构建我国房地产税基评估体系的有关思考

史 新

（广州市国土资源和房屋管理局，广东 广州 510623）

构建我国房地产税基评估体系的有关思考

史 新

（广州市国土资源和房屋管理局，广东 广州 510623）

当前房地产税收制度改革是社会关注的焦点问题，要完善房地产税收制度，一个突出的问题就是如何构建房地产税基评估体系。我国要顺利开展房地产税基评估工作，就要建立一套科学的适合我国国情的房地产税基评估体系。我国房地产税基评估体系的主要内容包括相关法律制度、评估主体、基本思路、技术标准和评估方法及模型的构建与数据库系统等方面。

房地产税；税制；税基；课税评估

近期,国家的房地产调控政策先后采取信贷、行政等手段进行干预,在一定程度上遏制了房价过快上涨的势头，房地产税收制度改革问题被再次提出。我国现行的房地产税收制度的税负主要集中在房地产的取得环节和转让环节,在保有环节税负少。根据国际经验和我国的实际,应对房地产税收进行改革和完善,通过改革将房地产税逐步培育为地方主体税种,提高房地产保有阶段税收的比重(即征收房地产财产税或物业税),使其成为房地产税收中的骨干税种[1]。房地产税基评估体系是房地税收制度的重要组成部分，对健全、完善房地产转让交易环节和保有环节课税的相关配套制度与保障系统，完善房地产价格评估制度,建立以房地产评估制度为核心的征管运作体系起着举足轻重的作用。

一、建立房地产税基评估的相关法律制度

税基即课税基础。通过引入合理的房地产税基评估体系，将房地产税的课征范围从房地产转让环节覆盖到房地产保有环节,将为为优化现行税收政策,优化资源配置，调节贫富差距，促进房地产业的繁荣、稳定和可持续发展起到重要意义。

按现行税法规定，房产税的课征方法是从价计征和从租计征，但以从价计征和租金作为计税依据，具体操作难度大。房地产税收在我国是一个老税种,现行的《中华人民共和国房产税暂行条例》是1986年发布的,在各单项税收法规中除涉外企业法规外属于最早的法规,《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》由国务院发布于1988年9月27日,也有22年的时间了[2]。随着时间的推移、经济的发展和情况的改变,有些规定已不适用或不符合历史发展的要求。因此，我国要建立完善的房地产税基评估体系，就要着手相关法律制度的建设。

启动立法程序，法律制度是房地产税基评估各项制度建立和运行的保障。房地产税基评估制度中涉及到的各种权利义务关系和制度安排需要通过法律的形式予以确定。法律制度在整个房地产税基评估体系中起着基础和保证作用，例如通过立法规定什么时候进行评估、怎样评估、评估的标准是什么，规定税基、税率以及由谁来承担评估工作，由谁负责监督检察等；同时，通过法律来规范房地产税基评估制度，可以从程序上保证房地产税基评估制度的公正性。因此，建立税基评估制度，法律制度要先行。

二、构建我国房地产税基的评估主体

房地产税基评估行为主体是指受政府委托，以征税为目的，代表征税方开展房地产税基评估工作的评估机构。我国房地产税基评估的评估责任包括选择房地产税基评估机构。

设置房地产税基评估机构是房地产税基评估工作中的一项重要环节。由于我国没有开展大规模房地产税基评估的经验，更没有设定专门的评估机构负责该业务。我国在构建符合我国国情的房地产税基评估机构的时候，要借鉴境外有益经验。境外通常的做法有二种：评估中介机构、政府部门内设专门机构这二种机构负责房地产税基评估工作。

（一）政府机构

如果房地产税基评估机构是政府机构，那么它可以是设在税务部门内的专门评估机构，也可以是设在房地产交易部门评估机构。它能有效掌握房地产市场信息数据，在一定程度上保证公平，降低征管难度。

