房地产开发企业全面成本费用控制的原则、程序与实现途径探讨

2010-04-10李小程

湖南财政经济学院学报 2010年4期

关键词：成本费用费用成本

李小程

(深圳东海集团有限公司,广东深圳 518040)

房地产开发企业全面成本费用控制的原则、程序与实现途径探讨

李小程

(深圳东海集团有限公司,广东深圳 518040)

房地产开发企业全面成本费用控制过程包括成本费用预算、成本费用计划、成本费用控制和成本费用分析诸环节。房地产开发企业应树立全员、全过程、全要素和全方位成本费用控制理念,遵循全面性、效益性、及时性原则,通过制定标准、严格执行标准、确定和消除差异、考核奖惩程序,采取加强成本费用前期控制和合同管理、提高劳动生产率和设备利用率、降低材料消耗、保证工期和开发项目质量以减少返工损失、降低开发项目管理费用及强化监督管理和现场管理等措施,实现全面成本费用控制目标。

房地产开发企业;全面成本管理;成本控制;成本费用

一、文献回顾

我国房地产开发企业成本费用管理存在诸多问题,如缺乏符合决策要求的成本管理和控制系统、成本管理过程缺乏科学性、成本管理在时间和空间上与成本形成脱节并缺乏全面性、成本控制没有得到足够重视且缺乏制度管理[1]。近年随着我国房地产市场竞争日益激烈,房地产开发企业成本管理的重要性日渐凸显,许多研究者纷纷探求如何降低房地产开发企业的成本费用以提高企业竞争能力,关于房地产开发企业成本管理的研究内容日渐丰富。

1、房地产开发企业成本费用构成研究

对房地产开发企业成本费用范围进行界定的文献众多,总体而言各文献对房地产开发企业成本费用的表述已经大体取得共识。关于房地产开发企业成本费用范围的界定,较具有代表性的观点是:成本和费用有广义和狭义之分,广义的成本泛指取得资金的代价,狭义的成本仅指开发产品成本;广义的费用包括企业各种耗费和损失,狭义的费用只包括为获取营业收入提供商品和劳务而发生的耗费。因而,房地产开发企业的成本、费用,也有广义和狭义之分。房地产开发企业与开发经营有关的各项支出都应当按照规定计入企业的成本费用,具体包括开发产品成本和期间费用两大类,开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用,房地产开发企业的期间费用包括管理费用、财务费用和销售费用等,期间费用不计入开发产品成本,而是在发生时直接计入当期损益[2][3]。

2、房地产开发企业成本管理成效影响因素研究

影响房地产开发成本管理成效的因素,除金融政策、税收政策、土地政策等国家宏观政策外[4],还有众多房地产开发项目的内部因素。“房地产开发是一项综合性工程,项目的风险性、工期、质量、销售策略、设计要求及变更等变化都会对成本产生影响,各个因素相互影响,彼此制约。因而必须要以整体的观念、系统的观念来研究房地产开发企业的成本费用控制”[5]。

3、房地产开发企业成本控制流程构建的研究

规范的业务流程对提高房地产开发企业的管理水平和竞争力具有重要意义。企业成本按照不同业务流程阶段的不同特征,应该选择不同的成本控制关键点。王泽霞、季加佳等运用企业成本管理理论,结合对房地产企业的实地调研,对房地产企业的业务流程进行了优化,并且构建了房地产企业成本控制流程和分析成本控制关键点,实现房地产企业的全过程成本控制[6]。

4、房地产开发企业全面成本管理体系构建研究

关于房地产开发企业全面成本管理体系的构建、我国房地产开发企业成本管理存在的问题及原因探究、房地产开发企业成本费用核算等方面的研究成果已经较为丰富[7]。当前,运用全面成本管理理论来研究优化房地产开发企业的成本管理已经成为一个热点,诚如张勇强所言,影响房地产开发企业成本费用的因素多种多样且盘根错杂,必须以整体的系统的观点来研究房地产开发企业的成本费用管理问题。关于我国房地产开发企业全面成本管理问题的研究,江越[8]、张迎[9]、王海山[10]等已经从各个角度进行了初步探讨;但都各有侧重,要么从宏观上把握整个成本费用管理的问题,要么仅从全过程性等某个角度来研究成本费用的管理与控制。不可否认,成本费用控制是成本费用管理的最关键环节,在成本费用管理的管理过程中具有重要意义。因而,笔者以此视角为切入点,进一步探讨我国房地产开发企业的全面成本控制问题。

