论新时期房屋租赁权及其登记保护

王瑞

（安徽财经大学，安徽蚌埠 233030）

论新时期房屋租赁权及其登记保护

王瑞

（安徽财经大学，安徽蚌埠 233030）

关于“租赁权”本质之争，有三种学说：“债权说”、“物权化债权说”和“占有权说”。文章对这三种说法加以评析，认为租赁权应该以用益物权加以立法规定。在此基础上阐释我国的建立屋租赁登记制度的必要性，并针对我国现行的房屋租赁登记规定，提出新时期房屋租赁等级制度完善的对策。

居住权；房屋租赁权；物权化；登记制度

一、租赁权的法律性质

关于租赁权的概念，各国立法都未有相关的立法定义，因此学术界一直在讨论这一问题。有日本学者为：“有租赁契约决定的承租人的地位（各项权利义务的总体），通常被称为‘租赁权’”。我国台湾学者王泽鉴先生认为“出租权与租赁权应属相对之概念”，而“出租权系指出租某物而失去的权利，尤其是出租人的地位”。①由此可知，其所谓“租赁权”系指因承租某物而失去的权利。郑玉波先生认为：“承租人以租赁契约所取得之权利为租赁权。其内容包括租赁物之使用收益，亦即承租人对于租赁物有使用收益值权能。”租赁关系本是一种债权债务关系，在早期的民法中，承租人只能向出租人本人主张对租赁物的使用、收益，租赁权不能对抗第三人。这种权利的配置反应了重视所有权，相对轻视使用权、租赁权的观念。随着社会经济的发展，为保护承租人的利益，许多国家在法律上强化了承租人的法律地位，新增了体现承租人对租赁物的支配和排他的权利内容，从而强化了承租人的法律地位，新增了体现承租人对其租赁物的支配和排他的权利内容，从而使租赁权突破了原来意义上的债权属性，体现了物权和债权两种属性的相互交错，也使得学者热衷于租赁权性质的深层次思辨。概括起来学术界主要形成了“物权说”、“债权说”、“租赁权物权化说”三种学说。

二、建立租赁权登记保护制度的必要性

在中国物权法的制定过程中，全国人大法工委在2002年《关于中华人民共和国物权法征求意见稿的说明》中，第一次提出为了“切实保护老年人、妇女以及未成年人居住他人住房的权利”。此后的几次物权法草案审议稿中，均对居住权加以规定。2006年8月22日十届全国人大常委会第二十三次会议听取了法律委员会汇报物权法草案的修改情况.法律委员会研究认为，居住权的适用面很窄，基于家庭关系的居住问题适用婚姻法有关抚养、赡养等规定，基于租赁关系的居住问题适用合同法等有关法律的规定，这些情形都不适用草案关于居住权的规定。而且，居住权大多发生在亲属朋友之间，一旦发生纠纷，可以通过现行有关法律规定的救济渠道加以解决。鉴于居住权的适用面非常窄，全国人大常委会五审的物权法草案删除了有关居住权的规定.最终物权法采纳了反对者的意见，将居住权一章完全从物权法中删去。但笔者鉴于当前中国房价走高不低的趋势看,为了保障公民的居住权利，规定居住权有着深远的意义。

在中国现行立法中，有债权法上的居住权（租赁权、借用房屋等所产生的权利）。居住权与租赁权、借用权极为相似，相似之处在于：一方面，两者在权利内容上极为相似。权利人一般只能享有使用权，未取得所有人的同意，不得将房屋转租或利用房屋获得收益。另一方面，居住权作为物权具有对抗第三人的效力，无论所有人是否将房屋所有权转让给他人，居住权都可以对抗买受人，租赁权在效力强化以后，也具有对抗第三人的效力。各国法律大多规定了买卖不击破租赁的规则，我国《合同法》也有此规定。