（二）中介机构

政府若委托商业性中介评估机构对房地产税基进行评估，会引入评估机构之间的有效竞争，有效地配置社会资源。但物业税税基评估涉及面广，单个商业性评估机构个体规模较小，难以掌握全部房地产数据，特别是关于房地产的产权、财产、产权人等保密信息，难以承担整个城市所有的评估任务。若由多个机构同时承担，其使用方法及标准上的差异可能会导致评估结果的不一致，难以确保公平。

从征评分离的基本原则来看，我国构建房地产税基评估体系过程中，税基评估应由一个隶属于国土房管机关事业单位编制为主中介评估机构为辅的专门评估机构来进行，评估费用由政府承担。税款的征收部门与税基价值的评估部门应该是彼此分离、相互独立的。

原因有四：一是评估力量强大。房地产交易部门储备了大量熟悉房地产评估工作的人才，为税基评估的顺利开展提供了先决条件。二是评估经验丰富。房地产交易部门长期从事房地产管理，信息量丰富，对房地产价值的评估有着其他部门无法比拟的经验；三是评估环节和征税环节相互独立。这样既可以避免将大量税基评估人员纳入公务员编制、减轻政府负担，又能使两个部门相互监督制约保持独立，有助于提高行政的透明度以及保证评估结果的公正性，这也符合即将全面开征的物业税制度的要求。四是将房地产税基评估工作委托社会中介评估机构来进行，以起到相互监督共同维护税制公平的作用。

三、构建我国房地产税基评估的基本思路

税基评估基本思路是:归并房产、地价税和房地产开发领域一部分行政事业性收费,简并税费,以房地产市场评估价值为课税税基,按年征收,提高房地产保有环节的税负。

（一）征税范围和对象。物业税属房地产保有税类,其课征对象为土地、房屋和房地合一的不动产;课征范围包括城乡所有的房地产、城市土地和集体建设用地。

（二）数据分析测算和选择确定方案。从便于征管,降低征税成本角度考虑,应当以房地产评估价值为计税。依据,以评估价值的70%为课税税基为宜,产权人为维持房屋的正常使用而支出的维修、保养等费用(扣减幅度为评估价值的30%)不作为计税的税基。房地产课税值每半年或一年调整一次。在全国统一税制的前提下物业税税率宜采取地区差别比例税率,赋予地方政府一定的税权,使地方政府可以因地制宜地利用物业税手段来调控房地产市场和依据地方财政开支需要有弹性的调整税率,增加财政收入[3]。

（三）设计低成本区分住宅自住交易与住宅投机性交易的甄别机制。税率的确定应考虑纳税人的税负能力,住宅物业与非住宅物业在税率上应区别对待,采取不同的税率政策,改目前从价计征和从租计征的办法统一为从价计征;经营性的房产按高档税率课征;非营业性的房产按低档税率课征,居民住宅的保有课税,实行低税政策[4][5]。

四、房地产税基技术标准和评估方法

目前我国尚无专门的房地产税基评估的技术标准，我们可以借鉴资产评估和地产评估中的技术标准，结合考虑税基评估工作的特殊要求，进行相应地调整与修改，以满足税收征管工作的实际需要。我国直接与房地产业相关的评估标准或者规范有两个，即国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）和国土资源部《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。

（一）单宗评估方法的选择。税基评估可以采用三种基本的评估方法，即市场比较法、收益还原法和重置成本法。市场比较法需要在房地产市场中寻找与待估房地产类似的实际交易，分析待估房地产与实际交易的房地产的差异，针对这些差异对实际交易价格进行调整从而得出待估房地产的价值。当由于缺乏足够的交易信息而无法使用市场比较法时，可使用收益还原法，将实际或预期的从待估房地产取得的收入（租金或其他形式）资本化为其在评估基准日的价值。成本法往往是在上述两种方法都受到限制而无法使用时采取的，它由重新取得土地使用权或重新建造房产所需的成本减除实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值等得出应税房地产的评估价值。

