四度出招阻击香港楼市短炒
2010-06-03陈宜飚
陈宜飚
美联储铁了心要“发大水”,全世界资本市场都将遭灾。随着美国QEII的实施,香港特区政府预期楼市将被海外热钱进一步推高。为了防止再次发生1997年的地产泡沫,港府财政司司长曾俊华与金管局在11月19日股市收盘后,先后宣布多项调控房地产短炒的措施,建议对短炒征收额外印花税,并要求银行立刻提升首付比例。这已经是香港特区政府年内第四度出招抑制楼价。
受到外围环境刺激,香港房地产在短期内出现异常的升幅。根据港府的数据,今年前九月的楼价累计上升了15%,与2008年低位比升幅高达47%。其中豪宅价格已超越1997年高峰期约10%;—般住宅市场价格虽与1997年有12%的距离,但也出现了急升趋势,特别是小于70平米的住宅在3至9月间劲升8.1%,增速惊人。
从交投来看,前10个月的交易额较去年同期上升了17%,特别是二手市场中小型单位成交增幅甚于豪宅,反映浓烈的投资气氛已经扩散至中下价楼宇市场。更令港府担忧的是,楼价急升造成一般市民置业负担增长,已从2008年第4季的32%,于}至辨第3季42%。
而就在这时候,美联储仍然决定推出第二轮量化宽松货币政策,加上第—轮的量化宽松货币政策,这无异于是在火上加油。由于香港不实施资本管制,所有外来资金来去自由,加上实施联系汇率制,等于是锁定了汇率风险,导致热钱在近期疯狃进入香港。
双“管”齐下抑制炒风
进入11月,港元多次升至强方保障水平,金管局的基础货币数值也一直处于历史高位,显示港币需求强劲。对此,财政司司长曾俊华于11月19日宣布,除现有最高4.25%的从价印花税外,会再针对两年内转手的房地产交易征“额外印花税”。该税分三级:6个月或以内转售的,征税15%;6至12个月的征税10%;在12至24个月之间的转售税率为5%。买卖双方有共同法律责任缴付“额外印花税”,如果其中一方没有履行责任,税务局可向另一方追讨。这一安排与目前香港普遍的由买家承担印花税的惯例不同,显示此次港府将把重点更多放在短炒的卖方。
此外,香港全面取消所有住宅物业交易延迟缴交印花税的安排,包括刚刚宣布的额外印花税。而在今年首季,港府已经宣布自4月1日起,不许2000万港元以上的住宅物业交易延迟缴交印花税,地产的新政意味着这一措施将扩大并涵盖所有住宅交易。同一天,金管局跟进宣布了四项新措施,要求银行加强物业按揭贷款业务的风险管理。
首先,所有价值1200万港元或以上的住宅按揭贷款首付从40%高升至50%;其次,1200万万港元至800万港元之间的住宅按揭贷款首付从300/提升至40%,且要求总贷款额不得超过600万港元;第三,昕有价值在800万港元以下的住宅按揭贷款最低首付维持30%水平,但贷款额不可超过480万港元;最后,金管局要求所有非自住住宅物业、所有以公司名义持有的物业和所有工商物业的按揭,不论物业的价值,首付一律上升至50%。这些措施从次日开始生效。
不排除进一步出招
港府上述措施从侧面反映今年初的地产措施不足以限制短炒。
今年二月,曾俊华在发表财政预算案时提出“曾四招”限制地产泡沫:增加楼宇供应、确保市场透明度、防止按揭信贷过度扩张以及遏抑物业投机。随后港府频频公布土地拍卖项目。到4月,财政司又提升2000万港元以上房价印花税税率,目规定不可延交税款。
上述措施看来成效不大,于是港府再次出招,财政司宣布,8月13日以后批出的预售楼不容许以确认人方式转售有关物业,也不容许通过提名下手买家方式来取消有关交易;并大幅度提高相关订金,从5%至10%。金管局同时要求,进—步收紧房贷贷款人的供款与收入比率,并要求银行以利率上升2%作为贷款的压力测试,并额外提升了1200z港元以上以及所有非自住物业的首付至40%。
但这些针对新楼的措施并没有引发全行业的价格紧缩,大量的二手旧楼市场仍然活跃,而且屡创高价成交案例。
进入十月,市场对QEII的预期令香港迎来更多热钱,特别是大量内地投资者移民的涌入,令行政长官曾荫权在十月施政报告中检讨了“投资者入境计划”,暂时取消了地产作为适合投资的类别,并限制地产商变相扩大建筑面积的“发水楼”做法。另一方面,港府进一步提升楼宇供应。但是港府这些措施并不能完全阻止热钱的涌入。受到资金充裕和不正常利率的刺激,今年头9个月,持货12个月便转手的楼宇买卖劲升了114%,以致曾俊华很惊讶地说:“这是—个三位数字!”相对应的是,持货12个月至24个月的交易,减少了18%,很明显,香港地产炒卖的时间已越来越短。特别值得关注的是,持货124个月内转手的短炒、爪案中,84%的个案是楼价在300万港以下的楼宇。这也是迫使港府要下重拳以额外印花税来提升炒楼或本的原因。
措施难言长期有效
目前来看,政策已经初显效果。在宣布当周,周末预约看楼的人便暴跌了8%。政策负面效应在股市上反映更为明显,香港地产板块在政策宣布当天及其后几天全线下跌,花旗的一份报告则进一步看弱地产板块,认为地产价格将会下跌约5~10%。
但仔细想想,实际情况可能未必如此。港府措施的生效时间是在11月20日,19日及以前的炒家仍然可以照价出售房子而不受新政影响,只是他们将来再要短炒,可能就,导准备做两年业主了。
还有一点港府没有想到,在香港,通常买卖房子是需要先签署临时合约的,该合约基本上是由物业中介公司提供,并无统一的样本。港府这次允许那些在11月20日之前签署“必买必卖”条款的临时合约不受11月19日颁布新政的影响,这无异于又给物业代理商有—个操作的余地。而从炒家角度来说,即使真做两年业主,也未必不好。因为目前各大银行仍保持极低的利率政策,香港普遍的实际按揭利率在_2%以下。
随着美国QEII的实施,美元的贬值几乎是秃子头上的虱子——明摆着的。而在联系汇率下,港币的贬值也几乎是板匕钉钉的事。香港的地产借个未来不升反会让人觉得奇怪,让炒家做两年业主,无非是变相让他们晚两年赚大钱而已。
当然,港府的措施短期内会产生—定的震慑效果,至少交投将大量萎缩,对实力不足的炒家,可能会先抛货离场,但对资金雄厚,存盘较多的炒家,影响实在有限。想想吧,美元资产已经没有“钱”途,欧洲市场饱受主权债务困扰,日本外债高筑且经济不断萎缩,只有新兴市场砍欣向荣,而香港是新兴市场代表,这里是国际投资者的储水池,同时也是进军内地市场和赌人民币升值的最佳场所,香港炒家不来,国际炒家也可能来。笔者认为,香港地产泡沫的根源在于联系汇率制,只要该制度一日不除,炒家仍可能会重演1997年的房地产危机。