我国房地产企业财务风险管理与控制研究

于月超

【摘要】 随着我国经济的快速发展,全国各地出现了“房地产热”。与此同时,不少房地产企业承受着巨大的财务风险。文章从宏观和微观两个层面对目前我国房地产企业面临的财务风险及成因进行分析,进而提出房地产企业财务风险控制的对策。

【关键词】 财务风险;房地产企业;财务风险管理

房地产企业作为特殊的投资主体,投入的资金和资源的价值大,周期长,受区域经济范围的影响,变现能力低,很容易导致经营成果与财务目标、预计收益的偏离。目前房地产行业经营发展状况表明,房地产行业在快速发展的同时,一些经营风险正逐步显现。

一、房地产企业财务风险的主要表现

由于房地产商品受自然、社会、经济、政治、心理等因素的影响,房地产企业不得不面临一系列风险,这些风险贯穿于房地产开发、经营和管理之中。而企业特有的投资大、回收期较长、变现能力低的特点决定了其具有较大的财务风险。

(一)资产负债率大导致风险较大

房地产企业前期往往是负债开发,并且投资大。企业的资金来源有自有资金、预收房屋款、银行借款,其中自有资本金较少,主要是依靠银行借款。据《2008年中国房地产上市公司测评报告》显示,房地产企业资产负债率偏高,有的甚至达到75%,超过警戒线60%,如果企业达不到预期的收益则面临巨大的偿还债务的风险。报告显示,由于大型房地产上市公司在2007年普遍采取了较为积极的土地储备战略,平均存货增长率高达64%,速动比率全都小于1。其中万科、保利、金地、招商四大房地产上市公司的速动比率在0.7以下,招商0.37。

(二)通货膨胀风险

当通货膨胀大幅度上升时,会引起各种建筑材料成本上升,以及管理费用和劳动力成本的上升,增加房地产商品的开发成本。

(三)利率变动风险

利率变动对负债经营的房地产企业影响非常大,银行贷款利率提高,导致企业负债成本增加,预期收益相应减少。同时,投资者的购买欲降低,整个房地产市场一方面成本增加,另一方面需求降低,无疑给房地产企业带来损失。

(四)再筹资风险

有些企业由于资产负债率过高,企业对债权人的保证程度降低,企业从货币市场筹资的难度加大。因此企业主要依靠银行借款,而银行采取一些列的通货紧缩货币政策,使企业筹资难度加大。一些较小的企业或者集团子公司甚至主要从母公司借款,受母公司财务效益影响,一旦母公司资金供应不足,子公司面临筹不到资金的风险。

(五)税率变动风险

房地产企业涉及营业税、城建税、教育费附加、印花税、车船使用税、房产税、土地使用税、企业所得税、土地增值税、契税、个人所得税等,在投资、开发、经营过程中税率的提高,将导致企业成本费用增加,预期收益减少。

(六)投资收回风险

受政治、经济等因素影响,有些企业的一些房地产商品被闲置,房地产的买卖或者租赁合同被终止,而此时,企业的资金已经投入,短时间内很难变现。有时由于不确定事件发生或者双方合同执行出现问题,导致客户不按时交清剩余的房款,投资不能预期收回。

二、房地产企业财务风险的成因

(一)宏观因素分析

房地产企业比较容易受国家和地区经济情况的影响,很难预测未来的走势,另外企业本身也存在一些缺陷,如变现能力低,周期长等,具体表现在以下几个方面。

1.市场不成熟

我国房地产业是个新兴产业,起步晚,对它的发展规律、经营管理的实践理论研究还不够成熟,在房地产投资的运作上还存在一定的盲目性。一些房地产企业将闲置的资金全部投在诸如商品房等某一种形式的房地产上,投资模式单一。

2.政府政策影响

为了适应经济形势,政府多次出台相应政策,进一步严格房地产开发贷款条件,房地产企业从银行获得资金的难度进一步增大。银行多次加息也将影响房地产的投资速度,削弱企业的盈利能力。

3.风险意识淡薄

有些企业领导只追求投资项目带来的巨大的盈利空间,没有意识到真正的风险。在制度上,缺少一套完整的内控制度来规避风险,不能从制度的层面严格控制风险。会计人员的风险意识淡薄主要表现在对于应收款项记录简单,缺少对其进行测试、分析和实施必要的措施保证款项收回。

4.房地产企业会计体系还不完善

房地产业作为一个新兴产业,其会计核算与一般的加工企业有些不同。目前,会计科目的设置、核算方法、指标评价等还没有形成完整的会计核算体系,有些房地产企业完全按照加工企业的核算办法,导致财务结果缺乏可比性。

(二)微观因素分析

1.缺乏财务预算和财务管理意识

在经营期间,有些企业对当期的经营状况仅仅停留在会计核算,缺少事后财务分析;即使进行了财务分析,但是不能充分利用分析结果对下期进行预算与指导,没有较好的发挥财务管理的作用。有些企业没有独立的会计部门,外聘会计对公司业务流程不太熟悉,不能对成本做到很好的日常控制。

