浅析新准则下公允价值对房地产企业的影响

张春强

（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233041）

浅析新准则下公允价值对房地产企业的影响

张春强

（安徽财经大学，安徽 蚌埠 233041）

文章根据新会计准则中关于投资性房地产的规定和使用公允价值计量投资性房地产的方法，分析了公允价值在投资性房地产准则中的运用对房地产企业的影响，并结合美国的金融危机，探讨了金融危机和房地产使用公允价值计量的关系，并提出相关的建议。

公允价值；投资性房地产；递延所得税；金融危机

2006年2月15日财政部公布了新的会计准则，首次将关于投资性房地产的准则引入准则体系中，投资性房地产准则的引入有利于反映企业房地产实际构成情况并促进了企业房地产真实价值的确认和计量。本文分析了公允价值在投资性房地产中的引入带来的影响。但是金融危机的爆发也导致对公允价值计量属性的重新思考和质疑，笔者也尝试探讨了金融危机和房地产企业使用公允价值计量的关系，并提出相关的建议。

一、公允价值含义及发展

（一）中美关于公允价值的定义

1.我国关于公允价值的定义：我国企业会计准则——基本准则中规定：公允价值，即在此计量条件下，资产和负债按照在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量[1]。

2.美国关于公允价值的定义：《美国财务会计准则第157号——公允价值计量》（SFASNO.157）中关于公允价值的定义是：计量日市场参与者之间的有序交易中，出售资产收到的或转让负债支付的价格。

（二）金融危机下关于公允价值的变化

1.美国会计准则近期关于公允价值使用的变化

为进一步阐释如何在非常市况下应用公允价值，2008年9月30日，美国证监会(SEC)和FASB联合发布了关于在不活跃的市场采用合理价值计量的指南，60多名美国议员组成的两党联合团体致信SEC主席考克斯，敦促SEC暂停公允价值会计准则。广泛征求意见后，又于10月10日做出修正。在90天的研讨期内，FASB尚未暂停使用公允价值条款，但很大程度上，已把不活跃市场下如何确认公允价值的责任交给了公司管理层。华尔街和国会议员的不懈努力在三月初见成效，FASB主席在3月12日的国会证词中表示，委员会将重新审议会计准则并将在之后的三周内公布新指引。在2009年上半年落幕的二十国集团领导人伦敦峰会上美国财务会计准则委员会正式对公允价值计价做出调整，允许金融机构在证明市场不流动，价格不正常的情况下，用其他合理的方法来估算持有的资产价值[2]。

2.国际会计准则中关于公允价值使用的转变

2008年10月11日，在国际财务报告准则亚洲年会期间，IASB主席David Twee die曾坚称，公允价值计量方式是治疗的一部分，而不是疾病的一部分。然而，就在两天之后IASB突然宣布修改相关条款，允许会计主体在罕见情况下，可以对非衍生金融资产重分类。IASB认为，三季度全球金融市场的衰退，正好符合准则所指的“罕见情况”，允许执行国际会计准则的公司自今年7月1日起执行新规。此次修改之仓促，亦十分罕见。

二、投资性房地产的含义、范围及后续计量

（一）投资性房地产的含义

根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》第二条规定，投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

（二）投资性房地产的范围

1.已出租的土地使用权和已出租的建筑物。2.持有并准备增值后转让的土地使用权。3.某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值、部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产。4.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。

（三）投资性房地产的后续计量

1.采用成本模式对投资性房地产进行后续计量

在成本模式下，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》和《企业会计准则第6号——无形资产》的规定，对投资性房地产进行计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定进行处理。

2.采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量

根据准则规定，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。

笔者认为，准则对投资性房地产范围的划定比较全面，对企业使用公允价值是持谨慎态度的，同时使企业明确了如何确认投资性房地产，为企业资产的正确计量提供了一定的保障。

三、我国使用公允价值对投资性房地产进行计量的现状

（一）投资性房地产公允价值难以准确计量

新准则要求企业从活跃的房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。而评估价值难以准确确定，要找到每一处房地产的活跃市场是很不容易的，这就限制了公允价值的使用范围。同样估计公允价值时存在复杂性、不确定性和高成本使少数企业有机会利用公允价值进行利润操纵，而这反过来损害了公允价值的相关性和可比性[3]。