二、房地产开发企业全面成本费用控制的概念及地位

1、全面成本费用控制的含义与内容

房地产开发企业成本费用控制有狭义和广义之分。狭义的成本费用控制是指企业在日常的开发经营过程中,按照成本费用管理制度和成本费用计划等的要求,对发生耗费的各项活动进行组织、调节和监督,使成本费用控制在预定的目标范围之内。广义的成本费用控制除日常成本控制外,还包括事前控制和事后控制[11]。

首先是事前控制。事前控制是指在开发活动开始之前,就对影响成本费用的各项经济活动进行事前规划、审核、确定成本费用控制的目标,包括成本费用预算、成本费用计划和制定成本费用管理责任制等。

其次是事中控制,即成本费用计划执行过程中的成本费用控制。为了保证成本费用计划的执行,有效地进行成本费用的控制,企业要建立成本费用控制组织体系,实行成本费用分级分口管理责任制,建立健全成本费用开支审批制,对超定额消耗、超标准开支等进行全面监督和控制。包括材料费用的控制、工资费用的控制、期间费用的控制。

再次是事后控制。事后控制是指在成本费用形成以后,把日常发生的差异及原因汇总起来进行分析考核,探索成本费用升降的原因,明确经济责任,为确定下一个成本费用循环的目标提出改进意见,以不断降低成本费用,提高经济效益。主要内容包括企业总成本费用分析、单位成本费用分析和同行业成本费用分析。

2、全面成本费用控制在成本费用管理中的地位

“全面成本管理,即全员、全过程、全要素和全方位的成本管理”,“房地产开发企业成本管理的内容包含预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核 7个方面的全方位的成本管理”[11]。其中,成本费用预算、成本费用计划、成本费用控制和成本费用分析是成本费用管理的四个必须环节。

成本费用预算,就是根据成本费用的特性及有关数据和情况,结合发展的前景和趋势,采用科学的方法,对一定时期、一定产品或某个项目、方案的成本费用水平、目标进行预计和测算。成本费用预算既是成本费用管理工作的起点,也是成本费用事前控制成败的关键。搞好成本费用预算,对于加强成本费用管理,促使房地产开发企业有计划地降低开发产品成本和其他耗费,提高经济效益以及正确进行经营决策,都具有十分重要的意义。

成本费用计划是对房地产开发企业成本费用实行计划管理的重要环节。成本费用计划是在成本费用预算的基础上,根据计划期的开发经营任务、降低成本费用的要求以及有关资料,通过一定的程序,运用一定的方法,以货币形式规定计划期的开发产品成本和其他耗费,并用书面文件的形式规定下来,作为计划执行和考验检查的依据。

成本费用控制是指企业在开发经营过程中,按照既定的成本费用目标,对构成成本费用的一切耗费进行严格的计算、调节和监督,及时揭示偏差,并采取有效措施纠正不利差异,发展有利差异,使企业实际的成本费用被限制在预定的目标范围之内。科学地组织成本费用控制,可以用较少的物质消耗和劳动消耗,取得较大的经济效果。

成本费用分析是对企业成本费用水平和成本费用管理工作的总结和鉴定。成本费用分析是在成本费用计划及其他有关资料的基础上,运用一定的方法,揭示企业成本费用的变动情况,进一步查明影响企业成本费用变动的各种因素、产生的原因,以及应负责任的单位和个人,并提出积极建议,采取有效措施,进一步降低企业的成本费用。正确进行成本费用分析,可以促进企业改善经营管理,加强经济核算,提高企业经济效益。

成本费用预算和计划是成本费用管理的设计阶段,成本费用控制是成本费用管理的执行阶段,成本费用分析是成本费用管理的总结阶段。四个环节依次循环、紧密相连,共同推进成本费用管理工作不断前进。其中,成本费用控制是成本费用管理的具体执行阶段,对成本费用管理的有效实施具有关键性作用。实施成本费用控制,可以保证费用预算和成本计划的完成,同时也是加强经济核算、降低损耗、增加盈利的有效途径。