（二）批量评估方法的选择。同其他目的的评估不同，为得出房地产税基，要求同时对大量的房地产进行评估，工作量大且密集为保证物业税的行政效率，个别评估的成本对于税收行政来说是难以接受的。根据保有环节房地产税的特性和借鉴国际房地产评估的主流做法，应建立适合我国国情的房地产批量税基评估体系，运用计算机辅助批量评估系统来进行房地产税基评估，达到税负公平和低税收成本；同时，要结合融入地理信息系统与基准房价指标，以便更好更快地开展房地产税基评估。此外还要运用多元回归分析、时间趋势分析、适应估计技术和人工神经网络等技术进行模型校准，确保房地产税基评估价值更真实可靠[6]。

综上所述，在税基评估所采用的评估方法中，尽管所采用的评估方法应该主要是批量评估方法，但也不完全排除单宗评估方法。我国房地产业及其相关的金融等行业，仍是政府主导以及我国经济发展区域间的不均衡，沿海与内地、南方与北方、城乡差异等等。因此，我们需要认真考虑我国的这些特点，发展出一套适合我国国情的房地产批量评估系统。所以，在我国房地产税基评估体系的设计中，其评估方法选择上，既要考虑以批量评估方法为主，同时也要适当兼顾单宗评估方法，不能完全将其排除在外。

五、房地产税基评估的模型的构建

评估模型是在某种评估方法的基础上，为某一类价值影响因素相似的不动产建立的价值评估模型，不同类别的不动产以及评估方法不同的不动产应分别构建不同的评估模型。按照评估方法的不同，评估模型可以分为收益法评估模型、市场法评估模型和成本法评估模型三种。

（一）市场比较法评估模型的构建。市场比较法的运用需要大量的交易数据为基础，以住宅用不动产为例，城市的二手房交易一般比较频繁，交易数据较多，而且官方数据易于取得。创建市场比较法评估模型可先在评估区内建立二手房交易登记制度，实时搜集最新市场交易案例，并将大量交易数据进行分析，在评估区内拟合多元回归模型，再对各宗不动产进行个别因素调整。

（二）收益还原法评估模型的构建。收益还原法评估模型主要适用于产生稳定收益的不动产群，主要包括城市中的商业用不动产。构建收益法评估模型应首先对商业用不动产根据不动产收益的来源进行细分，将不动产的固定租金收益和从企业利润中分配得来的不动产收益加以区分，进而构建不同的评估子模型。对于有稳定租金收入的不动产，应以租金为基础创建评估模型，在同一评估区内应运用相同的标准测算模型参数（不动产收益分配比率、收益年期、折现率等）；对于其他类型收益性不动产，应主要考察其历史收益额和未来市场预期，客观地确定其各年的收益数额。收益法评估模型的构建可以先将历年收益数据作为参考数据制成数据库，在以后年度的评估中只调节各年的市场变化率和收益期即可。

（三）重置成本法评估模型的构建。由于重置成本法评估是采用重置成本乘以贬值率的评估原理，所以在构建评估模型时应先将每宗不动产的建筑工程量等情况进行分类统计，作为数据库供评估模型调用，模型的作用在于根据市场建筑材料价格和人工成本的不断变化对不动产的重置成本进行动态更新，以及对建筑物的各项贬值率加以调整，最后批量得出区域内各宗不动产的价值[7]。

房地产税基评估往往涉及一定区域内的全部房地产的评估，这就需要有齐备的资料信息作为支撑。在计税标准、规范建立的初期可以暂时借助于路线价法或者按已过户一手案例评估，然后通过系数设置对具体征税对象进行增减修正。但是从长期来看应当逐步过渡到批量评估管理，对其价值变化实施动态管理，这就需要完善的管理制度和海量的数据为支撑，建立与评估、税收征管有关的信息数据库,运用计算机技术进行搜集、处理、存储和管理。