（二）关于投资性房地产的负税问题

1.当投资性房地产的计量模式由成本模式改为公允价值模式的时候，在转换日需要调节留存收益，当公允价值大于此时的账面价值的时候，对差额进行调整，增加未分配利润。由此产生的变动计入了所有者权益。同时增加了递延所得税负债。笔者认为这是属于根据《2006年企业会计准则第18号——所得税》第二十二条规定：与直接计入所有者权益的交易或者事项相关的当期所得税和递延所得税，应当计入所有者权益。这种变动产生的递延所得税负债就不会在当期的利润表里反映，但在未来期间依然会产生应交所得税。

2.在由成本模式已经改变成了公允价值计量模式了之后，期末公允价值在大于账面价值时，确认公允价值变动的同时确认递延所得税负债。财政部、国家税务总局《关于执行〈企业会计准则〉有关企业所得税政策问题的通知》（财税〔2007〕80号）规定，金融工具和投资性房地产的公允价值变动在持有期间不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。这一政策虽然明确了在持有期间公允价值变动不计税，但在处置期间仍旧会形成企业的应交所得税。

3.自用或者开发产品转换为公允价值模式投资性房地产的，公允价值高于账面价值部分要确认递延所得税负债；同样投资性房地产转为自用的，公允价值和账面价值差额确认递延所得税调整所得税费用。

以上可以看出，新准则对投资性房地产的规定并没有减轻房地产企业的税收负担，只是改变了缴税的形式。

（三）市场预期对是否采用公允价值计量的影响

我国房地产行业经历了连续几年突飞猛进地发展，房价不断攀升。当资金大量进入这个产业，如果不加以宏观调控，可能出现房地产泡沫，会导致资产价格下跌。企业如果选择公允价值计量投资性房地产，资产价值将随着市场的变化而变动。近一年多来，我国的房地产行业处在调整时期，房价在一定程度上略有下降，但是对于后期的市场走势，也很不明确。新准则中规定企业一旦采用了公允价值来计量投资性房地产就不能再转回成本模式，这个规定在抑制操控利润的同时也使得开发商慎重选择是否使用公允价值计量模式。因为一旦出现了资产价格的迅速下跌，导致企业资产的快速减值，利润下滑都会对企业造成负面影响。

四、公允价值在投资性房地产中的的影响

（一）积极方面的影响

1.真实反映企业的价值

新准则对投资性房地产的计量方式上提供了公允价值计量模式的选择。公允价值以自身的特征受到了实务界的青睐，尤其是近几年的市场环境凸显了其实用价值。比如说，企业将投资性房地产由原来的成本模式转为公允价值模式的，将变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益，可能会增加企业的未分配利润。还有，采用公允价值模式对非投资性房地产转换为投资性房地产时，如果转换日公允价值大于账面价值的，按其差额，增加资本公积。这些都是公允价值的使用可能提高企业的净资产，真实反映企业的价值，会使企业的投资者、债权人对企业增加信心。

2.有利于企业融资

对于一个企业来说，融资是一个非常重要的财务管理活动。申请上市是目前流行且实用的一种融资方式。但是我们国家在批准企业上市的过程中有明确的规定，按照2006年《证券法》的规定，公司股本总额不得少于三千万。严格规定了上市的基本条件，而公允价值计量模式的引入和近年来我国的房地产行业的迅猛发展更是为公司带来了提高净资产的机会。从某种程度上说，在增加上市公司数量的同时也在提高我国资本市场的活跃程度。