三、房地产开发企业全面成本费用控制的原则

1、全面性原则

成本费用是一项综合性价值指标,它既受到企业开发经营活动中众多复杂、相互制约的经济技术因素的影响,同时也涉及企业管理工作的方方面面,因而,必须树立统筹兼顾的全面观点,才能使成本费用得到有效控制,达到整体经济效益最优。

2、效益性原则

成本费用控制的效益在很大程度上并不是体现在房地产开发企业的开发经营过程之中,而是取决于开发经营过程之前的预防性管理的科学性和有效性。这就要求从发展高新技术、提高开发产品功能、提高开发产品质量、协调生产组织、优化经营策略等方面做好成本费用的控制,从成本费用的事前控制中,挖掘降低成本费用的潜力。

3、及时性原则

企业的成本费用总是处于动态变化之中。为了增强成本费用的时效性,必须运用一定的方法,及时揭示实际耗费与成本费用标准之间的差异,落实调节差异的管理措施。

4、例外管理原则

例外管理是相对于规范管理而言的。在成本费用控制措施实施过程中,有可能发生一些事先不曾预计到的影响因素和状态,这些因素如果不及时处理就会导致不利后果。例外管理原则要求成本费用管理人员重视导致实际耗费脱离标准差异较大的“例外”事项,认真分析这些事项产生的原因和责任主体,对影响成本费用的不利因素进行归类和统计分析,及时采取调整措施,防止这些不利因素进一步扩展。

四、房地产开发企业全面成本费用控制的程序

1、制定成本费用控制标准,并据以确定各项节约措施

成本费用控制标准是对各项费用开支和资源消耗规定的数量界限,是成本费用控制和考核的依据。成本费用控制标准可以根据成本费用形成的不同阶段和成本费用控制的不同对象来确定。首先是目标成本。在产品的设计阶段,通常以目标成本为控制标准。目标成本是在预测价格的基础上,以实现目标利润为前提而确定的。把设计成本控制在目标成本范围以内,从而保证企业在正式开发经营后能够取得预期的经济效益。其次是计划指标。在编制成本费用计划后,可以将成本费用计划指标作为成本费用控制标准。第三是消耗定额。消耗定额是在一定的生产技术条件下,为生产某种产品或零部件而需要耗费人力、物力、财力的数量标准。第四是费用预算。对企业经营管理费用的开支,一般采用费用预算作为控制标准。

2、执行标准

执行标准是指对成本费用的形成过程进行具体的监督,根据成本费用指标,审核各项费用开支和各种资源的消耗,实施增产节约措施,保证成本费用计划的实现。

3、确定差异

确定差异是指核算实际消耗脱离成本费用指标的差异,分析差异的程度和性质,确定造成差异的原因和责任归属。

4、消除差异

消除差异是指组织群众挖掘潜力,提出降低成本费用的新措施或修订成本费用标准的建议。

5、考核奖惩

考核奖惩是指考核成本费用指标执行结果,把这一指标纳入经济责任制,实行物质奖励。

五、实现我国房地产开发企业全面成本费用控制的途径

1、树立全面成本意识,从全员、全过程、全要素和全方位来把握成本费用控制

从成本控制系统的整体出发,加强全体员工的全面成本意识,注重从房地产开发项目的各个阶段加强成本控制,对房地产成本管理各阶段成本控制的全部内容和要素统筹兼顾,加以科学控制。一是要处理好成本费用与工程量、工程质量、利润等指标之间的关系,在瞬息万变、竞争激烈的市场经济中,不可因注重经营规模而忽视成本费用管理,也不可为降低成本费用而租制滥造;二是应重视全过程的成本费用控制,凡是与资金耗费有关的经营活动,都必须实行严格的成本费用控制;三是要动员全体员工增强意识,参与成本费用控制,将成本费用控制工作渗透到全体员工的日常经营活动中;四是要对影响成本费用变动的所有经济技术因素实施综合管理、全面控制,防止一切可能发生的经济损失。

