常见购房面积纠纷及其法律防范

李 淑

(黄冈职业技术学院，湖北 黄冈 438002）

常见购房面积纠纷及其法律防范

李 淑

(黄冈职业技术学院，湖北 黄冈 438002）

我国目前房地产市场上存在的房屋面积纠纷，很多是由于未依法订立、履行合同引起的。因此，严格地遵守合同法，依法订立合同、履行合同，是减少购房合同面积纠纷，维护购房者合法权益的最佳手段。

面积；纠纷；合同；法律手段

一、常见购房面积纠纷及其原因分析

（一）涉及房屋面积有关概念的纠纷。在房地产市场上，通常会出现设计面积、建筑面积、销售面积、使用面积、居住面积、公用面积、暂测面积、实测面积、合同约定建筑面积、产权登记建筑面积等概念。这些概念之间，既有密切联系，也存在较大区别。在订立合同时，应当对它们予以明确区分，切忌含糊其辞。但由于目前商品房买卖合同大都采用房产商提供的格式合同，一些房产商乘机在合同中对有关的概念不作明确表述，蓄意含混使用。如在合同中把各种不同的面积笼统、概括地表述为房屋面积；或者在不得不使用特定概念时，有意用彼概念替代此概念。而在合同履行阶段，房产商则又按照对自己最为有利的概念来履行义务，使购房者的利益受到损害。引起房屋面积概念纠纷的根本原因，是由于房屋面积管理政出多门、概念含糊、条文与现实脱节。曾有人统计，从国家到地方，目前各部门有关商品房面积的文件多达13份，涉及设计、建造到销售、发证以及售后服务等诸多环节，各职能部门大多从自己运用的角度出发制定相应政策法规。由于管理操作有交叉，从房屋建设到销售，各个不同阶段计算面积时采用不同文件作依据，因此难免会有矛盾和不协调之处。另外，房屋面积有关概念含糊不清的问题也比较突出，如在各部门制定的政策中，对公共部分的名称界定上分别使用了“公用”、“共用”、“共有”等不同称谓，这在发生纠纷时就很容易成为问题的焦点。

(二)公用面积分摊引起的纠纷。住宅的公用面积是指住宅楼内为住户出入方便，正常交往，保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。在房地产市场上，通常把公用面积计入销售建筑面积分摊给购房者，这部分面积称为公摊面积。而在购房合同面积纠纷中，公摊面积是最有争议的。房产商对购房者的欺诈是引起公摊面积纠纷的主要原因。房产商的欺诈行为主要表现在：增加公用建筑的内容，将原本没有或不该列入的建筑列为公摊范围；在不增加公用建筑数量的前提下，将测量面积人为加大；调高公摊系数，在不改变实测公摊面积的前提下，增加每户的公摊面积；在履行合同时房产商擅自变更公用建筑分摊部位，或诡称增加了公用建筑要求购房者补款，或暗中减少公用建筑而不相应减少购房者的预交款。有的房产商甚至对同一块地方，既分摊又出租，搞“一女两嫁”。

(三)垃圾面积纠纷。所谓垃圾面积，是指在总使用面积中购房者无法利用的部分。由于它的存在，不仅增加了购房者的付款负担，而且形成了事实上的严重浪费，因而也易于产生纠纷。垃圾面积的产生，可能缘于房屋设计不合理，也可能缘于开发商有意而为。一般而言，房屋内的以下地方最容易产生垃圾面积：1、走廊。套内设计不当的过道面积，可能会达5—10平方米。按现在设计的过道宽度，除了走路，基本上没有什么用途。2、进深。进深增加，往往会使户型面积相应扩大，如果增加的面积可以利用，就无可厚非，但一般而言，70%的可能性增加的是垃圾面积，因为这样会造成客厅和餐厅面宽和进深比例的失调。3、阳台。现在的户型设计，一般每户都有面积不小的阳台。好的设计将阳台功能细分成阳光室、观景平、服务阳台等等，而在不好的设计中，阳台是增加进深的办法之一，而且不太引人注意。4、卫生间。卫生间的好用程度与面积大小并不是成正比关系，而与管道井、通风井、入口开门位置等关系极大，如果设计不当，一味求大，这里也会有几平方米的垃圾面积。