（二）引入公允价值可能带来的负面影响

1.对投资者的负面影响

当企业采用公允价值计量模式对投资性房地产进行后续计量时，资产的价值在资产负债表日需要根据市场环境的变化而做调整，进而影响当期的利润。目前情况下对于一般投资者来说，关注的是公司的利润表的变动情况，而不是现金流量的变化。所以公允价值的变动导致的不同时期利润的变化会给投资者的决策带来一定的影响，进而可能促使其股价的非正常波动。

2.对公司业绩的负面影响

公司利润的稳定增长也可以从一定程度上反映公司业绩的好坏。目前房地产行业经历了几年的上涨正在处于调整时期。如果公司引入公允价值的计量模式进行计价，拥有较多投资性房地产的公司业绩将更多地受该物业市场价格变化的影响，这增加了企业业绩的不稳定性[4]。这可能也就是大部分的房地产开发商还不太愿意去使用公允价值来计量公司的投资性房地产的原因之一。

3.美国金融危机下看公允价值的影响

此次美国金融危机的发生的根本原因是美国的金融监管的能力无法适应美国金融衍生产品的发展速度。美国自从经历了9.11事件后为了扩大本国内需，刺激投资，连续降息造成资产价格迅速攀升，房地产行业空前繁荣。同时华尔街创造出次级抵押贷款，向信用等级低及低收入者发放贷款。之后信贷机构将贷款卖给投资银行，由投资银行经过资产证券化的方式将贷款打包成证券进行销售。这种金融创新的成功是建立在两个基本前提上的，其一是美国的房地产在不断的上涨，其二是相应的监管部门能够保证次级抵押贷款的质量。

但是美国房地产2006年开始出现了泡沫，房地产行业急转直下。而后美联储连续加息加重了还贷人的负担，也加重了房地产行业的不景气。华尔街创造的这么一条价值链在源头上出现了问题，进而导致金融危机慢慢从美国向世界扩散开来。

美国的房地产也同样使用公允价值来计量，当资产价格连续上涨之后，由于诸如泡沫，货币政策等的原因资产价格会急转直下。笔者认为，在这一过程中，公允价值的不规范使用可能在一定程度上放大了这种市场变化效应和增强了对市场信心的打击力度。

五、结论

（一）公允价值是一个相对先进的计量属性。其优点是能够真实地反映资产的真实价值，对企业资产价值的正确计量，投资者正确认识企业等都会有积极的影响。必须承认用公允价值作为资产的计量属性是必然的趋势。

（二）公允价值的引入在我国是比较新的，其正确运用的前提条件还不能完全符合，这其中包括经济环境，法制环境等。同样这次美国发生的金融危机也证明了公允价值自身没有问题，它仅仅是会计的一种计量属性，可能在某种程度上对金融危机的蔓延起到推波助澜的作用，而问题的关键是美国的金融监管力度不够，房地产行业泡沫严重以及对公允价值的使用上也不符合规范。

（三）我们的建议是：首先，在吸取美国金融危机中的教训的基础上进一步完善我国使用公允价值计量属性的制度环境，同时建立一套适合中国目前的资产评估制度，强化资产评估在公允价值运用中的作用。其次，企业在选用公允价值作为计量属性之前要慎重选择，正确评估自身所处的经济环境、行业地位，及自身的长期发展战略。最后是专家、学者更多的关注这方面的现状及未来的发展趋势，进行调查研究，积极提出与公允价值的正确使用相关的理论创新。

［1］财政部.企业会计准则[Z].北京：经济科学出版社，2006.

［2］吴成良.用好公允价值[N].人民日报，2009-04-21（6）.

［3］王秀云.论投资性房地产准则在实际工作中应注意的问题[J].现代商贸工业，2008，(5)：23.

［4］包颖浩.公允价值的意义和投资性房地产准则中的应用讨论[J].时代经贸，2008，6（7）：163.

F293.3

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1672-0547（2010）01-0040-02

2009-12-27

张春强（1984-），男，安徽淮南人，安徽财经大学硕士研究生。