六、房地产税基评估的数据库系统的构建

没有建立基础数据库，开展房地产税基评估也就无从谈起。目前，国土资源部门、城市规划部门、房管部门等均建立了一定的数据储备，由于我国房地产管理体制的关系，与房地产有关的各种数据广泛的分布在土地房产管理、测绘、城市规划等部门。整合和利用这些部门的数据，协调上述部门与税务部门之间的关系，减少开展税基评估在数据库建设方面的投入以及耗费在沟通方面的成本是构建我国的税基评估体系的一个重要的问题。

（一）选取数据。数据库在采集数据源时要根据税基评估原理和评估方法中所需要涉及到的数据有哪些来采集，而且必须是能够量化的数据。如采集一些物业的基本资料包括位置、土地面积和允许用途、建筑物的面积、年代、材料、质量等，还要采集市场信息，包括房地产的市场交易价格、市场租金水平和建造成本信息等。

（二）多途径获取真实数据。一是税收征管渠道，如纳税申报、税源调查等；二其他政府部门采集的信息，如国土资源管理部门提供土地房屋基准价格、建设部门提供建筑及设计标准、房产主管部门提供房产基础数据资料、物价部门提供物价指数等；三是公开市场信息，如二手房交易信息；四是评估人员实地勘察获取数据。在采集数据时，要进行必要的分析调整，保证数据真实可靠。

（三）数据录入、储存及维护。房地产税基评估机构要设立专门部门来负责数据录入、储存及维护。同时，用充分利用现代高科技和先进工具，采用可智能纠正错误的录入工具，用卫星拍摄录入平面或三维地图信息数据。采用先进的大型乃至超大型数据库软件，如Oracle、Sybase等数据库系统。

此外，在数据使用方面，应该本着共享原则，整合所有的房地产市场数据，利用政府的信息网站，向公众提供网络查询服务。以现代咨询手段为依托，建立现代化的电子系统，提供统一的资料库和电子化的公共服务，在方便客户的同时，可以大大提高自己的效率，节约成本和时间。这也是将来税收征管的趋势，房地产税作为和纳税人拥有广泛接触的一种税种，更需要建立起这样一个高效率的信息系统。

六、结语

房地产税基评估体系能作为一种调控房地产市场的有效手段，一方面具有独特的税收功能，另一方面它作为一种经济手段在治理当前房地产市场上存在的一些突出问题方面有发挥作用的现实空间，符合开征的物业税制度的要求。房地产税基评估是大规模的、覆盖所有应税不动产的评估，开征物业税使房地产税基评估首次在税收行政中具有了关键的意义[7]。采用统一的价值评估体系作为税基，随着经济的发展及房地产市场的变化,房产价值随之上下浮动,而税基评估中包含房产升值和降值所产生的收益变化因素,能够真实地反映房产的现值,可以较好地调节土地级差收益,使纳税人的税收负担相对公平。同时,也可使国家的财政收入随房地产价格的上涨而增加,避免了由于从租、从价计税造成的税收差异,促使纳税人合理利用房地产,促进房地产的合理配置,发挥房地产税对房地产市场的积极作用。

[1]张莉.对开征房地产税有关问题的初步探讨[J].法学与实践,2006,(05).

[2]高云.现行房地产税收政策的弊端和改革[J],巢湖学院学报2005,(03).

[3]刘佐,谈中国房地产税的改革方向,地方财政研究[J];2010，（07）.

[4]邓宏乾;徐松明;改革房地产税制重构地方主体税种[J]；学术论坛 2010，（01）.

[5]裘思珺,关于我国开征物业税的研究[D],上海交通大学,2005（46）.

[6]陈泳杏,完善的房地产估价体系是物业税计征的基础[J],城乡建设2010,（06）.

[7]耿星.开征物业税中的评估问题[J].税务研究,2004,(04).

责任编校：徐 晓

F810.4

A

1009-2277（2010）06-0032-04

2010-10-10

史 新（1982-），广州市国土资源和房屋管理局助理工程师，硕士研究生。