(四)面积出入纠纷。面积出入纠纷是指房产商交给购房者房屋实际实用面积与合同不符，发生建筑面积的增加或减少，因损害购房者利益而引发的纠纷。以下几种情况极易引起面积出入纠纷：一是应付购房款不变，总建筑面积、套内面积、公摊面积同比减少。此时，房产商或者隐瞒建筑面积减少的事实，或者在不能隐瞒时，拒绝购房者的退房退款要求，或者在购房者未要求退房时拒绝返还面积减少部分的房价款；二是公摊面积不变，总建筑面积、套内面积减少，房产商拒绝返还减少部分的房价款；三是总建筑面积不变，套内面积减少，公摊面积增加；四是套内面积不变，总建筑面积、公摊面积增加；五是套内面积减少，总建筑面积增加、公摊面积增加(第三、四、五等三种情况也是引起公摊面积纠纷的原因)；六是总建筑面积、套内面积、公摊面积同比增加。在出现第四、五、六三种情况时，房产商不问青红皂白，强行要求购房者补足增加部分的房价款，从而引发纠纷。七是当房屋面积存在出入时，在误差面积对应价款的处理上产生纠纷。

(五)当面积纠纷产生后，在确定解决争议的方法上产生新的纠纷。购房合同中，购房者较容易忽略“解决争议的方法”条款，对该条款常常未予约定或约定不明。以致合同纠纷产生后，当事人之间在选择争议解诀方法上又发生新的纠纷。目时，也由于房屋面积管理政出多门，在应由哪个部门裁决面积纠纷的问题上，购房者无所适从。

二、依法订约、履约，积极防范购房面积纠纷

房地产市场上房屋面积纠纷的发生，与购房合同的订立及履行联系密切。依法订立购房合同，并依法、依约正确履行合同，是防范房屋面积纠纷的关键。就购房者而言，在订约、履约时有这样几个问题需要注意：

(一)使用《商品房买卖合同》示范文本。由建设部和国家工商行政管理局联合制定的《商品房买卖合同》示范文本，是依据《合同法》及城市房地产管理的有关法律法规制定的，其内容反映了商品房买卖活动中各环节必须明确的当事人双方的责权关系。购房者在与房产商签订购房合同时，使用示范文本，可以规范当事人的订约行为，明确当事人各自的权利、义务，确保当事人的合法权益，减轻撰写合同条款的负担，避免合同缺款少项，减少购房合同纠纷。

(二)当事人之间充分协商，在合同示范文本之外作出特别约定。依据合同自由原则，购房者与房产商在使用购房合同示范文本的同时，还可以就合同的内容自由协商，特别约定双方需要约定的内容。这是防范购房合同面积纠纷最为关键之处。

针对公摊面积纠纷、面积出入纠纷以及面积测量纠纷，购房者与房产商可在合同中作出以下特别约定。1.将销售建筑面积、套内建筑面积和公摊面积一一标明，并标明被分摊的公用部位的用途、所在位置(楼层、房号)、被哪些楼层分摊、分摊系数等。2.对使用面积、公摊面积、套内建筑面积的具体长宽尺寸，约定用厘米表示。3.约定套内面积与总建筑面积同比例增加或减少，且要求房产商把售楼书、广告中对使用率的承诺写进合同。4.约定购房者有权对房屋的公摊面积进行测量、复核，或者约定由双方共同接受的、有房屋测绘资质的单位，对有争议的面积进行检测。同时约定，只要有一个尺寸有误，购房者就有权推定所有的尺寸都有问题。在这种情况下，如果房产商不能证明自己没过错，购房者就有权拒付公摊面积的全部价款。5.将“为谁服务由谁分摊”约定为处理公摊面积的一个原则。6.约定房产商自营、自用、出租的房屋应当承担公摊面积。7.约定房产商不得擅自变更公用建筑分摊部位。如果房产商变更公用建筑分摊部位的，应当在约定的时间内书面通知买房人，买房人有权退房。8.约定在房屋交付前，房产商应积极将购房者应分摊的公共部位的面积总值及各构成项目的面积加以明示，以备购房者查验和监督。9.约定售房面积与实测面积的误差比例。10.约定误差面积的处理方法。可以这样约定，建筑面积、套内面积误差比在约定比例以内的，购房者按产权登记建筑面积结算房价款，两个面积误差比有一项超过约定比例的，购房者有权退房。购房者不退房的，产权登记建筑面积大于合同约定建筑面积时，误差比在约定比例以内部分的房价款由购房者补足；超出约定比例部分的房价款由房产商承担，产权归购房者。产权登记建筑面积小于合同约定建筑面积时，误差比在约定比例以内部分的房价款由房产商返还购房者；超出约定比例部分的房价款由房产商双倍返还购房者。

