规范国企的行为

房地产已经是一个高度市场化竞争的行业，全国最大的房地产开发商万科公司在2008年底所占全国住宅市场的份额仅为2.34%，所以应鼓励各种所有性质的企业参与这个市场中，维护公平竞争的环境。要坚决反对那些主业不是房地产的国企凭借垄断资源之优势盲目进入房地产市场，阻碍市场竞争，扰乱市场秩序和发展。在国资委管辖的136家央企中，已经有七成以上的企业从事房地产业务，远远超过国资委当初圈定的16家以房地产业务为主业的企业数量。国资委应加强监管并在适当时候加快旗下企业整合力度，为市场的健康发展做出应有的贡献。

加大土地市场执法监督力度

一些房企高价拿地后多年不开发，“囤地”、“倒地”，坐收土地升值的收益。国土部门对此问题执法力度环节上的薄弱，使得开发商忽视了政策风险，加重了其在土地市场上的投机心理。而遏止“地王”的举措应该是加大土地供应，而不是追究谁拿了“地王”，土地市场应该遵循“价高者得”的原则。所以国土部门应该加大土地执法力度和土地供应并举，维护市场公平，促进市场良性发展。

坚持住房改革和土地出让的市场化方向

不能因为部分城市房价收入比过高就否定我国住房体系的市场化改革，也不能因为产生了一些“面粉贵过面包”的“地王”就否定土地出让的市场化方向。政府在坚持市场化的方向同时，应加大保障性住房的力度，使广大中低收入者能够满足基本住房需求，做到商品住房市场解决、保障住房政府提供，让各方都能从住房改革中获得收益，达到社会的最大效用。