房地产企业内部控制改进浅析

李 莉

在经济技术高速发展的今天，越来越多的企业不断涌现，企业之间的竞争越发激烈。一些企业面临亏损或倒闭，另一些企业则迅速崛起，内部控制在其中起了很大的作用。很多企业没有意识到内部控制的重要性，没有建立内部控制体系；有的企业虽然建立了内部控制体系，但并没有对其进行管理控制及完善，导致内部控制体系瘫痪，不能有效发挥作用，因此内部控制体系的建立与健全成为了房地产企业加强管理的重要内容。

一、内部控制存在的问题

1.货币资金管理方面

（1）货币资金的筹集、使用不经济。货币资金是变现能力最强的资产，可以用来满足生产经营开支的各种需要，也是还本付息和履行纳税义务的保障。因此，筹集和拥有足够的货币资金对于降低风险，增强资产的流动性和债务的可清偿性有着重要的意义。但是，假设某公司一方面需要向银行贷款才能实现资金正常周转，致使货币资金筹集的资金成本过高，另一方面该公司各地的项目上又沉淀了大量资金无法有效利用，使得货币资金的效益性欠佳。

（2）货币资金管理方面存在制度不严、公款私用的问题。有的房地产企业货币资金强调分权管理，项目会计在管理体制上受制于项目经理，项目会计人员收入高低取决于项目经营的好坏，而与其管理质量高低无关，与会计管理目标不一致，加上项目会计的利益也在项目部，其大多会以项目利益为出发点参与管理，甚至会人为地协助项目掩盖问题，这更加剧了项目会计信息的不透明性。

（3）审计部门监督不力。一些房地产集团的会计和内部审计部门一方面仅仅是审核会计账目，而在内部稽查、评价内部控制制度是否完善和企业各组织机构执行指定职能的效率等方面，未能发挥应有作用；另一方面又没有及时与业主和分包商进行沟通，导致公司财务对某项目进行检查时虽然发现了该项目管理混乱，付款手续不全，现金使用量较大等问题，但是没有发现巨额分摊费问题。

2.物资管理方面的问题

（1）采购部门存在高价采购，谋取私利的问题。有的负责采购人员以谋取私利为目的，对采购项目没有订购手续就直接购买，并且负责选择供货单位和确定购买价格等，也均无相关部门或人员的参与或进行合理的、实质性比质比价的监督程序。并且在物资管理部给出市场参考价格后，又以甲方指定为由，不执行公司规定。

（2）物资管理部存在不能坚持原则，讲情面的问题。按规定，物资管理部应该实行货比三家，把风险降到最低，并实行定点购买，使采购员无私利可图，促使其寻找价廉物美的供货方，为公司着想。但是事实上有的企业里物资管理部却因考虑甲方的重要性而没按规定控制整体材料价格，造成材料价格人为上涨，采购成本增加，致使内部控制失效。

（3）物资管理中存在材料超用的问题。一些项目的超用数额不是简单的管理浪费所能形成的，不少项目出现材料量亏损，除了施工工艺问题的多耗外，材料管理中存在着很大的漏洞，使用过程中量的控制效果不理想。

（4）缺乏强有力的监督约束机制。采购监督者与采购者责任模糊，不能各司其职，各负其责；采购管理的内部审计监督机制没有形成，没有制定采购管理内部审计监督规程，物资部门没有同劳务分包队伍签订严控材料超用、料具丢失的责任状。在采购过程中，对供应商的监督仅限于合同的签订，而具体执行过程，全凭供应商自觉。在采购过程中不能执行严格的检查，对违反合同的行为也不能实施有效的处理处罚。

3.工程项目管理方面

（1）违法分包。根据法律法规的规定，总承包人对承接的工程应自行完成，该工程能够分包的只有非主体专业承包和劳务作业分包，其工程主体结构施工部分应自行完成。事实上，有的总承包企业将承包工程的主体部分分包给没有资质的其他公司，而且该项目中只派了少数项目管理人员，而这些管理人员在项目管理中只是满足形式上的要求，没有真正发挥项目班子的作用。在项目实施工程分包，选择分包商时，没有按设计部门的设计文件，组织有关专业技术人员到施工企业、设备厂家，着重对其资质、企业管理水平、技术装备、业绩和信誉，特别是项目经理和技术负责人的质量意识和专业技术水平等进行全面细致的考察，以保证优秀的施工队伍和厂家参与投标。而是往往由项目经理内定，给公司带来了很大风险。

（2）预结算管理不完善。预结算人员的工作模式基本是点对点，平时工作地点不定，工作效率难以考核，小项目清闲，大项目一个人无法及时完成，人员之间相互攀比，工作满意度差，整体工作效率不高，使得预结算工作相对滞后，公司未完结算太多，因没有与责任人签订责任状，而找不到责任人。

（3）缺乏风险意识。公司在项目上存在很多风险，如项目的进度风险、质量风险、分包风险、技术风险，这些风险的出现对工程部预防风险提出了严峻考验，然而，公司高管层在对待经营风险的态度和控制经营风险的方式上，风险控制意识薄弱，风险控制技术和手段相对滞后，缺乏有效的风险防范措施。

二、健全内部控制体系

1.建设良好的控制环境

（1）提高人员素质。一方面应加强对公司领导及管理人员的法纪政纪、反腐倡廉等方面的教育，做到奉公守法，廉洁自律，主动维护企业内部控制制度，规范行为，防范舞弊，及时纠正不法行为。另一方面鼓励公司领导及管理人员要不断地更新知识、提高实际工作操作能力，注重学习能力的培养，形成终身学习的理念。

（2）建立独立的内审部门。在公司设置一个不依附于任何职能部门的、相对独立的内部审计机构独立地行使审计监督权。通过经常和定期的审查活动，监督企业经营业务是否符合内部控制框架的要求，评价内部控制的有效性，提供完善内部控制建议。达到查错防弊，改进管理，提高效益的目的。

2.完善内部控制制度

（1）企业作为内控制度的制定者、执行者和受益者，应根据统一的内控指导原则和指引规范，结合自身内部控制的目标、战略发展和管理需要，制定出适合自己管理情况的内部控制制度，以提高其实用性和有效性。

（2）企业应当不断改进企业内部会计控制制度体系，注重会计内控制度的可操作性，使会计控制成为既相对稳定又能随业务发展需要，不断自我完善的有机体。

（3）企业应强化对内部控制制度实施情况的检查与考核，并建立有效的激励机制。

3.构建风险评估机制

构筑灵敏的信息系统与监控系统，对不利事件及主要风险因素进行辨认、分类、评估和控制。

4.加强内部检查和考核的力度

制定科学的考核制度，对内部控制制度的执行情况进行检查和考核，由内审部门结合财务部门、企业管理部门等职能部门来具体执行内部检查工作。对于违规违章的，坚决给予行政处分和经济处罚。同时，建立企业执行文化，再好的制度如果无法执行，则形同虚设。