2.盲目举债,资本结构不当

对项目的资金运作缺少全盘考虑和长期规划,当资金运转困难时,不是从公司内部挖掘资金潜力,利用自己积累的资金和设法追回外欠的债款,而是千方百计的借款,并且借款渠道单一,负债成本较大。

3.成本费用控制不严

有些企业对成本管理过于简单,仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作,如对征地补偿费、设计费、临时设施费等的控制,通常每审核拨付一笔款项将其全部一次性计入成本中,对于后期财务成本费用分析不利,不能对每一项具体的费用分别控制。还表现在仓库等其他部门与财务部门脱节,对材料管理不利,报账不及时,致使财务部门不能收集第一线成本资料,导致财务预算与成本管理偏差大,资金管理跟不上。

三、房地产企业财务风险控制措施

(一)树立风险意识,建立短期财务风险预警机制

1.注重现金流量表的作用

现金净流量的多少是企业财务风险大小的晴雨表。通过现金流量表,会计报表的使用者可了解企业的支付能力、经营能力、投资能力及筹资能力,这样投资决策才可能避免风险;而企业的经营者通过现金流量表可了解因筹集资金给财务成果带来的不确定性和资金供需市场、宏观环境的变化。所以企业应积极发挥现金流量表的作用。

2.加强建筑材料成本管理

材料成本占开发成本的60%以上,做好材料成本管理对企业盈利有着举足轻重的作用。企业首先应正确选择材料核算方法,然后建立健全材料成本管理制度和标准。通过建立原材料采购成本考核机制,监督采购部门降低采购成本,在核算过程中加强材料成本的核算和控制,做好入库、出库管理。

3.加强应收账款管理

积极有效的应收账款管理将有利于企业加快资金周转,提高资金使用效率,也有利于经营风险的防范,维护投资者利益。因此,企业应采用科学严谨的管理手段,制定并落实一套完整而系统的应收账款管理制度,制定合理的信用政策,对应收账款进行账龄分析,建立坏账准备金制度,准确核算企业的资金。

4.加强存货管理

商品房作为企业特殊的存货,金额大,占用投资成本比例大。如果商品房卖不出去,投资就收不回来,因此,企业应采取措施降低商品房的空置率,减少资金占用,加速资金周转,提高资金利用率,缩短投资回收期。

(二)建立长期预警机制,寻求最佳资本结构

企业负债经营会给企业带来杠杆效益,但是负债比重越大,财务杠杆效应越强,投资者可能会由于借款而蒙受重大的损失;当借款到期而市场不旺时,企业可能不得不低价出售房屋或由于债务大导致利息负担过重,财务风险加大。因此,企业应该密切关注银行利率变化,合理安排产权结构与债务结构,寻求最佳资本结构组合。

(三)合理选择投资组合模式

房地产企业属于资金密集型行业,一些重大项目可能涉及几个亿资金。再加上企业受自然、政治、技术、社会等因素影响大,各个部门应该积极配合,紧跟国家形势、政策,投资每个项目前进行严密的市场调研,做好项目的风险分析与可行性分析,合理运用一些投资组合理论,将企业面临的风险因素进行时间和空间的分离,合理进行投资组合。

(四)编制资金筹集方案

一个好的资金筹集方案是成功筹集资金的第一步。在筹集资金时,必须充分重视房地产企业投资大,投资回收期长,而短期负责的还款期短的特点,建立多元化筹资渠道。必须把握好资金筹集的时间、数量、成本各个方面,编制一个切实可行的资金筹集方案,避免过渡的财务风险。

此外,企业应注重现金管理,首先制定合理的现金使用计划,保持现金收支平衡,保证日常经营现金的需要。其次,避免盲目投资,准确计算货币的时间价值,盘活闲置的现金。

(五)定期进行审计

内部审计应重点审查企业的预决算、投资合理情况,预算变更情况,各种财务活动、财务管理情况,各项资金及物资、人力、技术使用情况,发现、揭露并禁止企业的违法违规行为及企业财务工作和各部门经营工作中的舞弊行为,发现并改进工作中的不正确、不科学、不利于企业发展的经营管理现象,促进企业管理水平和经营效益的提高,促进企业内部经营管理等方面有序进行。

(六)做好预算的编制工作

企业在预算期内,要做好现金预算、项目预算、财务预算、筹资预算。根据企业的财务状况、资金来源与资金运用以及国家的相关财税规定,测算企业各年的资金盈余和短缺情况和供选择的资金筹集方案,制定借款计划和偿还计划。在经营期内,要不断对预算进行调整,以适应不断变化的环境,包括对预算实施计划的调整、期限的调整、措施调整、结构调整等;还有经营目标、投资筹资目标的调整。●

【参考文献】

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