但是二者的区别也是很明显的，比如在性质、设定方式、期限等方面。居住权是一种物权，一般需要登记；租赁权虽然有一定的物权的性质但它本质上还是一种债权，原则上不采用等级形式，尽管有的城市地方法规规定设定租赁权必须到有关部门登记造册规定，但这些登记规定都只是备案性质的，不具有对抗第三人的效力。如《广州市房屋租赁登记备案办事指南》规定：房屋租赁实行备案制，房屋租赁双方当事人应当自签订合同之日起3日内，到房屋所在地的街道出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续。居住权的设定一般有法律规定或合同成立；而租赁权的设立可由合同形式自由设立。居住权通常是长期的权利，除房屋所有权人可以为居住权人设立居住期限外，居住期限一般以居住权人终身为限；而租赁权、借用权一般在期限上要短，即使是长期租赁与居住权相比仍然是短暂的。

1.租赁权物权化的体现

《合同法》规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。此所谓“买卖不破租赁原则”即在房屋租赁期间出租人转让出租房屋所有权的，承租人可以租赁权对抗第三人。在租赁期到期之前，第三人必须容忍承租人使用、收益等行为。

承租人可以行使排除妨害、消除危险等物权性质的使用权，转让租赁权实际上是一种债权，一种支配权，但如果有第三人对其承租房屋有妨害之虞，对其承租房屋有侵害行为或者是其承租房至于危险之中，承租人可以行使排除妨害、消除危险、停止侵害、恢复原状等请求权。这些都是物权性质的权利。租赁权作为一种支配权，此为其典型的物权化体现。

《合同法》规定：出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。也就是说出卖人在决定出卖租赁房屋之前须对承租人行通知义务，这是为了保护承租人的优先购买权。即同等条件下承租人对租赁房屋有优先购买权（这里的同等条件应该理解为：在合理的同等条件下，即不过分高于市场价格的情况下，承租人有优先购买权）。这里的优先购买权虽说不是物权性质的，但其无疑是对出租人对买卖合同签订人对象选择权的限制。承租人甚至可以请求法院撤销出租人与第三人之间的买卖合同。此时即可认为房屋的租赁权对抗了第三人的购买行为。

其他国家的立法与判例来看，租赁权的继续性、租赁权处分的可能性、租金的客观化也体现了租赁权的物权化。我国的现行立法对这几项并没有明文规定。

2.物权登记的必要

我国《合同法》虽然赋予了房屋租赁权的部分物权效力，但鉴于当前的社会形势，越来越多的人因为房价过高而不得不通过租赁房屋来实现自己的居住权，这些有限的物权效力难以满足保护这一类群体利益的需要。

合同法规定了“买卖不破租赁原则”，即房屋租赁权可以对抗第三人的新所有权。但是实际操作中，房屋租赁权根本没有令外界知晓的公示方法。往往使得善意第三人不知道其购买的房屋有租赁权的设定，当善意第三人与对自己所有的房屋行使权利时，才发现对抗其所有权的租赁权，使其无法正常行使权利，同时还损害了承租人的优先购买权。②这就容易产生房屋租赁权人与房屋新所有权人的冲突。这样既不利于保护承租人的租赁权，也损害善意第三人正当权益。解决这一矛盾冲突的最好办法就是要将房屋租赁权的物权化进一步扩大，应当将房屋租赁权提升到居住权性质的地位。也就是说把房屋租赁权设定为用益物权。这样房屋租赁权的设定、变更、终止将因为依法登记这一要件具有公示效力。因此，当越来越多的人把租房作为维持生存利益的手段时，立法有必要赋予承租人稳定的法律地位，平衡当事人利益的基础上，赋予房屋租赁权物权的绝对效力，即将房屋租赁权规定为用益物权。

三、完善我国租赁权登记制度的对策

在房屋租赁登记制度中，登记性质应当是物权性质的登记，这样才能体现其用益物权的效力。③物权理论上认为凡是物权都必须建议登记，这符合物权的公示方法。房屋租赁合合同签订后，在法定期间内必须到指定管理部门登记，登记后的租赁权具有绝对的公示效力。