针对在解决争议的方法上产生的纠纷，购房者与房产商也应作出特别约定。一般而言，合同当事人就合同内容的理解与合同履行等发生争议时，可以和解或调解方式解决纠纷；就外部有法律效力的解决纠纷的方式而言，有诉讼与仲裁两种方式，两者是平行的解决途径。购房者与房产商在订立合同时，应协商一致，特别约定解决争议的方法，尤其是当事人约定采用仲裁方式解决纠纷时，一定要于签订合同时约定仲裁条款或另行签订仲裁协议，避免“一波末平，一波又起”。

(三)充分行使知情权，详细了解房产商资信状况与房屋面积实况。这是防止垃圾面积纠纷和公摊面积纠纷的一个行之有效的方法。购房者一要有自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件的意识，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等，以便最终确定房屋套内使用面积、公摊面积。二要向房产商索要公用建筑面积分摊部位和商品房预售面积测绘技术报告书。三要注重实地考察，掌握第一手资料。在全面地了解商品房总建筑面积、套内面积、分摊面积的基础上，仔细考察房屋功能分区及各个房间面积大小的合理性，注意房屋内有否无法利用的“垃圾面积”。

(四)约定较一般买卖合同为重的违约责任。在房地产市场上，购房者一般处于弱势地位，房产商处于强势地位；而且购房者违约相对较少，绝大部分纠纷是由房产商违约引起的。同时，由于不动产的特殊性，其买卖受各种客观条件的限制，故一般不适用《消费者权益保护法》中双倍赔偿的规定。因此，在订立购房合同时，购房者一定要与房产商在合同中写清楚违约责任并予以加重，同时约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。例如，在约定对房屋面积进行复核的同时，约定面积尺寸差一厘米，房产商就要赔偿相应数额的钱款。这样，房产商就会因须承担较重的违约责任而减少违约行为。

(五)重视合同附件。在订立合同时，购房者应注意向房产商索要房屋平面图(应标明长、宽、层高等基本数据)、有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积的构成说明等文书、图纸，并将其内容作为合同附件，从而防止房产商变更房屋设计、增加公摊面积。

(六)积极寻求法律服务。在签订合同前，购房者可以主动向律师咨询房屋买卖及合同方面的法律知识，委托律师调查了解房屋及房产商的情况。签订合同时，可以直接聘请律师代理。由于律师受过专业训练，了解有关法律法规，能比较准确地发现问题，聘请律师帮助签订合同，有利于减少合同纠纷的发生。

(七)依法采取补救措施。无论采取多么严密的方法进行防范，购房合同面积纠纷的发生总是无法避免的。在合同履行阶段发生面积纠纷后，买卖双方也可以依法采取一些补救措施。比如，在房产商交付的房屋面积不符合约定时，购房者可以行使后履行抗辩权，拒绝房产商相应的履行要求。在出现条款欠缺或约定不明，或者双方对条款理解有争议时，双方可以签订补充协议，也可以按照合同的有关条款或交易习惯来确定约定不明或欠缺的条款。这样，既不需要采用仲裁、诉讼等在耗时费钱的方式解决纠纷，又可以不终止合同关系，使合同得以履行，从而使当事人双方买卖房屋的合同目的得以实现。

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[6]蔡新职，李淑.购房常用文书的法律性质辨析及纠纷防范[J].黄冈职业技术学院学报，2003，（3）

责任编校：徐 晓

D922

A

1009-2277（2010）06-0036-03

2010-10-12

李 淑，女，黄冈职业技术学院土木建筑工程系讲师。