2、加强对成本费用管理前期阶段的控制

房地产开发企业成本费用管理的各个环节是彼此联系相互制约的,要实现有效的成本费用控制,按照全面成本管理的思想,不能忽略其他环节的影响。首先,要进行可行性研究,正确选择设计方案。在房地产开发企业的开发经营活动中,合理进行可行性研究,正确选择投资方案和设计方案,是降低成本费用的重要途径。其次,要加强预算管理。利用预算,房地产开发企业可以根据事先估计的收支数量,编制费用支出计划。预算可以帮助房地产开发企业努力减少净经营收入的变动,估算某一时间上企业现金流的状况。

3、提高劳动生产率和设备利用率,降低材料消耗

一方面,提高劳动生产率会使固定耗费下降,达到降低房地产开发企业成本费用的目的。提高劳动生产率可以通过提高职工科学技术水平和劳动熟练程度,采用新技术、新工艺和新设备,推行经济责任制、将物质利益和职工劳动贡献相结合,改进劳动组织和开发经营组织,改革和完善劳动用工制度等途径实现。另一方面,房地产开发活动中,材料费用占开发总成本的比重较大,降低材料消耗是降低成本费用的重要途径。企业应当在保证工程质量前提下,采取经济批量采购,降低材料购储成本;加强对运输、储存的管理,减少损耗;合理用料,提高材料利用率;制定材料消耗定额,实行限额领料制度;改善技术操作方法,推广节约材料等措施,节约和降低材料消耗。

4、保证工期和开发项目质量,减少返工损失,降低开发项目的管理费用

房地产开发过程中,工期是影响开发成本的重要因素。企业要加强开发项目的工期管理。要对项目施工总周期目标进行具体的论证与分析,合理编制项目施工的进度计划、其他配套进度计划,监督项目施工进度计划的执行,到现场进行调研和分析,从而保证开发项目按期完工。

房地产开发企业所开发的产品具有使用时间长、造价高等特点,质量对房地产开发产品至关重要。应建立和健全各级质量管理机构,加强决策、设计和施工阶段的质量控制;对工程质量严格要求;建立预防机制,在各道工序中要建立健全岗位责任制,严格工序交接检验;加强工程质量的检查等。

开发项目的管理费用项目多、涉及面广、关系复杂,如不加强管理,就容易造成费用超支。企业应当改革管理机构,合理配备人员,减少非生产人员比重;提高管理人员素质,提高工作效率,消除人浮于事的现象;量人为出、精打细算、节约开支、实行指标分管,反对铺张浪费。

5、强化监督管理和现场管理

房地产项目开发过程中,负责某一项目的项目经理要安排工程监理人员对施工现场进行监督,定期检查成本费用计划的执行情况,定期召开项目管理会议,说明成本费用计划的执行情况、临时费用支出情况,分析导致成本费用上升或下降的因素,加强施工监督,寻求降低成本费用的途径。

6、加强合同管理

随着中国房地产市场日趋完善,房地产开发企业的开发经营过程中,合同的作用越来越重要。合同确定了工程实施和工程管理的工期、质量、成本等主要目标,是双方在工程中进行各种经济活动的依据;合同规定了双方在合同实施过程中的经济责任、利益和权利,这是调节合同双方责、权、利关系的主要手段;一个项目的合同体系决定了该项目的管理机制,开发商通过合同分解或委托项目任务,实施对项目的控制,其包括对开发过程中的成本费用控制。因此,合同管理是采取发包方式开发的企业控制成本费用的重要途径。房地产开发企业应当加强建设工程合同管理,加强建设工程合同总体策划阶段、投标招标阶段、合同分析与解释及合同实施过程中的合同管理。

房地产开发企业应当实行 “全员、全过程、全方位”的全面成本费用控制,强化全面成本费用意识,提高企业成本费用管理效果,降低成本费用,提高企业经营效率。

(编辑:程甸;校对:朱恒)

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[2]许龙.房地产企业现代成本管理体系研究[D].重庆大学,2004.2-4.

[3]任夏仪,张文.目标成本管理在房地产开发企业中的应用[J].财会研究,2008,(03):45-47.

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[5]张勇强.房地产开发企业的成本控制[D].南京师范大学,2004.37-38.

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[7]郭蕊,阎子明.浅析房地产企业项目成本的控制[J].社科纵横,2009(08):65-66.

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[9]张迎.论房地产企业成本管理中存在的问题及对策[J].青年科学,2009,(06):75-76.

[10]王海山.浅析房地产企业的全成本管理[J].新会计,2010,(02):35-37.