“土地财政”对房价影响的思考

郑钦月

目前不断上涨似乎看不到顶点的房价已经成为百姓之痛。在前不久召开的两会上，房价成了两会绝对的热点。开发商、地方政府、经济学家、政协委员以及人大代表就这个问题争论不休，可谓战火纷飞，硝烟弥漫。在这时，公众开始逐渐认识高房价所带来的问题以及不断上涨的房价背后的真正大赢家——政府。

在不断涌现出来的“地王”中，无论是民企还是央企，我们总能看到地方政府的身影，毕竟对出售土地一方的地方政府而言，土地的价格越高越好。今年两会上有代表委员透露，2009年全国土地出让收入约达14239亿元，一些城市年土地出让收益占到了财政收入的五六成之多。根据资料，西部某城市年财政收入为200余亿元，而其年经营土地的收入竟超过了100亿元，这就意味着对该城市而言，土地成为其发家致富的“法宝”。但是高地价、高房价，最终都会转嫁成消费者负担，加剧百姓住房难，影响和谐社会的建设。同时人为的造成地价过快上涨将吹大房地产泡沫，为经济社会协调发展埋下隐患，如果处理不好必将带来一场巨大的经济危机。

在这里我们有必要分析一下商品房的成本构成要素，希望通过这样进一步说明地方政府的“土地财政”对整个高房价的影响。

目前我国商品房的成本构成主要有六项：①土地成本和各项行政费用：包括土地出让金和拆迁等费用，以及相关行政费用，平均占据了整个成本的近50%。②建造成本：包括住房设计费用、建筑成本和绿化配套费用，一般占整个开发费用的20%。③融资成本：也就是开发企业通过商业银行贷款或其它途径融资所需付出的利息，一般按7%计算。④营销成本：一般企业按3%计算。⑤管理成本：开发企业中销售人员和管理层的工资福利支出等。⑥利润：一般为20%左右吧。目前通过招拍挂正常途径取得的土地，其利润虽然相对较高，但与其他行业相比（例如石化、电信等），也算不上暴利。

通过对商品房开发的相关成本分析，可见造成目前高居不下的房价的真正原因是日益高涨的土地成本。目前，按照目前渐趋清晰的房价成本构成，利益既得者首先是地方政府，然后是开发商。笔者以为，房地产商追求高额利润，基于其市场逐利本性及最大利润化，这是盈利性组织的天然属性，是无可厚非的。但是，对于政策设计者或决策者的政府，将楼市视作GDP和财源的孵化器，显然有悖其公共属性。

在2009年的全国两会期间，全国工商联向全国政协递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言稿，该发言稿称，全国九城市“房地产企业开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本+总税收）所占比例为49.42%，其中上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5%。

因为我国土地的特殊属性——国家所有，使拥有土地的地方政府作为土地唯一的卖家处在高度垄断的强势地位，使得土地买卖成为竞争性极低的市场经济。从经济学的角度讲，现有的土地供给制度属于供给垄断和需求竞争，这种要素市场的必然结果是需求方恶性竞争，供给方坐收渔人之利，高房价的形成也就成了必然。

但有必要指出一点，在我国土地属于国家而非某一个地方政府，那么土地就是公共财产，必须惠及全部国民。可是现有的土地招拍挂卖制度源于土地私有制，在这种体制下，本身就是谁卖土地谁受益，而且是卖得越高获利越多。而政府正是通过这种看似合理的制度获取了大量的财政收入，甚至成为了其财政支柱。同时房地产的发展带动了地方经济的快速发展,各级政府从土地转让中获取了巨大的收益,这也就造成各地方政府会采用各种方法抵制有关房价的任何宏观调控。

但是我们应该看到，现在地方政府把出让土地作为地方的主要财源，在某种程度上是一种“饮鸩止渴”的短期行为，其牺牲的是未来的可持续发展。一方面，在滚滚而来的财政收益和“政绩”面前，百姓的买房承受能力、耕地保护红线都显得苍白无力；另一方面，一届政府把今后50年到70年的土地收益一次性收取，实际上是预支了未来若干年的土地收益总和。这种“透支”必然影响资本、资源的合理配置，损害地方经济协调发展。

据统计资料估算：2009年的土地出让收入高达14239亿，而在1998年，这个数据不过只是67亿，由此可见土地出让收入之巨大。而相对于城市不断扩大的土地转让，是耕地面积的日益减少。我国本来就处于人多地少局面，而地方政府为了短期的政绩和所谓的高涨的“GDP”不惜牺牲后代的利益，这本来就是一种极为危险的发展方式。土地是有限的，城市的发展也不可能总像现在这样。深圳官方曾经向媒体公布：深圳土地面积相对较小，总面积为1953平方公里，可建设用地只有760平方公里。如果以每年10平方公里的速度开发，土地“分母”与人口密度及经济产出“分子”之间将出现严重失衡，20年后，深圳将无地可用。

一九九八年，试水近二十年的住房改革全面启动，延续近半个世纪的福利分房寿终正寝，中国由此大步迈向商品房主导市场的地产“黄金”岁月。1998年房改之后的城市商品住房面积是40亿平方米，而2008年全国城市商品房面积增长到140亿平方米，这就意味着中国城市面积翻了近两番。而与之相对应的是耕地面积减少了832万多公顷，这对于我们这样一个本来耕地就稀少的国家而言是难以想象的。

同时因为房地产与数十个行业密切相关，在带动相关行业发展、拉动经济增长方面的作用不可小觑。也正因为作用大、获利快，地方政府愈来愈倚重拍卖地皮、推高房价来“繁荣”经济。因此必然形成一种恶性循环：高土地价格——高房价——更高的土地价格——更高的房价。

2009年，全国房地产开发投资较上年增长16.1%，商品住宅投资增长14.2%，远高于GDP8.7%的增幅。在城镇固定资产投资中，房地产投资占比超过22%。这种“虹吸效应”必然破坏经济平衡发展，伤害经济健康发展。

当然这样大的固定资产投资绝对与地方政府的卖地热情离不开的。但是正如上文所说这样的寅吃卯粮、透支未来的卖地财政，从根本上决定了房地产市场难以持续，更意味着依靠这种方式拉动经济发展难以持久。而且据银监会统计，房地产开发贷款已经占全部贷款总额的20%，深圳等城市甚至达到30%以上。是泡沫，总会破。是听任泡沫放大，还是及时控制风险，考验调控者的勇气和智慧。

那么我们该怎么办？

从目前的情景看，当前的土地招挂拍制度是最好的选择。我们能够做的只是尽量的完善它。方法很多，笔者只想谈谈本人一个小想法：以土地报价和完善的土地使用规划相结合作为竞拍土地时的综合考虑因素。不能再唯价高者得了。地方政府在拍卖土地时应该考虑土地的综合使用，以图发掘土地的最大价值。同时，在评价相应规划报告时，应该聘请第三方专业评估机构，做到公开、公正和公平。而且在签订土地转让合同时，应注意土地的开发期限，避免囤地的出现。

解决“土地财政”带来的问题已经迫不及待了，这需要我们的地方政府作出很大牺牲，但是这也是为了以后的更好更健康的发展。