不动产登记公示的效力，在民法理论上存在着登记生效主义与登记对抗主义两种原则。房屋租赁登记不是租赁合同生效的要件而是房屋租赁权对抗房屋新所有权的要件。之所以不将房屋租赁登记作为租赁合同生效的要件，由于登记并非针对租赁合同，而是针对房屋之上设定的租赁权而采取的一种公示方法，在租赁合同登记之前，当事人已经就租赁权利义务关系达成了合意，合同关系就已经成立并生效。第三人在购买出租人的房屋之前,通过查询产权登记资料无法获悉房屋设定了租赁权，那么第三人就有理由相信其在购买房屋以后不会因为该房屋曾经设定了租赁权而受到租赁权人的追夺。倘若不对第三人这种信赖利益加以特别保护，那么第三人在交易之前就得投入很多的精力和费用去调查房屋之上是否设定了未经登记的负担，这不仅加大了交易成本,而且无法为市场交易确立一个明确、合理和可以信赖的行为标准，不利于保护交易秩序。因此，对于房屋租赁登记的效力，应当采取登记对抗主义的立场。房屋租赁权登记之后，第三人在与出租人磋商买卖和同事即可通过查询房屋租赁登记知悉该房屋有无其他物权即租赁权的设定，如果没有设定租赁权那么买卖双方即可进行下一步的磋商；如果有设定租赁权此时第三人就会从新考量是否签订买卖合同，因为租赁权可以对抗他的所有权，使得购买的所有权有瑕疵。同时也不存在第三人以善意第三人主张请求权。这样大大减少了交易成本和效率，从根本上避免了出租人、承租人、买受人三方之间的利益冲突。此所谓之真正意义上的“买卖不破租赁”。

下面是对新时期我国租赁制度的几点完善：

1.不动产租赁关系的设立、变更和终止须报不动产登记管理部门登记。我国现行的不动产登记制度，存在着没有统一的不动产登记立法、没有统一的不动产登记机关、权属证书不统一、登记种类不健全、登记法律效力不明确等问题，制定统一的不动产登记法是大势所趋，笔者认为应该将不动产租赁权的公示登记纳入未来统一的不动产登记法中一并规范。

2.出租人和承租人均为登记申请义务人，一方不履行协助义务，他方对其享有登记请求权。

3.不动产租赁关系经登记后，对其后取得租赁物物权的人，也产生效力。不经登记，不动产租赁权不具有物权化的效力，但租赁合同的效力不受影响。

4.在不动产登记簿上记载某人享有租赁权时，推定其享有该项权利。

综上所述，由于我国现阶段甚至今后很长一段时期的房价持增长趋势，将会因此产生一种社会群体，他们根本无力支付日趋飙升的房价，只能通过房屋租赁来解决他们的基本的居住问题。这样就会在国内形成一个规模很大的租赁市场，而其具有长期性。现阶段我国的租赁权赋予的部分的物权效力，但这远远不能满足于日益变化着的社会形势，对承租人这一庞大而又特殊的主题的保护还很不完整。所以笔者认为应当将房屋租赁权上升到居住权性质的物权，即将房屋租赁权规定为用益物权。并在此基础上建立我国未来新时期的房屋租赁登记制度，以最大限度的保护承租人的利益。

注：

①王泽鉴：《债编总论》(第一卷)，台湾:三民书局，1988年版。

②张世海：《对“买卖不破租赁”及租赁权性质之思考》，载于孟勤国等主编《中国物权法的理论探索》，武汉大学出版社，2004年9月第1版。

③苏永钦：《关于租赁权物权效力的几个问题》，载于《走向新世纪的私法自治》，中国政法大学出版社，2002年8月版。

D923

：A

：1672-0547（2010）05-0065-02

2010-06-17

王瑞（1987-），男，安徽蚌埠人，安徽财经大学2008级民商法专业硕士研究生。